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매거진 아시아 도시 이야기

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by 임종현 Oct 03. 2019

프놈펜의 대규모 도시개발사업 2

DIAMOND ISLAND, ING CITY, URBAN FACTORY

1. CHROY CHANGVAR(쯔로이 쩡와 지역) SATELLITE CITY

2. BOEUNG KAK(벙깍호수 매립지역) PHNOM PENH CITY CENTER(PPCC)

3. DAUN PENH(다운펜 리버사이드) PHNOM PENH HARBOUR

4. KOCH PIC(코픽섬) DIAMOND ISLAND

5. HUN SEN BLVD(훈센도로) ING CITY

4. KOCH PIC(코픽섬) DIAMOND ISLAND

프놈펜의 여의도에 해당하는 코픽섬(Koch Pic), 일명 다이아몬드 아일랜드라고 불린다. 규모는 100헥타르가 넘는다. 프놈펜 시청, 대사관, 고급 콘도미니엄, 국제 전시장, 놀이공원, 국제학교 등이 있는 계획도시이다. 코픽섬은 메콩강과 바싹강이 합류하는 지점에 참카몬 벙깽껑의 동쪽에 위치하고 있다.

KOH PICH CITY(diamond island) SKYSCRAPERS AND DEVELOPMENT

코픽섬은 1960년대 강의 모래 퇴적물로 형성된 늪지대였다. 1979년 크메르 루즈 정권이 함락된 후 농부들과 이주민인 베트남 어민들이 이 섬에 정착했다. 2006년까지 어업 가족 (약 300명)이 거주하였는데, 프놈펜 포스트 (Phnom Penh Post)에 따르면 이 섬의 개발자 인 OCIC (Overseas Cambodia Investment Corporation)은 2004년 훈센 (Hun Sen) 총리에게 섬에 큰 변화를 가져올 제안을 보냈다. 습지를 메꾸고 전망대, 대학, 병원, 고층 사무실 및 주택 개발을 추가할 계획이라고 밝혔다. 당시 OCIC가 정부와 투자 체결 금액은 7억 달러라고 한다. 이때 주민들에게 현금, 땅, 쌀, 생선 소스를 지불하고 퇴거시켰다고 한다. OCIC는 그 후 코픽섬을 고급 주택 및 소매 개발의 거대한 컬렉션으로 전환하고 있는 중이다.

코픽섬의 일부의 토지는 프랑스 파리 스타일로 상업 및 주거 개발을 하고 있다. 파리의 개선문 복제본도 완공되었다. 이 개선문으로 이어지는 파리 대로의 이름을 부분적으로 지명한 엘리제(Élysée)에는 아직 실현되지는 않았지만 아세안 국가 중에서 가장 높은 555미터 다이아몬드 아일랜드 타워를 계획 중이라고 한다. 섬의 일부 거리는 하버드 스트리트, 애리조나 스트리트, 버클리 스트리트, 프린스턴 스트리트, 와튼 스트리트 등 미국 아이비리그의 대학 이름도 있다. 또한 많은 프로젝트가 중국계 디벨로퍼에 의해 개발되다 보니 주변에 중국 글씨의 간판이 많이 보이고 최근엔 중국인들이 많이 거주해서 새로운 차이타타운을 형성하고 있다. 섬 내부에는 한국대사관과 캐나다 국제학교(CIAPP)도 있다. 이런 여러가지 복합 건축양식과 다국적 문화가 혼재되어 있어서 다이아몬드 아일랜드 만의 정체성이 좀 혼란스럽게 보이는 것은 아쉬운 점이다.

