건물주가 되려면 공실과의 전쟁을 대비하라
서울에 사는 60대 A 씨는 노후를 위한 대비책으로 종잣돈을 끌어 모아 어렵게 상가를 매입했다.
그러나 예상과는 달리 임차인을 구하지 못한 A 씨의 고민은 나날이 늘어만 갔다.
그러다가 부동산에서 임대료를 깎아주면 바로 계약하고 싶다는 이가 있다고 연락이 왔다.
A 씨는 기회가 왔으니, 임대료를 깎아주고서라도 얼른 임대차 계약을 해야 할까.
공실은 건물주를 초조하게 만든다.
노후를 위한 대비책으로 안정된 임대수익을 얻기 위해 투자한 상가가 족쇄가 되는 경우도 있다. 매월 얼마씩 임대료를 받을 수 있다고 막연하게 상가에 투자했다가 오히려 곤경에 빠지는 사례도 빈번하기 때문이다. 상업용 부동산은 항상 위험성이 동반된다. 특히 상가는 여러 변수에 따른 위험성이 높기 때문에 현재 상태뿐만 아니라 미래의 모습까지 고려해서 투자해야 한다. 따라서 상가 투자는 예상하지 못한 상황이 언제든지 발생할 수 있다는 점을 염두하고 이를 대비하는 자세가 중요하다.
우리는 새로 분양받은 상가에 들어와서 장사할 임차인을 찾지 못하거나, 기존 임대료를 감당하지 못해 임차인이 나간 상가에서 후속 임차인을 구하지 못하여 공실이 발생하는 경우를 쉽게 볼 수 있다. 공실(空室)은 상가에 입점하고자 하는 임차인이 없어서 비워져 있는 상태를 말한다. 상가가 공실 상태라는 것은 그만큼 인기가 감소하였다는 것을 말하는 것이며, 상가 임대료 역시 시세만큼 받지 못할 가능성이 높다는 것을 의미하기 때문에 상가에 투자한 건물주는 불안감을 느끼는 것이 사실이다.
공실 상가는 안 가진 것만 못하다.
상가가 공실이 되었다는 것은 곧 애물단지가 됐다는 뜻이다. 그래서 공실 상가는 안 가진 것만 못하다. 임대수입은 아예 없는데 매달 상가 관리비와 재산세를 내야 한다. 상가 투자에서 가장 무서운 것이 바로 공실 가능성이다. 사가 투자를 위해 임장을 하다 보면 입주를 시작한 지 얼마 안 된 상가를 볼 수 있는데 이들 상가 대부분이 비어져 있다면 아무리 싸게 팔아도 사면 안된다. 상가의 대부분이 여러 업종의 임차인들로 채워져 있고 내가 매입할 상가에 들어오면 잘 될 것으로 예상되는 업종이 그려지는 상가가 좋은 상가이다. 부동산들이 저마다 임대문의를 덕지덕지 붙여 놓은 상가 말고 임대라고 붙여놓기도 전에 예비 임차인이 찾아와서 물어보는 그런 상가를 찾아야 한다.
공실과의 전쟁에서 벗어나려면 렌트프리 전략을 적극 활용하자.공실과의 전쟁은 되도록 빨리 피해야 한다.
건물주는 공실은 미연에 방지하는 것이 가장 최선이겠으나, 만약 공실이 되더라도 공실기간을 최소화할 수 있는 방법을 미리 공부를 할 필요가 있다. 바로 렌트프리(Rent Free, 무상임대) 전략이다. 렌트프리란 임차인에게 일정기간의 임대료를 면제해 주는 계약조건을 말한다. 예를 들어 임대차계약 조건 중 '렌트프리 2개월'을 보장한다고 하면 임대차 계약기간 중 첫 2개월간은 임대료를 전액 면제해 주는 방식이다. 건물주 입장에서는 임대료를 면제해 주니까 당장 손해로 보일 수 있으나 상가에 들어와서 자리를 잡기 전까지 임차인의 부담을 줄여 주는 조건임을 내세워 빠르게 공실을 최소화할 수 있다.
건물주가 정한 임대료를 받기 위해 억지를 부린다면 상가는 적당한 임차인을 구하지 못하고 계속 공실로 남게 되고, 건물주는 결국 아무런 수익을 얻을 수 없게 된다. 오히려 상가 관리비와 각종 공과금 등 지출비용만 늘어나게 된다. 렌트프리는 상가의 가치를 감안하는 전략이라고 할 수 있다. 만약 상가 임대료가 300만 원이고 렌트프리 기간을 2개월로 준다고 가정하면 건물주는 1년에 총 3000만 원의 임대료를 받을 수 있다. (300만 원 x 10개월 = 3000만 원) 렌트프리 없이 임대료를 50만 원 인하하여 250만 원을 받는다 해도 1년간 받는 임대료는 똑같이 3000만 원이 된다. (250만 원 x 12개월 = 3000만 원)
무조건 임대료를 깎아 주지 말고, 렌트프리 전략을 써라.
그게 훨씬 유리하다.
연 임대수익이 3000만 원으로 똑같으니 임대료를 낮춰주는 게 렌트프리를 해 주는 것과 무슨 차이가 있겠는가. 그러나 임대수익률을 기반으로 상가를 매매할 경우 상황은 달라진다. 상가 투자금이 6억 원이라고 치자. 렌트프리 없이 임대료를 인하하여 월 임대료 250만 원이면 임대수익률은 5%이다. (연 임대료 3000만 원 ÷ 6억 원) 그러나 렌트프리 기간을 2개월 주고 월 임대료 300만 원을 받기로 한 경우의 임대수익률은 6%가 된다. (연 임대료 3600만 원 ÷ 6억 원)
이는 건물주 입장에서 상가를 매매할 때 매수인이 검토하는 수익성에 큰 메리트로 작용한다. 상가건물임대차보호법(법 제11조 제1항 및 시행령 제4조, 임대인이 차임 또는 보증금의 증액을 요구하는 경우 5%의 금액을 초과하지 못한다.)으로 인해 첫 계약 시 인하해 준 임대료를 나중에 다시 올려 받는 것도 쉬운 일은 아니다. 임대료 인상 폭을 현행법에서 제한하고 있기 때문에 렌트프리 기간을 주고서라도 임대료를 더 비싼 가격에서 시작하는 것이 훨씬 유리하다고 할 수 있다.
