주택임대소득에 대한 소득세

1. 주택임대소득에 대한 과세

지난 7월, 정부는 개인의 주택임대소득에 대한 기본공제를 축소하고 임대보증금에 대한 간주임대료 과세를 강화하는 등 주택임대와 관련된 세법개정안을 발표한 바 있다. 이와 같은 조치에도 불구하고 수도권 집값이 폭등하자 9월 13일, 정부는 다주택자의 종합부동산세의 강화, 임대사업자의 양도소득세 중과 및 주택구입용 자금의 대출규제, 다주택자의 신규주택 구입용 자금 대출 축소 등의 내용이 담긴 '9·13 주택시장 안정방안'을 발표했다. 이러한 정부의 조치 중 세법개정안은 국회의 의결을 거쳐야 효력을 발휘하는 것이 대부분이어서 아직 확정된 것은 아니며, 국회에서의 논의 과정에서 수정될 수도 있다. 따라서 여기서는 현행 소득세법상 주택임대소득에 대해 살펴보기로 하며, 추후 개정되는 내용에 대해서는 그때 가서 다루기로 한다.

개인이 주택을 임대하여 얻은 소득도 부동산임대에서 발생하는 소득이므로 원칙적으로 소득세가 과세된다. 하지만 주택임대는 무주택자의 주거안정에 기여하는 등 긍정적인 기능도 가지고 있기에 다른 부동산임대소득과 차별적인 방식으로 과세한다. 주택임대소득에 대한 세금계산을 위해서는 소득세 납세의무자를 소규모 임대소득자, 1 주택자, 2 주택자, 3 주택 이상 소유자 등으로 나누어 세법상 내용을 살펴보는 것이 이해하는 데 도움이 될 것이다.

2. 소규모 임대소득자

소규모 임대소득자란 특정 과세기간의 주거용 건물임대업에서 발생한 수입금액의 합계액이 2천만 원 이하인 자를 말한다. 이 경우 수입금액이란 월세 등의 형태로 받는 임대료와 임대보증금에 대한 이자상당액에 해당하는 간주임대료를 합친 금액이다. 이 수입금액이 2천만 원 이하인 소규모 임대소득자는 1 주택자이든(고가주택), 다주택자이든 상관없이 2018년 12월 31일까지는 소득세 납세의무가 없다. 반면 2019년 1월 1일 이후 발생하는 소규모 임대소득자의 주택임대소득(세법에서는 분리과세 주택임대소득이라 칭함)에 대해서는 소득세가 과세된다. 이 경우 다음 ①, ②에 의해 계산된 종합소득세 결정세액 중 납세자가 선택하여 납부할 수 있다.

①(분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액-400만 원) ×14% + 그 외의 종합소득금액결정세액

②분리과세 주택임대소득을 종합소득과세표준에 합산할 경우 종합소득결정세액

①식은 분리과세 주택임대소득을 글자 그대로 분리과세하는 경우이다. ①식의 괄호 속의 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득이란 수입금액의 합계액(총수입금액)에서 그 금액의 60%(필요경비에 해당)를 차감한 금액을 말한다. 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에서 차감되는 400만 원은 일종의 기본공제 금액으로서, 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에만 적용된다. 예를 들어 임대용 주택 5채를 소유하고 있는 주택임대사업자의 2019년 임대소득 총수입금액이 1,600만 원이고 다른 소득이 없는 경우, ①식에 의한 소득세는

(1,600만 – 1,600만 × 60% - 400만) × 14% = 33.6만

이 된다.

②번은 분리과세 주택임대소득을 종합과세할 경우 종합소득결정세액을 의미한다. 이 경우는 주택임대소득을 다른 소득과 합산하여 종합소득세 계산구조에 따라 세금을 계산하면 된다.

2019년 1월 1일 이후의 소규모 주택임대소득에 대해서는 비과세 혜택이 없어지며, 분리과세와 종합과세 중 납세자에게 유리한 방법을 선택하여 소득세를 납부하여야 한다.

3. 1 주택자

주택을 1채만 소유하고 있는 주택임대사업자의 경우, 임대하는 주택이 기준시가 9억을 초과하는 고가주택에 해당하지 않는 한 그 주택의 임대소득에 대해서는 소득세가 과세되지 않는다. 또한 1채의 고가주택 임대사업자라 하더라도 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 위의 소규모 임대사업자에 해당하기 때문에 2018년 12월 31일까지는 소득세가 과세되지 않는다. 따라서 현재로는 1 주택 소유자의 주택임대소득에 대해서는 그 주택이 고가주택에 해당하고 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에만 1 주택자의 주택임대소득은 종합소득에 합산되어 소득세가 과세되는 것이다. 1 주택자의 경우 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하지 않으며, 월세 등의 형태로 받는 임대료만 총수입금액에 산입 된다.