코픽섬의 개발사례를 살펴보면 프놈펜에서 대규모 도시개발이 어떻게 이루어 지는지 파악할 수 있다. 마스터 디벨로퍼인 OCIC는 캄보디아에서 가장 큰 은행 중의 하나인 캐나디안 뱅크 그룹(중국 화교자본)의 자회사이다. 지난 편에서 언급한 CHROY CHANGVAR(쯔로이 쩡와 지역) SATELLITE CITY, 올림피아 시티도 OCIC가 개발하는 프로젝트이다. 일차적으로 마스터 디벨로퍼인 OCIC가 정부로부터 코픽섬 개발허가를 받고 다리를 건설한다. OCIC가 가장 먼저 진행한 것은 아무것도 없는 섬에 멋진 마스터플랜을 그려놓고 핵타르 이상의 토지들을 굵직한 투자자들에게 나누어 판매하는데, 이 중간 디벨로퍼들은 큰 규모의 자본과 정보력을 가지고 있기 때문에 코픽섬의 노른자 토지를 저렴한 가격에 OCIC로부터 구입할 수 있다. 중간 디벨로퍼들은 토지를 다시 분할하여 보다 비싼 가격으로 다른 디벨로퍼(시행사)에 판매한다. 디벨로퍼 입장에서는 아주 저렴하게 토지를 구입한 것은 아니지만 고층건물을 지어서 분양하면 얼마든지 수익을 낼 수 있는 구조이기 때문에 코픽섬 토지를 구입하는 것이 안전하다고 생각한다. 토지를 구입한 디벨로퍼는 고층 오피스와 콘도미니엄(아파트)로 설계하여 분양을 시작하고 분양 초기에 투자한 사람에게는 할인 혜택을 준다. 공사가 진행됨에 따라 분양가는 상향조정되고 초반에 분양받은 투자자들이 적정 마진을 확보하고 전매를 시작한다. 공사가 완료될 즈음 실제 거주자들은 분양시점보다 더 비싼 가격을 내고 구입하여 입주한다. 이런 부동산 유통과정을 보면 앞 단계로 갈수록 큰 자본과 정보력이 있어야 참여할 수 있는 구조임을 알 수 있다. 결국 OCIC와 같은 마스터 디벨로퍼들은 여러 단계의 부동산 유통과정을 거치는 동안 모든 이해관계자 (도매상, 소매상, 소비자)가 적정 이윤을 남길 수 있도록 시장을 주도해 나가며 시장에서 인정을 받는다. 캄보디아인들이 OCIC 관련 프로젝트라면 일단 믿고 사는 이유가 바로 여기에 있는 것이다. 특히 상대적으로 정보가 적고 정부의 제한을 받을 수 있는 외국 디벨로퍼의 경우, 대규모 개발 사업에 투자 참여를 하기 쉽다는 점도 장점일 수 있다.

캄보디아에서 중국자본의 건설이 많은 이유를 살펴보면, 중국은 캄보디아와 수교를 맺은지 60년이 넘었으며, 중국의 일대일로 정책을 추진함에 있어서 동남아 국가 중에서도 전략적으로 가장 중요한 위치를 차지하고 있다. 중국은 현재 캄보디아 제1의 지원국가이며 유상과 무상 가리지 않고 엄청한 금액을 쏟아붓고 있다. 하지만 이들은 투자 금액의 많은 부분을 본국으로 돌려보내는 효과를 거두고 있다. 예를 들어 100억의 돈을 건축을 위해서 지원한다고 가정할 때 첫째 입찰을 받는 기업은 대부분 중국 기업으로 결정된다. 둘째 소요되는 건축자재들을 중국 본토에서 사 가지고 온다. 셋째 투입되는 대부분의 인력 또한 중국 본토에서 데리고 와서 인건비를 지불하니 전체 예산의 대부분이 본토로 돌아가는 것과 같은 효과를 내는 것이라 할 수 있다. 결국 현장에 필요한 허드레 일군들과 최소한의 경비만 현지에 지불을 한다는 것이다. 이것은 엄청난 금액을 지원을 하면서 자국의 입장과 기업을 대변하는 예를 남겼다고 할 수 있을 것이다. 콘도미니엄(아파트) 개발의 경우, 중국 정부는 건설기업의 해외 건설사업에 지원을 많이 해주고 있는데다가 분양 자체를 중국에서 직접하기도 하고 특히 중국인이 구매를 하면 결재도 캄보디아로 외환 송금이 아닌 본토에서 직접 결재가 가능하다. 참고로 캄보디아에서 개발하는 외국 디벨로퍼의 경우 본국에서 결재가 가능하다. 최근 중국은 외환 통제를 강화해서 해외 부동산 구매가 쉽지 않은 상황인 것을 본다면, 캄보디아의 콘도미니엄은 70%까지 외국인은 합법적으로 영구 소유권을 가질 수 있다는 점(베트남의 경우 30%내 50년+50년 소유권), 특히 외환 거래가 자유롭고 달러를 사용한다는 점에서 중국인들의 투자는 지속적으로 이어지고 있다.

