최근 서울 전세가 하락을 읽는 법
최근 발생하고 있는 서울의 역전세난의 이유는 무엇일까
기사에서 말하는 본질이 댓글에서 나와 있듯 매매가만 훌쩍 올랐으니 전세가율이 떨어지는 것 처럼 보이는 것일까?
시장에서 숫자에 의한 접근은 착시를 경계해야 한다. 댓글에서처럼 1차원적인 사고는 자신을 극히 위험에 빠뜨릴 수 있다. 그런 판단에 의해 '분노'하며 자신의 자산을 엉뚱한 데에 놓을 수 있기 때문이다.
곰곰히 생각해 보자.
서울의 전세가율이 하락세를 보이는 유일한 이유는 바로 '노후화'이다. 같은 돈을 주면 살짝 물리적 거리는 늘어나지만 새 아파트에 편안히 거주할 수 있는데, 녹물 나오는 아파트를 고집할 이유가 없다. 이는 숫자에도 확연히 드러나게 되는데, 강남서초(나는 기본적으로 강남3구라는 말은 해괴한 어휘는 좋아하지 않으며 우리가 부르는 통칭의 '강남'은 강남구와 서초구에 한정된다 생각)의 전세가율(50% 대)과 상대적으로 연식이 오래되지 않은 노원구(69%) 등의 전세가율에서도 이는 설명이 된다.
예를 들어 보자면,
15억 원 수준의 강남 아파트의 전세가 8억 원 정도라면, 신분당선을 타고 15분 정도면 회사에 도착할 수 있는 판교 정도의 전세와 맞먹는다. 심지어 욕심을 내 조금 더 보태면 집을 아예 살 수도 있다. 이러한 교통 편의성의 향상은 거주주택 선택의 제1요소인 직주근접 문제를 해소할 수 있기 때문에 굉장히 훌륭한 옵션이 되고, 시장참여자의 행동을 유발하게 된다.
또,
아파트의 가치는 전세가로 대표되는 거주가치(생활편의성)와 소유가치(매매가-전세가 Gap)의 합으로 말할 수 있는 바, 재건축 등의 재료로 상승하는 매매가와 노후화되어 생활편의성이 떨어져 거주가치가 정체인 상황과의 차이는 계속 벌어질 수 밖에 없는 것이다.
결국은 서울 인접지역의 신도시 개발과 교통편의성 증대로 거주가치는 상대적으로 서울 노후아파트 대비 거리는 좀 떨어져 있지만, 서울 출퇴근에 큰 불편이 없는 새 아파트로 거주자층이 이전하면서 생기는 현상으로 볼 수 있다. '서울특별시민증'의 허구에서 깨면, 누릴 수 있는 쾌적함과 안락함이 있는데, 굳이 녹물나오는 노후 아파트에 거주하며 삶이 피폐해질 필요는 없기 때문이다.
이같은 모든 현상을 뒤집을 수 있는 유일한 방법은 재건축과 재개발 뿐이다. 하지만, 이해관계가 얽혀 있고 정치적 복잡성으로 쉽지 않은 길임은 분명하다.
못가진 아쉬움과 상승하는 가격에의 분노로 시장분석을 접근하면 얻을 게 별로 없다. 가격에 영향을 미치는 팩터를 발굴하고, 얽어매는 논리를 개발하고 끊임없이 분석하는 것 만이 시장을 이해하는 힘이다.
