건물주가 되려면 손품을 팔아라

이제는 건물주도 상권분석을 통해 임차인의 매출과 비용, 손익구조를 분석해서
내 상가에서 임대료를 얼마까지 낼 수 있는가를 예측할 줄 알아야 한다.

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과거에는 상가를 고를 때 직접 발품을 팔며 연령대별 유동인구를 체크하고, 배후시설 수와 거주인구수를 확인해야 했으나 '상권정보시스템(https://sg.sbiz.or.kr)'을 활용하면 예비 창업자가 아니더라도 상가 투자자 입장에서 데이터를 충분히 참고할 만하다. 소상공인시장진흥공단에서 제공하는 '상권정보시스템'은 전국 약 200만 상가업소에 대한 정보를 토대로 창업 시 소상공인(임차인)이 선택한 입지선정부터 업종분석과 예상 매출액의 추정, 경쟁업체 분석, 지역분석, 상권분석 정보를 제공한다. 비회원용으로 접속하면 ‘간단 분석’만 할 수 있지만 무료로 회원가입 후 로그인을 하면 ‘상세분석’을 할 수 있기 때문에 무료로 가입하여 자세한 정보를 알아볼 것을 추천한다. 

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따로 상권을 정하면 인구 정보도 알 수 있다. 일평균, 요일별, 성별, 연령대별 유동인구수는 물론 직장인구 수와 평균소득, 주거인구 수와 평균소득도 알아볼 수 있다. 이렇게 다양한 상권분석 자료를 통해 건물주는 해당 상권의 상가를 고를 때 어느 위치에서 어떤 업종이 장사가 잘 되는지 알 수 있기 때문에 현재 또는 미래의 임차인을 구하는 데 있어 참고할 만하다. 건물주도 상권에 대한 기본지식이 있어야 임차인(업종과 브랜드)을 가려서 유치하고, 임차인의 매출과 비용, 손익구조를 분석해서 내 상가에서 임대료를 얼마까지 낼 수 있는가를 예측할 줄 알아야 한다.

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초보자도 스마트폰만 있으면 상권정보시스템에 접속하여 궁금한 상권에 대한 다양한 정보를 확인할 수 있다. 필자는 상가를 매입하고자 하는 상권 현장을 직접 둘러보며 그 자리에서 상권정보시스템에 접속할 것을 권한다. 매입하고자 하는 상가에 어떤 업종이 들어오면 장사가 잘 될지 고민하고, 실제로 상권정보시스템상 지역별/업종별 업소 수 변화를 확인하면 투자자가 생각한 상가의 임차인으로서 해당 업종이 부합되는지 확인도 가능하다. 좋게 보이는 상가를 매입하고 임대료를 책정한 다음, 그 상가에 들어와서 장사할 임차인을 구하는 것은 적게는 몇 억에서 몇백억까지 투자하는 상황에서 매우 위험한 생각이 아닐까? 더구나 대출까지 받아가며 어렵게 매입한 상가가 임대수익은 커녕 공실 상태가 계속된다면 얼마나 후회하겠는가 말이다. 그래서 내 상가에 들어오면 장사가 잘 될 것 같은 업종을 고민해 보고, 거기에 더해 예상매출과 예상 임대료의 지급여력까지 미리 생각해 본다면 투자 리스크는 상당 부분 제거할 수 있다고 생각한다.

상권정보시스템의 또 다른 매력은 내 점포(투자할 상가)를 평가할 수 있다는 점과 상가 앞을 지나다니는 유동인구의 연령대별, 성별, 인구구성 및 인구밀도까지 확인할 수 있다는 점이다. 선택한 상권 반경의 직업과 직종 분포는 물론 아파트 등 주택의 세대수, 교통시설 숫자와 지하철역과 버스정류장과의 거리와 학교, 의료시설 등 집객시설의 분포, 창업할 경우의 사업타당성까지 평가가 가능하므로 몇 번에 걸쳐 현장과 상권정보시스템을 대조해 가며 확인한다면 반드시 도움이 될 것이라고 자신한다.