5. HUN SEN BLVD(훈센도로) ING CITY

ING CITY는 프놈펜 도심에서 남부로 3~4Km 떨어져 있고 폭 60m의 훈센도로를 중심으로 대규모로 개발되는 신도시이다. 총 2,572헥타르 규모에 1단계로 623 헥타르가 개발 중이다. 디벨로퍼는 ING HOLDINGS로 캄보디아 기업이다. COMMERCIAL ZONE, BUSINESS ZONE, RESIDENTIAL ZONE, INTERNATIONAL SCHOOL, RECREATIONAL PARK로 개발된다. 남쪽에는 동남아에서 세번째 규모인 신공항이 2025년 개항을 목표로 준비 중이다. 많은 대기업들이 개발 블록들을 소유하고 훈센총리의 본가가 있는 치안이 안전한 지역이기도 하다. 1단계로 프놈펜의 가장 좋은 국제학교인 ISPP도 벙깽껑(BKK)에서 이곳으로 유치를 했으며 정부기관 시티, 건축자재 시티, 자동차 시티, 로지스틱 허브, 팩토리 아웃렛, 일본계 종합병원, 간호학교, AAV(Active Aging Village), 어뮤즈먼트 파크, 중국 실버타운, 이온몰 3, 뼁 훗 쇼핑몰, 메가 몰 등 대형 쇼핑몰, 주상복합 레지던스, Transportation Hub(국내외 종합터미널), Plant Nursery(에코 농장), 빌라타운 등이 건설된다.

ING CITY Transportation Hub

ING CITY의 초입부에는 도시 재생 프로젝트인 어반팩토리(URBAN FACTORY)가 있다. 레지던스-워크-플레이를 한 번에 충족시킬 수 있는 대형 팩토리 커뮤니티로 과거 대규모 공장지대를 '베이징 798 예술구' 같은 복합 커뮤니티로 개발하고 있다. 훈센대로(모니봉대로 남쪽연결)와 노르돔대로를 접하고 있다. 디벨로퍼는 홍콩계 Urban Living Solution으로 이미 20년 이상 ZARA, 유니클로, H&M 등 캄보디아에서 제일 규모가 큰 의류 생산공장을 갖고 있으며 홍콩의 3배 규모의 산림도 갖고 있어서 목재생산, 직접 자재와 가구제작을 공급하며, 콘도미니엄도 건설 중이다. 어반팩토리는 애플 아이폰 마케팅 매니저가 이곳을 보고 컨셉을 제안했다고 하는데 전체 76000m2 규모의 공장지대를 개조하여 1000명을 수용할 수 있는 코워킹 스페이스(현재 80여개 업체), 어반빌리지(URBAN VILLAGE : 콘도미니엄), 아트갤러리, 공용 라이브러리, 게임룸 , Event/Flex 스페이스(200명 수용), 몬테소리 유치원, 레스토랑, Coffee shop, Bar, 브루어리 비어 뮤지엄, 슈퍼마켓, 전 구역 자전거 무료 사용, 콘서트 스페이스, 액티비티 시설, 풋볼 경기장, 스트리트 샵, 전체 45%를 Green Area 녹지 조경시설로 개발될 예정이다. 아티스트, 젊은 스타트업, 외국인 학교, NGO, 외국 기업 등에 종사하는 다국적 사람들이 어우러진 핫 플레이스로 주목을 받고 있는 중이다.

지금까지 살펴본 바와 같이 프놈펜은 도시개발이 활발하게 진행 중이다. 개발도상국이 선진국이 밟았던 개발의 진행과정을 압축해서 성장을 하기 때문에 여러 대규모 도시 개발이 프놈펜 전반에 걸쳐서 동시 다발적으로 빠르게 진행 중인 것이다. 특히 UN이나 NGO와 관련된 사람들이 많아서인지, 특히 유럽, 미주, 중국, 동남아 등 외국인들이 많은 프로젝트에 참여하고 있는 것으로 보인다. 개인적으로 동남아를 몇 년 집중해서 돌아다녀 봤는데 프놈펜이 베트남의 하노이나 호치민에 못지않게, 오히려 더 빠른 속도로 개발되고 있는 것을 피부로 느끼고 있다. 그래서 향후 5년, 10년 후의 프놈펜의 모습은 상상이 되지 않을 정도이다.