아들아, 아빠의 이것만은 닮지 말아라 - 부동산 편
초등학생 아들에게 들려주고 싶은 부동산 이야기
사랑하는 아들아,
지난번 주식투자 편 이후로 두 번째로 할 얘기는 바로 부동산이다. 이 또한 아빠의 가슴 아픈 이야기가 있으니 웬만하면 엄마에게는 말하지 말아라. 거의 20년 가까이 된 일이다. 내 기억이 맞다면 강남 뱅뱅사거리 대로변에 있었던 분양 모델하우스였다. 부동산에 대해서 완전 문외한이었던 이 아빠가 어찌어찌해서 잠실 아파트 분양하는 곳을 방문했던 것이다. 아마도 높은 분양가로 미분양이 난 상태였고, 추가로 분양 모집을 하고 있었던 것이다. 이전에 대출을 받아보지도 않았고, 부동산 매입도 해보지 않은 직장인이었던 아빠는 중도금 대출 금액과 갚아야 할 이자 금액에 겁이 많이 났었다. 고민 끝에 조력자의 설득과 협박으로 겨우 한 채를 부들부들 떨면서 계약했다. 너한테만 고백하는데 아빠는 그때 당시에 2채 정도는 계약할 만한 소득이 있었다. 진심으로 후회한다. 아빠는 부동산에 무지했었고, 경험도 없었고, 대출은 그저 나쁜 거라고 생각했었다.
부동산 관련해서 과거의 겁 많고, 무지했던 아빠의 그 모습만은 닮지 않기를 바란다. 아빠가 지금까지 시행착오를 겪으면서 공부했었던 부동산 투자 원칙을 지금부터 알려 주겠다. 잘 참고하여 너만의 부동산 투자 원칙으로 업그레이드시켜라. 그렇게 경제적 자유에 한걸음 더 다가가기를 기대한다.
첫 번째 원칙. 투자에는 리스크가 따른다는 사실을 기억해라. 부동산도 예외가 아니다. 많은 사람들이 리스크 없는 부동산 투자를 기대한다. 아빠도 똑같았다. 반성한다. 앞뒤가 전혀 맞지 않는 말이며, 말 그대로 도둑놈 심보와 같다. 아들아, 너는 그런 과거의 아빠 모습을 닮지 말아라. 리스크를 공부하고, 계산하거라. 계산된 리스크를 최소화하기 위한 Plan B를 준비하거라. 좋은 입지에 괜찮은 부동산 상품이라는 확신이 서면 계산된 리스크와 함께 가거라. 리스크 없이, 수익은 없다. 반드시 시장에 머물러 있어야 하며, 발을 담그고 있어야 자산 가격의 상승을 함께 즐길 수 있다.
두 번째 원칙. 네 스스로 공부하고, 직접 투자하면서 부동산을 배워라. 소위 부동산 인플루언서와 전문가라는 사람들의 의견은 참고만 하고 맹신하지 말거라. 코로나 이후 저금리 유동성 시장이 펼쳐지면서 엄청난 자산 가격의 상승을 목격했다. 때맞춰 부동산 전문 인플루언서들이 활동 영역을 넓혀 갔다. 그들 대부분은 각자의 전문 영역이 있으며, 그 분야에서는 훌륭한 전문가들로 보인다. 그러므로 너는 그들의 의견에 귀 기울이고, 너의 부동산 공부 자료로 활용하거라. 그 지식들을 너의 것으로 만들고, 투자하고, 수정하면서 계속해서 배워 나가라. 절대 맹신하지 말고, 화려한 언변에 현혹되지 말거라. 모든 것에는 이해관계가 있다. 그들은 자신들이 갖고 있는 지적재산으로 유튜브 콘텐츠, 책, 강의, 상담 등을 통해 돈을 버는 것이다. 자본주의 사회에서 그거 이상할 거 하나도 없다. 오히려 그들이 대단한 것이다. 그러나 네 돈을 투자할 때는 네가 공부하고, 스스로 결정하고, 결과에 대해서 책임지는 것이다. 너 자신을 믿어라.
