정부 이기는 시장없다. 부동산시장도?

이재명 대통령의 다주택자 양도세 중과 정책

정부 이기는 시장없다.

이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예와 관련해. 더 이상 재연장을 하지 않고 유예를 종료를 강조했다. 이재명 대통령은 자신의 엑스에 "대한민국은 예측가능한 정상 사회로 복귀 중. 시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없다"라고 밝혔다.

이재명 대통령 엑스 게시물

다주택자 양도 증과세란?

단어를 하나하나 풀어서 설명을 해보자면

'양도세'는 토지, 건물과 같은 부동산과 같은 자산을 팔아서 이익이 생기면 그 이익에 대해 내는 세금을 뜻한다. 만약 내가 1억에 집을 샀는데 4억에 해당 집을 팔았다면 차익 3억에 대한 세금을 내는 것을 의미한다. '다주택자'는 주택을 2채 이상 가진 사람을 의미고 '중과'는 세금을 더 무겁게 매긴다는 것을 의미한다.

즉 다주택자에 대한 양도세 중과제도는 한마디로 집을 여러 개 가진 사람들이 집을 팔 때 생기는 이익에 대한 세금을 더 무겁게 매기겠다는 것이다.

이재명 대통령 출처: 청와대

다주택자 양도세 증과의 큰 줄기

다주택자 양도세 증과는 노무현 정부 때 처음 도입된 정책이다. 처음 도입될 당시 다주택자 투기 억제와 부동산 안정화를 위해 도입되었다. 그러나 부동산 침체를 이유로 2009년(이명박 정권) 적용이 유예되었고 2014년(박근혜 정권)에 폐지되었다. 이후 2017년 문재인 정부 시절 부동산 폭등을 조절하기 위해 다주택자들이 집을 팔게 하기 위해 실시된 8·2 부동산 대책에서 다주택자 양도세 중과가 부활되었고 2020년 7·10 부동산 대책에서는 더 강화되었다. 이때 2 주택자에게는 기본세율이 20% 증가했으며, 3 주택 이상인 사람에게는 30%로 세금이 크게 증가되었다.

그리고 2022년 윤석열 정부는 부동산 시장 관리를 위해 세금을 줄이기 위해 한시적으로 해당 정책을 한시 유예를 1년씩 기간연장하는 방식으로 현재까지 이어져왔다.

2022년 기획재정부 보도자료

그렇다면 다주택자 양도세 증과는 부동산 시장에 안정을 주었을까?

문재인 정부 시절 다주택자 양도소득세 중과가 강화된 직후 시장은 어떻게 반응했을까? 정책이 시행된 이후 서울 아파트 거래량은 급감했고 집주인들은 매도를 하지 않으며 시장은 빠르게 얼어붙었다. 실제 1차 중과를 실행 직후 전분기 대비 -53% 이상 거래량이 줄어들었다. 2차 중과 실행 이후에는 전년 동월 기준으로 -80% 이상 줄어든 것을 알 수 있다.

두 번의 중과 과정을 거치며 공통적인 패턴이 보였다.

'시행 직전 막차 거래 급증 → 시행 직후 거래 급감 → 매물 잠김 → 집값 상승'

치솟는 집값을 잡기 위해 실행된 정책이지만 결론적으로는 두 번 모두 실패한 정책이다. 오히려 기존 집값을 더 올리게 되는 역할을 하게 되었다. 실제 국토연구원 보고서 '부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안'에 따르면 주택가격 상승기에 양도세 강화는 매물을 감소시켜 주택가격을 인상시킨다는 연구결과가 나왔다. 다주택자 양도소득세율 1% 증가 시 아파트 매매가격률은 0.206% 증가했고 아파트 매매 거래량 변동률은 6.879% 감소했다고 밝혔다.

그래서 시도하면 안 되는 정책인 걸까?

로또에 당첨되면 뭐부터 할 거예요?라는 질문을 들으면 한국 사람들은 대부분 '집을 살 거예요.'라는 답을 할 정도로 한국, 수도권에서 자가를 갖는다는 건 하늘의 별따기처럼 어려운 일이다. 한국사회에서 부동산 문제는 하루이틀이 아닐뿐더러 문제는 점점 심각해지고 있다. 2025년 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 월세 상승률은 3.29%를 기록했다. 2015년 이후 연간 상승률이 3%를 넘어서며 역대 최고치를 경신했다. 뿐만 아니라 전세사기가 판을 치며 수많은 사람이 목숨을 잃기도 했다. 이제 단순한 현상을 넘어 한국사회의 근본적인 문제로 자리 잡아가고 있는 것이다. 사람이 죽어나가고 있는 문제이다. 더 이상 정부가 방치를 하면 안 되는 문제인 것이다.

그렇다면 이런 상황을 보고 생긴 궁금증은 과연 정부가 시장에 개입을 해도 되는 걸까? 자본주의 시스템을 가지고 있는 대한민국이다. 사람의 시간도 하나의 상품으로 다뤄지는 체제인데 사람의 삶에서 가장 기본적인 것 중에 하나인 '주택'을 다루는 부동산 시장에 국가가 적극적으로 개입을 해도 되는 것일까? 하는 궁금증이 든다.

헌법에 명시되어 있는 '개입의 근거'

대한민국은 자유시장경제를 기본으로 하되, 국가가 필요하면 적극적으로 개입하는 '사회적 시장경제'에 가깝다. 즉 '혼합경제' 체제를 가진 국가다. 근거는 헌법에 명시되어 있다.

헌법 119조

① 대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다.

② 국가는 균형 있는 국민경제의 성장, 안정과 적정한 소득 분배, 시장의 지배와 경제력 남용 방지, 경제주체 간의 조화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다.

①은 시장 경제 원칙을 명시하고 있고 ②은 국가 개입의 헌법적 근거를 명시하고 있다. 즉, 시장에 맡기지만, 시장이 실패하면 국가는 개입할 수 있다는 것을 헌법적으로 정당 한 것이다. 앞에서 말했듯이 한국 부동산문제는 한 가지로 정의할 수 없다. 다양한 문제가 섞여 있으며, 무엇보다 사람이 죽었다. 계속 이 문제를 해결하지 못한다면 경제는 물론 대한민국 국민의 목숨을 빼앗을 수 있는 문제이다. 때문에 국가의 개입은 정당하다.

그러나 앞선 정부에서 시행했던 방식을 그대로 사용하는 것은 위험요소가 다분하다고 말할 수 있다. 과거의 실패를 경험 삼아 어떻게 해야 과거의 실패를 반복하지 않을지에 대한 세심한 접근도 필요하다.