어떻게 사야 할까? 1) 2018 신상정리
2018년 신상 입고 두 달 전, 미리미리 준비하세요!
'실거주 집 한 채는 필요하다'
그럼에도 불구하고 지금이 집을 사는 가장 좋은 타이밍은 아닐 수 있다.
지난 4-5년 간 집값은 계단식으로 상승해왔고, 숨고르기를 할 타이밍이 되었다고 말하는 사람들도 있다. 혹자는 그래 봤자 10년 전 전고점에 도달한 상태니 아직 상승할 여력이 충분하다 생각하기도 한다.
내년부터 부활되는 '재건축 초과이익환수제'로 재건축 물건은 불확실성이 커질 것이고, 갭 투자로 쉽게 접근했던 서울 아파트들의 전세-매매 갭이 벌어지며 선뜻 매매하기 어려운 상황이다.
분명히 2018년은 변곡점이 맞다.
미래는 아무도 장담할 수 없지만 과거의 시세 변동에 빌어 예측해보자면
지금 시기는 무주택자라면 떨어지지 않을 (상승 잠재력이 충분한) 단지를 선별하여 투자해야 하고
유주택자라면 재고를 정리하고 수익 실현하여 신상으로 갈아탈 준비를 해야 하지 않을까 싶다.
즉 수익을 남기는 전략보다 지키고 보전하는 전략을 생각해 봐야 하지 않을까?
이 시기에는 어떻게 집을 사는 것이 좋을지 이야기해 보려 한다.
[신상의 스팟 세일을 노려 보자]
살 수 있는 아파트는 있어도 사고 싶은 아파트는 많지 않다.
누구나 살고 싶은 지역, 많은 사람들이 살고 싶은 아파트는 한정되어 있기에 이러한 녀석들은 가격의 하방경직성이 좋다. 하락기에도 시세가 덜 빠지고, 상승기에는 시세를 주도한다.
신상 좋은지 누군 모르나... 비싸잖아...라고 말하는 사람들이 있을 텐데...
신상도 가끔 스팟 세일을 한다는 사실!
아파트를 소유하게 되는 과정을 살펴보면 다음과 같다. (재건축 조합원 예외)
-. 청약을 하여 일반 분양을 받는다. (분양권 소유, 분양권은 주택 소유로 잡히지 않음)
-. 일반 분양 시 계약금은 분양가의 10%이며, 대개의 경우 중도금은 집단 대출로 처리한다.
-. 일반 분양권은 누군가에게 판매할 수 있다. 이때 Premium이 붙는데 보통 '피'라고 이야기한다.
(분양권 전매 시 필요한 비용= 계약금 10% + Premium) + 중도금 대출은 승계
-. 등기 후 입주한다.
*** 8.2 대책으로 분양권 거래 조항이나 대출 요건이 강화되었지만 2018년 입주할 단지들은 해당 사항이 아니므로 여전히 기회가 있다.
신상품의 스팟 세일은 바로 이 과정에서 발생한다.
분양권에 투자한 투기꾼들은 아파트 입주장에서 '등기를 쳐야' 하는 과정을 불편해한다. 등기를 치는 순간 '소유'로 잡히기 때문에 투기꾼들은 P만 잘 받아서 나가면 되는 것이다. 보통 투기꾼들은 배짱이 좋아 끝까지 버티다 마지막에 빠진다.
신축 아파트 입주장을 계속 둘러보면 이러한 연유로 '급매'가 나오는 것을 볼 수 있다. 대개는 시세 대비 10% 정도 할인된 가격이다. 물론 분양가 대비하면 비싼 금액이지만, 리스크 없는 완제품을 사는 것이니 이 정도는 감수하자.
(패딩도... 겨울에... 사면... 제 값 다 주고 사야 하잖아...)
[2018년 신상 리스트, 내 집은 어디에!]
2016년 육휴 기간 내내 발로 뛰어 얻어낸 현장감 있는 정보가 여기에 있다.
(모델하우스 순회공연 덕분에 일 년 내내 휴지 안 사고 잘 버텼다.)
개별 단지에 대한 추가적인 질문은 댓글로. 혹은 톡으로. 환영한다.
소중한 누군가의 분양권. 디스 했다면 미안하다. 최대한 객관적이려고 노력했다.
요약하면)
1-2분기에는 분양 시장을 뜨겁게 달궜던 지역 시세를 주도할 몇몇 단지들이 눈에 띄고 (파란 박스)
4분기에는 부동산 시장의 변곡점이 될 대망의 9,510세대 헬리오시티 입주가 기다리고 있다. (빨간 박스)
# 동남권 유주택자라면? 여름 전에 미리 전세 빼 두기, 잊지 말자. 헬리오는 확실히 두려운 이벤트다.
다음번 포스팅은...
어떻게 사야 할까? 2) 갭투자 달콤하지만 위험한 유혹
