[박대석칼럼] 재개발·재건축 원스톱 서비스 시대 오나?

색다른 정비사업 설명회, 향후 가야 할 정비사업 방향 제시

재개발·재건축 등 정비사업도 시작부터 마무리까지 모든 과정을 능력 있고 투명한 전문업체의 One Stop Service (OSS)가 절실하게 필요한 분야다.

출처 dreamtimes

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서울 아파트의 평균 연식은 20.9년이고 노후 아파트 비율은 80%가 넘어 전국에서 노후화가 가장 심각하다. 2021.12.14. 기준 '서울시 재개발·재건축 정비사업 현황'에 따르면 일시 중단 사업장을 포함하여 운영 중인 재개발·재건축 등 정비사업장은 632 곳이다.

서울 등 대도시의 재개발·재건축 등 정비사업은 살기 좋은 도시재생을 위하여 현재도 미래도 지속하여 추진해야 할 일이다. 뿐만 아니라 불편한 환경과 낡은 집에 사는 정비대상 주민에도 반드시 필요한 사업이다.

또 주택 투자자에게 서울 수도권의 역세권 재개발·재건축 대상 주택은 안전자산이며 블루칩(blue chip)이다. 왜냐하면 인구가 줄어도 서울 도심 집중 현상은 심해지고 있기 때문이다. 왜냐하면 그린벨트 외에는 추가로 주택을 공급할 부지가 없기 때문이다.

24번의 부동산 대책 이후에도 주택 가격 안정이 어려워지자 2020.7월에 국토부 장관이 주택공급 확대를 위하여 그린벨트 해제를 서울시와 협의하려 했다. 그러나 서울시도 문재인 대통령도 반대했다. 서울의 맑은 공기를 지켜주는 허파 역할과 미래세대를 위하여 남겨두어야 할 땅인 그린벨트에 손을 대기는커녕 논의조차 못하게 했다. 당연하며 옳은 일이다. 방법은 기존 도심 주택을 재개발·재건축 등 정비사업을 하는 수밖에 없다.

그러나 도시재생을 위한 재개발·재건축 정비사업은 의견 취합이 어려운 다수의 조합원과 시공사, 철거업체, 인허가 관청 등 많은 이해관계자가 복잡하게 얽혀 사업 완료 시까지 길게는 20년 짧게는 7년 이상 걸리는 지난한 일이다.

조합원들의 정비사업 전문 지식, 경제상황, 원하는 목표가 다르기 때문에 일치된 의견을 끌어내기란 한 지역 유권자의 표를 한 정당에 몰아주는 일보다 더 어렵다. 거기에다가 정비사업은 조합 업무대행, 인허가, 설계, 철거, 시공, 심지어 창호업체 선정 등 사업 완료 시까지 수많은 이권이 걸려있다.

이에 따라 조합원 집행부와 업자 간의 유착, 결탁 등의  유혹이 각종 민형사 문제로 연결되는 경우가 많아 사업이 원만하게 진행되기 힘들다.

2018년 7월 기준 경찰청이 재개발․재건축사업 관련 금품수수 행위, 조합·시행사·시공사 등의 내부 횡령·배임·사기 등 서면동의서 등 위조·매도·매수 등 문서 관련 불법행위, 조합원 자격 불법취득 등을 조사한 결과 97개 사업장에 대해 총 151건의 비리를 적발하여 2,046명 검거하였을 정도다. 그래서 재건축, 재개발을 포함한 정비사업을 마귀가 숨어있는 곳이라는 복마전(伏魔殿)이라고 하는 이유다.

오죽하면 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제134조는 “추진위원장·조합 임원·청산인·전문조합 관리인 및 정비사업 전문 관리업자의 대표자(법인인 경우에는 임원을 말한다)·직원 및 위탁 지원자는 형법 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다”라고 규정하여 공무원처럼 엄벌에 처하도록 하였다.  

조합 임원의 수뢰액이 5천만 원 이상 1억 원 미만인 경우에는 7년 이상, 1억 원 이상인 경우에는 무기 또는 10년 이상의 징역에 처할 수 있는 무서운 범죄로 다룬다. 이러한 민형사 등의 문제는 사업 지연 및 조합원의 자산 감소 등으로 이어져 피해가 고스란히 조합원에게 돌아간다.

조합원은 정비사업의 전문성이 부족하기 때문에 시도지사에게 등록한 '정비사업 전문 관리업자'를 선정하여 조합이 할 일을 대행하게 한다.  현재 서울시에 154개의 정비업자가 등록되어있다.

도시 및 주거환경정비법에 따르면 '정비사업 전문 관리업자'는 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행, 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행, 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성, 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원, 사업시행계획인가의 신청에 관한 업무의 대행, 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행한다.

그러나  '정비사업 전문 관리업자'가 건축물의 철거, 정비사업의 설계, 정비사업의 시공, 정비사업의 회계감사, 안전진단업무 등은 수행할 수 없게 하였다. 결국  '정비사업 전문 관리업자' 역시 조합을 대신하여 사업 초기의 역할을 대행하는데 그치도록 되어있다.

