주담대를 통한 내 집 마련 포인트는 DSR

2022년, 더 강력해진 새로운 DSR이 온다

주택을 매매할 때 100% 현금으로 거래하는 사람이 얼마나 있을까? 아마 대부분의 실수요자는 주택담보대출(이하 주담대)을 통해 부족한 비용을 충당할 것이다. 주담대를 받으려는 실수요자들이 가장 궁금해 하는 대목은 역시나 대출 한도. 그러나 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 듣기만 해도 생소한 용어들에 막혀 혼자서는 원하는 답을 도출하지 못하는 경우가 다반사다. 특히 최근에는 DSR 규제까지 더해져 주담대 진입 장벽이 한층 더 높아진 분위기다.

LTV·DTI·DSR 개념정리

LTV(loan to value ratio)

LTV란 주택가격 대비 대출 비율을 말한다. LTV 50%라면 주택가격의 절반까지, LTV 70%라면 주택가격의 70%까지 대출이 가능하다. 예를 들어 8억원의 아파트를 매매한다고 가정할 때 LTV가 50%라면 은행에서 최대 4억원까지 주담대를 받을 수 있다. 현재 서울의 LTV는 40%로 묶여있다. 9억원을 초과하는 아파트의 경우 초과분에 대해 20%의 LTV만 적용된다.

DTI(debt to income)

DTI는 주담대를 받을 때 매년 상환해야 하는 원리금을 연 소득과 대비해 일정 비율로 제한하는 규제를 말한다. 상환능력이 부족한 경우에 생길 수 있는 리스크를 방지하기 위해 존재한다. DTI가 40%라면 연봉 5000만원인 사람을 기준으로 연간 상환해야 하는 주담대 원리금이 2000만원 이내여야 한다. DTI 규제로 인해 소득이 적으면 최대 한도만큼 대출이 나오지 않을 수도 있기 때문에 LTV보다 먼저 체크해야 한다.

DSR(debt service ratio)

DSR은 주담대 원리금은 물론, 한 사람이 보유한 모든 대출의 원리금 상환액을 연 소득 대비 일정 비율로 제한하는 것으로, DTI보다 한 단계 더 강력한 규제라고 이해하면 쉽다. 연봉이 5000만원인 경우 DSR 40% 기준으로 모든 대출의 원리금 상환액이 연 2000만원 이내여야 한다. 카드론 등의 고금리 대출상품을 이용하고 있다면 주담대 한도가 크게 줄어들 수도 있다.

내년부터 강화되는 규제, DSR에 주목하라

ⓒ 금융위원회

현재 주담대 시장에서 가장 뜨거운 감자는 역시 DSR이다. 현행 1단계에서 2022년 1월에 2단계, 2022년 7월에는 3단계로 점진적인 규제 강화가 예고돼 있다.

올해까지 DSR 40% 규제는 규제지역 내 6억원 초과 주택의 담보대출이나 1억원 초과 신용대출을 받은 대상자에 한해서만 적용되었지만, 2단계로 바뀌는 2022년 1월부터는 총 대출액이 2억원을 초과하면 DSR 40% 규제 대상에 포함된다. 여기서 한 단계 더 강화되는 2022년 7월에는 총 대출액이 1억원만 초과해도 DSR 규제 대상자로 포함된다. 금융위원회에 따르면 2단계 규제에 적용되는 대출자는 전체의 13.2%, 3단계 규제에 적용되는 대출자는 29.8%라고 한다. 당장 내년부터 시행되는 강력한 규제 탓에 ‘영끌(영혼까지 끌어모으다의 줄임말) 매수’를 통해 내 집 마련에 성공한 사람들이 결국엔 승자라는 말까지 나오고 있는 상황이다.

풍선효과를 막기 위해 카드사, 보험사 등 제2금융권에서조차 2022년 1월부터 DSR 50%까지만 대출을 받을 수 있게 된다. 아울러 DSR 계산에서 적용되는 대출 만기도 축소되는데, 신용대출의 경우 7년에서 5년, 비주담대의 경우 10년에서 8년으로 줄어들게 된다. 이렇게 되면 같은 금액을 대출받더라도 연간 원리금 상환액이 늘어나 결국 대출한도는 줄어들게 된다. 뿐만 아니라, 개인별 DSR을 산정할 때 카드론도 대출에 포함되는 것으로 바뀌어 자금마련이 되어 있지 않은 실수요자들의 고통은 더 커질 전망이다.

잠깐 TIP. 서민 실수요자 보호를 위해 올해 4분기에 취급된 전세대출은 가계대출 총량 관리 한도에서 제외된다. 그러나 이번 대책에도 가계 부채가 잡히지 않는 경우에는 전세대출에도 DSR 규제를 적용하는 방안 검토할 방침이다.

사례로 쉽게 보는 DSR 규제 체감

연봉이 5000만원인 A씨와 연봉이 7000만원인 B씨가 있다고 가정하자. 두 사람 모두 마이너스통장 5000만원(금리 3.95%)의 빚이 있는 상태에서 투기과열지구 내 6억원 아파트를 매매하려고 한다. LTV 40% 기준으로 주택담보대출(금리 3.47%, 30년 분할상환, 원리금 균등방식)을 2억4000만원 신청할 때 현행(1단계)상에서는 A씨와 B씨 모두 최대금액을 받을 수 있지만 내년 1월(2단계)부터는 연 소득이 적은 A씨는 1억4900만원으로 대출한도가 대폭 축소된다. 그러나 상대적으로 고소득자인 B씨는 2단계 DSR 규제에서도 온전히 2억4000만원의 대출을 실행할 수 있다.   

이처럼 DSR 규제가 강화되면 저소득자를 중심으로 대출한도가 크게 줄어들게 된다. 이 말은 고소득자 혹은 현금보유량이 많은 사람은 이번 대책에도 직접적인 타격이 없다는 것이다. 상환능력에 따라 대출금액을 설정한다는 정부의 취지는 공감하지만 자금력이 부족한 서민들을 오히려 사금융으로 내모는 것이 아닐까 하는 아쉬움도 존재한다.