세 번째 원칙. 아파트는 비싼 게 좋은 거다. 아들아, 고백한다. 불과 몇 년 전까지 이 아빠는 어떻게 하면 싼 아파트를 찾을까에 혈안이 되었다. 꽤 많은 시간이 지나서야 그것이 비효율적이라는 것을 알게 되었다. 거의 모든 아파트 정보는 실시간으로 업데이트되고 모든 사람들이 접근 가능하다. 아파트 가격은 매우 투명한 시장 가격이며, 시장이 정해준 가격이다. 아파트의 가격 차이에는 시장이 보는 합리적인 이유가 반드시 있다. 예를 들어 지하철 역과 얼마나 가까운지, 학군은 어떤지 등의 이런저런 이유로 아파트 시장 가격이 정해지고 차이가 나는 것이다. 그러므로 아파트 선택 시 많은 고민하지 마라. 네가 경제적으로 감당할 수 있는 수준에서 최고로 비싼 아파트를 사거라. 그럼 실패할 확률이 크게 줄어들 것이다.
네 번째 원칙. 전세 살지 말고, 네 집부터 마련해라. 아들아 넌 몰랐겠지만, 한 동안 우리 집은 7년 동안 전세를 산 적이 있었다. 직장 생활한다는 핑계로 부동산을 제대로 공부하지 않고 게을러지면서 우리 식구가 살 수 있는 집 마련이 늦었다. 아빠가 7년 동안 전세로 산 것에 대해서는 진심으로 반성한다. 네가 커서 직장 생활 또는 사업을 시작하게 되면, 전세 살지 말고 최대한 빨리 너희 집 마련하기를 바란다. 전세 임차는 아무리 생각해도 지는 게임이다. 욕심부리지 말고, 열심히 저축하고 대출을 활용해서 작은 평수라도 너희 집 마련을 해라. 너희 엄마처럼 이쁘고 훌륭한 배우자(아빠가 이런 얘기 한 것은 엄마한테 얘기해도 된다. 눈치가 있으면.)를 찾을 수 있다면, 더 큰 시드머니로 너희 집을 마련할 수 있다. 전세로 살 경우 너는 2년 동안 전세 보증금을 집주인에게 맡기고 계약 기간 동안 살고 나오는 것이다. 만약 2년 뒤에 부동산 가격이 상승하면, 너의 집 마련 시기는 늦어질 것이고, 또한 상승한 전세 보증금을 마련하기 위해 너는 더 많은 돈이 필요하게 된다. 부동산 가격이 하더라도, 네가 웃을 상황은 아니다. 집주인은 2년 동안 네 전세 보증금을 무이자로 사용하여 다른 부동산에 투자하여 수익을 얻게 되거나 또한 장기적으로 가격은 우상향 하므로 시세차익을 거둘 수 있다. 반면에 넌 전세의 함정에 빠지게 되며 부동산 약자로 살게 되는 것이다. 아들아, 넌 네가 감당할만한 대출을 받아 네 집 마련부터 할지 아니면 전세 살이 중 어떤 선택을 할 것이냐? 전자의 리스크가 훨씬 작은 것이다. 전세 사는 것은 너에게 불리한 게임이고, 집주인의 배만 불리는 격이다. 더 이상 호구가 되지 말아라. 전세로 임대를 주는 집주인이 되거라. 네 집 마련은 빠르면 빠를수록 좋다. 욕심을 줄이면, 작은 거부터 시작할 수 있다. 자가에서 오는 안정감은 네 생각보다 클 것이다.
다섯 번째 원칙. 부동산 대출을 두려워 말고, 오히려 너의 조력자로 만들어라. 아빠는 어른들로부터 대출은 무서운 것이고, 절대 받아서는 안 되는 것으로 배웠다. 절반은 맞고, 절반은 틀린 얘기다. 소비를 위한 대출은 나쁜 대출이고, 절대 받아서는 안된다. 부동산이라는 자산을 구입하기 위해서 받는 대출은 괜찮다. 너의 본업 소득으로 충분히 감당 가능한 대출은 너의 자산을 불려주는 고마운 친구다. 네 돈 100%로 10억 아파트를 구입한 경우와 네 돈 30%(3억)와 70%(7억) 대출로 10억 아파트를 구입했다고 가정하자. 아파트의 가격이 10% 상승했다고 치자. 전자의 경우 네 투자수익은 1억이며, 투자수익률은 1억/10억, 10%가 된다. 후자는 어떤가? 투자 수익은 1억이고, 네가 투자한 돈은 3억이므로 투자수익률은 1억/3억, 33%가 된다. 네가 지급할 이자를 감안하더라도 후자가 전자보다 훨씬 높은 수익률이다. 추가로 전자의 경우 네가 10억을 모으는 데 걸리는 시간과 후자의 3억을 만드는 시간을 비교해 보거라. 후자의 시간이 훨씬 짧으므로 후자의 방식으로 투자해야 한다. 사랑하는 아들아, 대출을 두려워하지 마라. 좋은 부동산 매입을 위한 대출이고, 네 본업의 소득으로 리스크를 감당할 수 있다면 용기 있게 대출과 함께 가거라.