하지만 정비사업은 기초 검토 등 계획단계부터 시행단계, 완료단계를 거쳐 조합 청산 및 해산까지 각 단계마다 전문적인 일이고 전 과정이 연결되어있는 복합적인 사업이다. 그래서 현실은 시공사가 선정되면 시공사 위주로 사업이 진행하는 경우가 많다. 그러나 시공사는 조합원의 이익이 아니라 공사비를 많이 받아야 하는 건설사 일 뿐이다.

결국 정비사업은 사업기간과 비용, 각종 민형사상 법률문제 등 위험을 줄이고 해결하기 위해서는 사업 전반을 입안하고 수행하고 관리할 능력과 투명성을 확보할 수 있는 업체 중심으로  One Stop Service (OSS)가 절실하게 필요한 분야다.

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2021.12.12. 마포구 어느 정비사업 주민설명회 질의응답 모습 / 필자 촬영

필자는 2021.12.12. 마포구의 정비사업의 일종인 어느 '역세권 공공임대주택(시프트) 건립사업' 주민설명회에 참석하였다. 시프트(장기전세주택, SHIFT) 사업은 역세권에 재개발을 하면 용적률 230%를 높여주고, 올려준 용적률의 절반인 115%에 해당하는 공공임대아파트를 서울시에 공급해주는 제도로 2022년까지 제안한 사업에 대하여 혜택을 주는 한시적인 제도이다.

이날 주민설명회는 다른 정비사업과 달리 45년 역사를 가진 건설사업 전문 관리 기업인 (주)삼우씨엠건축사사무소(SAMOO C.M.)가 주관하였다. 건축사 65명, 기술사 287, 산업기사, 본사 지원 등 1,201명 등 국내 최다 2,755명 등의 인력과 능력을 가진 대형 CM(건설사업관리, Construction Management)사로 동업종 3년 연속 매출 1위인 업체이다.

정비사업 전반을 아우를 수 있는 능력을 가진 대형 CM사가 주관한 이례적인 일이다.

이날 삼우CM은 정비사업 전문 관리업체, 건설 PM(Project Management) 업체는 물론이고 리걸 AI를 선도하는 법무법인 인텔리콘(Intellicon), 은행, 신탁회사 등 임직원 14명이 한 팀을 이루어 설명회를 가졌다.

설명회는 1부와 2부로 나누어 진행하였는데 약 120여 명이 참석하여 전반부에 참석한 상당수 조합원은 좌석이 부족할 정도였다.

이날 사업 전반에 대한 일정, 설계를 주관한 삼우CM 등이 사업계획의 기초 안 검토 시 서울시 등과 일정 수준 협의를 바탕으로 축적된 높은 기술로 작성하고 설명해서인지 참석한 주민들의 공감도는 높았다.

이미 정비사업에 상당한 경험과 지식을 가진 주민들은 전문가 수준의 세세한 설계 문제점, 향후 진행 일정 및 능력, 방법 등에 대한 질문이 있었는데 삼우CM 등의 빈틈없는 답변으로 대부분 만족하는 분위기였다.

정비사업 추진절차 / 2021.12.12. 삼우CM 제공 마포구 한 정비사업 설명회 자료에서 발췌

또 주민들이 궁금해하는 추정 분담금에 대해서는 대략적으로 알려 줄 수 있지만 세세한 검토 후에 보다 정확하게 설명할 필요가 있다는 솔직한 답변에 많은 주민들이 고개를 끄덕였다.

사실상 주민은 정비사업 전반을 조합의 입장에서 함께 수행할 능력과 직업윤리를 가진 투명한 업체를 그동안 기다려왔던 것이다. 수년간 다양한 설명회를 가진 주민과 조합설립을 추진하는 자원봉사자(예비 집행부)들은 기대 이상으로 이 날 설명회를 주최한 삼우CM 등에 긍정적인 반응을 보였다.

왜냐하면 명실상부한 실적과 경험을 가진 믿을 수 있는 대형업체가 필요한 설계, CM, 금융, 법률, PM, 정비사업 전문 관리업자 등 정비사업 전체에 대한(패키지) 이른바 One Stop Service를 주민들은 바라고 있었기 때문이다. 이날 철저한 준법감시 시스템을 가진 삼우CM, 법무법인 인텔리콘, 금융사, 정비업자 등의 원팀(One Team) 설명회는 한국의 도시재생 사업의 가야 할 방향을 제시해주었다.

이제 정비사업 추진에 오랜 관행처럼 이어진 조합원 간의 불신, 각종 이권에 연루된 비리 등으로 사업이 장기 지체되는 일이 사라져야 한다. 활기찬 도시재생과 조합원들의 보다 적은 비용으로, 보다 빨리 새집 갖기를 방해하는 고질적인 문제가 근본적으로 없어져야 한다.

이날 새롭게 선보인 원팀 설명회가 앞으로 도시 정비 시업이 조합원의 이익과 멋진 도시 재탄생을 위하여 시대에 맞도록 혁신되는 기폭제가 되기를 부동산금융 전문가로서 기대하는 바가 크다.

칼럼니스트 박대석

이 글은 2021.12.14. 한경에 필자명의 칼럼으로 게재되었다.

https://www.hankyung.com/thepen/lifeist/article/202112146872Q

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