4. 2 주택자

2 주택을 소유하고 있는 경우 고가주택에 해당하지 않더라도 주택임대소득에 대한 소득세가 과세된다. 다만 위에서 언급한 바와 같이 2 주택자 중 소규모 임대소득자는 2018년 12월 31일까지는 소득세 납세의무가 없다. 2 주택자도 1 주택자와 마찬가지로 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하지 않고 임대료만 총수입금액에 산입 된다. 결국 2 주택자의 경우 역시, 현재로는 임대료 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우만 종합소득에 합산되어 소득세가 과세되는 셈이다.

5. 3 주택 이상

3 주택 이상의 다주택 소유자는 임대료뿐만 아니라 임대보증금의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에 한해서 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 포함시켜야 한다. 이 경우도 임대료와 간주임대료 합계액인 총수입금액이 2천만 원 이하인 소규모 임대소득자는 앞의 경우와 마찬가지로 2018년 12월 31일까지는 소득세가 과세되지 않는다. 2천만 원을 초과하는 경우에는 종합과세된다. 또한 소형주택(전용면적 60 평방미터 이하이면서 기준시가가 3억 원 이하인 주택)은 2018년 12월 31일까지는 간주임대료 계산 시 주택 수에 포함하지 않는다. 간주임대료는 다음의 식에 따라 계산된다.

(임대보증금 – 3억 원)의 적수/ 365 × 60% × 정기예금이자율

여기서 적수란 매일의 잔액을 일정기간 단위로 합산한 수치이다. 이 적수를 365로 나누면 연평균 임대보증금 잔액이 계산되며, 여기에 이자율을 곱하면 특정 연도의 임대보증금에 대한 이자가 계산되는 것이다. 세법에서는 이자 계산 시 대부분 적수를 사용하는데, 이렇게 함으로써 이자는 일할로 계산되는 셈이다. 또한 위 식에 의하면 임대보증금 수령액 중 3억 원을 초과하는 금액에 대해서만 적수를 계산하며, 그 적수의 60%에 대해서만 간주임대료를 계산한다. 예를 들어 2018년 7월 1일 임대보증금 5억 원을 수령하여 임대사업을 개시하였다면 2018년 과세기간의 간주임대료는 다음과 같이 산정되는 것이다. (정기예금이자율은 1.8%로 가정)

(5억 - 3억) × 184(일) / 365 × 60% × 1.8% = 1,088,876

이 금액이 간주임대료이며 임대료와 더불어 주택임대소득 계산 시 총수입금액에 산입 된다. 따라서 간주임대료는 소형주택을 제외한 3 주택 이상 소유자로서, 임대보증금의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에만 총수입금액에 산입 되어 소득세가 과세되는 셈이다.

주택임대소득에 대한 현행의 소득세법상 규정은 다음과 같이 요약될 수 있다.

첫째, 총수입금액이 2천만 원 이하인 소규모 임대사업자는 소유 주택 수와 관계없이 2018년 12월 31일까지는 소득세가 과세되지 않으며, 2019년 1월 1일 이후부터는 분리과세와 종합과세를 선택하여 소득세를 납부할 수 있다.

둘째, 1 주택 소유자와 2 주택 소유자의 경우 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하지 않는다.

셋째, 3 주택 이상 소유자는 임대보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우, 임대보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입 하여야 한다. 소형주택은 2018년 12월 31일까지는 간주임대료 계산 시 주택 수에 포함하지 않는다.

2019년 1월 1일 이후의 소규모 임대소득자에 대한 과세는 이미 소득세법에 규정되어 있다. 따라서 이와 관련된 별도의 세법개정이 없는 한 내년부터는 소규모 임대소득자라 하더라도 위의 2번 내용에 따라 주택임대소득에 대한 소득세를 계산하여 납부하여야 한다. 최근 수도권 지역의 집값 상승으로 인해 주택임대소득에 대한 과세가 예상보다 강화될 전망이다. 주택임대소득과 관련된 소득세법이 확정되면 그와 관련된 내용을 다시 소개할 예정이다.