여섯 번째 원칙. 세금과 친해지고, 절세 계획을 미리 세팅하고 부동산에 투자해라. 부동산을 구입할 때 내는 취득세, 보유할 때 내는 재산세와 종부세, 양도할 때 내는 양도소득세가 있다. 주택은 무주택자, 1 주택자, 다주택자 등의 주택수와 규제 지역 여부에 따라 세금이 다르다. 비주택과 주택 그리고 개인과 법인에 따라 세금이 또 다르다. 세금이 처음에 복잡해 보이지만 아빠가 책과 유튜브 통해서 공부해 보고 실제로 여러 건 투자해 보니 공부할만한다. 너는 이 아빠의 자랑스러운 아들이니 너도 그 정도의 세금 공부할 아이큐는 갖고 있으리라 믿고 싶다. 과세표준 구간 1원 차이로 적용되는 세율이 달라진다. 조금만 공부하고 연구해서 미리 세금 세팅해 놓으면 완전히 다른 세후 수익을 경험할 수 있다. '부동산 계산기'라는 사이트 몇 번 사용해 보면 웬만한 세금 계산은 네가 직접 다 할 수 있다. 그리고 혹시 모르니 세무사 친구 한 명 정도는 사귀어 놔라. 큰 부동산 투자 의사 결정할 때 반드시 도움 된다. 일반적으로 부동산 명의는 부부 등의 공동 명의로 하고, 보유 기간을 최대한 길게 가져가면 절세의 효과를 볼 수 있다. 기억해라, 아들아. 세금이라는 작은 디테일이 나중에 큰 차이를 만든다는 사실을.
일곱 번째 원칙. 함부로 송금하지 말고, 확신이 설 때만 계약하고 송금하거라. 최근에 계약한 부동산이 하나 있다. 아빠는 아무것도 모르고 분양 직원의 말에 꽤나 큰 금액을 계약하기 전에 계약금의 일부를 먼저 송금했다. 나중에 알게 되었다. 구두로 한 것도 계약이다. 10% 계약금을 모두 입금 안 하고, 일부만 입금하더라도 법적으로는 계약이 성립되는 것이다. 혹시라도 너의 투자 결정이 잘못된 것이라면 문제가 커지게 된다. 그러므로 모든 것을 분석하고 판단해서 매입 결정을 내린 다음에 10% 계약금을 입금하는 것이다. 꼭 기억하거라. 안 그러면 이 아빠처럼 밤에 잠을 못 이룬다. 다행히 아빠의 선택은 괜찮았다고 생각한다. 현재까지는. 몇 년 뒤에 보자꾸나. 아빠 엄마가 안 싸우면 잘 된 것이고, 싸우면 그러려니 해라. 그렇게 부부가 되어가는 거다.
아들아, 가족이 행복하기 위해서는 따뜻한 집이라는 공간이 필요하다. 이왕이면 너는 일찍 그 집을 자가로 마련했으면 한다. 오랜 기간 전세로 살았던 과거의 아빠 모습은 닮지 말거라. 부동산 공부하고, 세금도 공부하고, 대출을 활용할 수 있는 배짱과 용기를 가져라. 너만의 부동산 투자 원칙을 만들거라. 어떤 식으로든지 시장에 머물러 있어야 한다. 부동산 가격은 오를 때도 있고, 내릴 때도 있다. 조급해하지 말거라. 리스크를 관리하며 끝까지 버텨라. 그럼 웃게 될 것이다. 아빠 명품 좋아한다. 농담 아니고, 나중에 백화점 같이 가자. 아들아, 사랑한다.
P.S. '아들아, 아빠의 이것만은 닮지 말아라 - 주식투자 편' 링크도 아래와 같이 공유해 드립니다.
