고가(高價)주택에 대한 양도소득세
Ⅰ.고가주택에 대한 양도소득세 과세
현행 소득세법에 의하면 1세대 1주택과 그 부수토지의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않는다.(소득세법 89조 ① 3). 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것(취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 이와 같이 1세대 1주택의 양도소득에 대해서 비과세 하는 이유는, 주택은 다른 부동산과는 달리 인간이 생존하기 위해 필수 불가결한 ‘주거’라는 사용용도를 충족시키기 위한 재화이기 때문이다.
이러한 1세대 1주택의 양도소득에 대한 비과세 규정에도 불구하고 고가주택의 경우에는 비과세가 적용되지 않는다.(소득세법 89조 ① 3) 여기서 고가주택이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억 원을 초과하는 것을 말한다.(소득세법시행령 156조 ①)
Ⅱ. 고가주택에 대한 양도소득세 계산방법
고가주택에 대해서는 양도소득세가 과세된다고 해서 양도소득세 과세대상이 되는 다른 토지나 건물과 동일한 방법으로 양도소득세를 계산하는 것은 아니다. 현행 세법에 의하면 고가주택에 대한 양도소득세는 다음과 같은 방법으로 과세하도록 규정하고 있다.(소득세법시행령 160조 ①)
1. 1단계 : 고가주택의 양도차익 계산
고가주택의 양도차익은 다음과 같은 산식에 의해 계산된다.
고가주택의 양도차익 = 양도차익 ×(양도가액-9억)/양도가액---(1)
이 식이 의미하는 의미는 다음과 같다. 고가주택의 경우 양도차익 전액이 과세되는 것이 아니고 9억 원을 초과하는 양도가액이, 양도가액 전체에 대해 차지하는 비율만큼만 과세된다는 것이다. 예를 들어 취득가액 5억 원, 양도가액 10억 원인 고가주택의 경우, 양도차익은 10억-5억=5억 원임에도 불구하고 과세되는 양도차익은 (10억-5억) ×(10억-9억)/10억
=5,000만 원인 셈이다. 이렇게 함으로써 양도가액 9억 원을 기점으로 세부담이 급격히 증가하는 불연속점을 방지하고, 세금이 완만하게 증가하게 되는 것이다. 즉, 양도가액이 8억 9,999만 원인 1세대 1주택은 세금 한 푼도 내지 않고, 양도가액이 9억 1만 원인 주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족시켰음에도 불구하고 수천만~수억 원의 양도소득세를 내야 하는 문제점을 개선할 수 있는 것이다.
이와 같이 세법에 있어서는 특정 기준을 경계로 세부담이 갑자기 증가하거나 감소하는 불연속점은 가급적 피하려고 한다. 다른 대표적인 예가 금융소득종합과세의 경우이다. 금융소득 중 조건부 종합과세 대상과 무조건 종합과세 대상 금융소득의 합계액이 2천만 원을 넘으면 그 합계액 전부(2천만 원 초과액이 아님)가 종합과세된다. 이 경우에도 세부담의 불연속성을 방지하기 위해서 2천만 원까지는 분리과세 세율인 14%로 과세하고, 2천만 원 초과분만 누진세율로 과세하는 것이다.
2. 2단계 : 장기보유특별공제액의 계산
고가주택의 경우, 양도차익의 일부분만 과세하면서 장기보유특별공제는 전액 적용하는 것은 논리적으로 맞지 않다. 따라서 세법에서는 다음과 같이 장기보유특별공제도 양도차익이 과세되는 비율만큼만 적용할 수 있도록 규정하고 있다.
고가주택의 장기보유 특별공제액=장기보유 특별공제액 ×(양도가액-9억 원)/양도가액--(2)
Ⅲ. 고가주택의 양도소득세 계산 사례
위의 내용에 대한 이해를 돕기 위하여 구체적인 사례를 들어서 양도소득세를 계산해 보기로 한다.
<사 례>
1세대 1주택 비과세 요건을 충족시킨 아파트 1채를 소유하고 있는 거주자 변태남은 자금 사정이 여의치 않아 이 아파트를 양도하였다. 양도자산에 대한 자료는 다음과 같다.
양도가액 : 10억 원(2018년 10월 15일 양도)
취득가액 : 5억 원 (2013년 3월 15일 취득)
<양도소득세 계산>
1. 양도차익의 계산
(10억-5억) ×(10억-9억)/10억=5,000만
2. 장기보유특별공제액의 계산
(10억-5억) × 40% ×(10억-9억)
/10억=2,000만
3. 양도소득금액의 계산
5,000만-2,000만=3,000만
4. 과세표준 계산
3,000만-250만(양도소득 기본공제)
=2,750만
5. 산출세액의 계산
72만+(2,750만-1,200만) × 15%
=3,045,000
위의 사례에서 보듯이 양도차익이 5억 원인 고가주택의 경우라 하더라도 양도소득세는 300만 원 정도밖에 되지 않는다. 이는 보유기간을 5년으로 가정한 경우이고, 보유기간이 늘어나면 장기보유특별공제율도 늘어나(최대 : 양도차익의 80%) 세부담은 더욱 줄어든다. 또한 위의 사례처럼 양도가액이 9억 원을 약간 초과하는 경우에는 양도차익 중 과세되는 비율이 낮아 (10%) 세부담이 얼마 되지 않으나, 9억 원을 크게 초과하는 경우(高價인 경우)에는 이 비율이 높아져[예를 들어 양도가액이 20억인 경우, (20억-9억)/20억=55%]세부담이 늘어난다는 점을 유의해야 한다.
