피 같은 내 보증금 지키는 방법
보증금 지키는 안전장치 총정리
임차인의 입장에서 보증금은 항상 걱정거리가 아닐까 싶습니다. 거액의 돈을 임대인에게 맡겨놓은 형태인만큼 혹시라도 문제가 생기지 않을까 하는 불안감 때문입니다. 특히 부동산 계약을 체결해본 적이 없는 초보자라면 이런 감정이 더 커지곤 합니다. 평생 모은 피 같은 내 보증금을 지키려면 어떤 안전장치를 마련해야 하는 걸까요. 다방이 알아봤습니다.
기본 중에 기본, 전입신고와 확정일자
부동산 계약 후 잔금 처리 과정을 마치고 나면 대부분의 사람들은 전입신고를 하게 됩니다. 임차인은 전입신고를 통해 대항력을 얻을 수 있습니다. 대항력이란 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들어 거주기간 동안 임대인이 새로운 사람으로 바뀌더라도 대항력만 갖추고 있다면 기존 계약과 동일하게 임차인의 권리를 행사할 수 있습니다.
전입신고를 할 때 확정일자까지 받는 것이 일반적이지만 부동산 초보자라면 확정일자라는 단어 자체가 생소할 수 있습니다. 확정일자란 법원 및 동사무소에서 임대차계약을 체결한 날짜를 확정해주는 것을 말합니다. 겉으로 보기엔 임대차계약서에 날짜가 적힌 도장 하나 찍어주는 것처럼 보이지만 임차인은 확정일자를 통해 우선변제권이란 막강한 권리를 얻을 수 있기에 절대 놓쳐서는 안될 필수 절차입니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매로 넘어갔을 때 경매대금에서 보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.
우선변제권을 얻는 또 다른 방법, 전세권설정등기
전세권설정을 하면 등기사항전부증명서에 임차인이라는 사실과 전세권설정금액이 표기되며, 확정일자와 마찬가지로 우선변제권을 통해 보증금을 보호받을 수 있게 됩니다. 그러나 확정일자만큼 보편적으로 활용되진 않습니다. 전세권설정등기를 위해서는 임대인의 동의가 필요하고 수십만원이라는 적지 않은 비용이 발생하기 때문입니다.
물론 확정일자와 비교했을 때 전세권설정만의 장점도 있습니다. 계약 만료 이후임에도 보증금 반환이 정상적으로 진행되지 않은 상황에서 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받은 후 강제집행을 신청해야 하는 등의 번거로움이 있지만 전세권설정등기를 한 임차인은 판결절차 없이 직접 경매를 신청할 수 있어 간편하고 빠르게 보증금 반환 관련 절차를 밟을 수 있습니다. 또한 신청일 다음날부터 효력이 발생하는 확정일자와 달리 전세권설정등기는 신청 당일부터 효력이 발생해 잔금을 치르는 날 나쁜 의도를 가지고 고의로 대출을 받는 임대인에게서 보증금을 보호할 수 있습니다.
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사? 임차권등기를 기억하라
보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야 하는 경우가 생길 수도 있습니다. 그러나 이사를 하면 기존 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문에 주의가 필요합니다. 이때 필요한 것이 바로 임차권등기입니다. 임차권등기명령은 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 나갈 때 법률적으로 종전 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 한 제도를 말합니다.
임차권등기는 임대차계약서, 등기부등본, 계약 해지 내용증명 등의 서류를 첨부해 임차 주택 관할 법원에서 신청하면 되는데, 평균 1~2개월 정도의 시간이 소요됩니다. 등기 시점을 기준으로 권한을 판단하기 때문에 모든 절차가 끝날 때까지는 다른 곳으로 전입하면 안 됩니다.
가장 확실한 예방법, 전세보증보험 가입
전세보증보험은 HUG의 ‘전세보증금반환보증’과 SGI서울보증의 ‘전세금보장신용보험’ 등이 있습니다. HUG 및 SGI서울보증에서 보증금 반환을 책임지는 보증상품이라고 보시면 됩니다. 계약 만료 이후에 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 기관에서 대신 보증금을 돌려주기 때문에 임차인의 보증금을 지킬 수 있는 확실한 방법입니다.
올해 8월 18일부터 임대사업자들의 전세보증보험 가입도 의무화됐습니다. 하지만 임대인이사업자 등록을 하지 않은 경우에는 임차인이 직접 보증보험에 가입해야 합니다. 까다로운 조건 및 보험료 부담 등의 단점이 있지만 가장 안전하게 보증금을 지킬 수 있는 방법이라 보증금과 관련해 걱정이 많은 임차인이라면 가입하는 것을 권장합니다.
사실상 보증금을 지키기 위한 첫 걸음으로 가장 중요한 것은 안전한 매물을 계약하는 것입니다. 등기부등본상 융자가 너무 많은 집은 애초에 배제하는 것이 현명하며, 주변 시세보다 너무 저렴하게 나온 매물도 여러 번 의심해 볼 필요가 있습니다.
만약 임대인의 동의를 얻어 미납세금열람제도를 통한 세금 체납 여부를 확인할 수 있다면 이 부분도 반드시 체크하는 것이 좋습니다. 정부가 체납자의 재산을 압류해 경매에 넘기는 사례가 종종 있기 때문입니다. 사고가 터졌을 때 ‘조세채권 우선의 원칙’으로 경매대금은 국세 체납에 우선순위를 갖습니다. 즉, 모든 세금이 징수된 후 남는 금액이 없다면 임차인들의 보증금은 자연스레 사라지는 것입니다. 최근 기사에 따르면 5년간 임대인의 세금 미납으로 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 900명에 이른다고 하니 결코 가볍게 넘어가서는 안 될 내용으로 보입니다.
