전·월세 계약 안전하게 하는 법!
(feat. 등기부등본, 건축물대장)
전·월세를 구하는 임차인이라면 한번쯤 “내 돈이 떼이는건 아닐까”, “이 계약은 안전한 걸까” 등 걱정스런 생각을 해본 경험이 있을 것이다. 태어나 처음으로 방을 구하는데 무엇을 확인하여야 하는지 모르겠다면, 일단 이 글에서 다방이 알려주는 두 가지 서류만 확인해도 그 걱정을 덜 수 있을 것이다.
사람에게 호적이 있다면, 주택에는 등기부등본이 있다
종종 우리는 임대인이 집을 담보로 대출을 받은 경우를 어렵지 않게 만날 수 있다. 이때 세입자는 대출 비용이 얼마인지를 정확히 파악하고 임대차 계약을 진행해야 한다. 만약 임차한 집이 경매로 넘어가 주인이 바뀌거나 하면 보증금을 지킬 수 없는 상황이 생길 수도 있기 때문이다.
집 담보의 빚이 얼마나 있는지는 등기부등본만 떼어봐도 쉽게 알 수 있다. 등기부등본은 건축일, 면적, 소유자, 근저당 등을 자세하게 알려주는 호적과 같은 부동산 서류다. 인터넷등기소 홈페이지에서 누구나 발급 혹은 열람할 수 있다.
등기부등본은 표제부와 갑구, 을구 등 세 부분으로 분류되어 있는데, 여기서 우리가 확인할 사항은 바로 을구에 있다. 을구에서는 얼마만큼의 근저당이 설정되어 있는지, 즉 빚의 유무를 알 수 있다. 등기부등본 을구에 기재된 채권최고액이 저당 잡힌 금액을 말하는데, 원금과 이자를 합한 금액으로 보통 원금의 130% 정도다.
보증금과 채권최고액의 합이 집값의 80%를 넘으면 위험
등기부등본상에 빚이 있는 것을 확인했다면 계약하기 전 꼼꼼하게 따져볼 것이 있다. 바로 그 집에 다른 세입자들이 있는지 확인하는 절차다. 다른 세입자가 있다면 내 보증금과 다른 세입자들의 보증금을 합한 후 채권최고액까지 더해 합산을 해보자. 물론 다른 세입자가 없다면 내 보증금만 계산하면 된다. 일반적으로 여기서 계산된 합산금액이 계약하려는 집의 실제 가격 80%를 넘으면 위험한 수준으로 평가되기 때문에 계약을 보류하는 것이 좋다.
혹시라도 임대인 혹은 공인중개사가 등기부등본에 기재된 채권최고액은 3억이지만 지금은 거의 갚은 상황이라 실채권액은 5000만원이다라는 식으로 설명할지라도 채권최고액 그대로 계산해야 한다. 추후 임대인이 돈이 필요해졌을 때 채권최고액 범위 안에서 언제든 다시 대출이 가능하기 때문이다.
지속적으로 확인할수록 안전!
계약 전 등기부등본을 확인했다 하더라도 이후 지속적인 확인을 하는 습관을 들이는 것도 좋다. 모든 임대인이 그렇지는 않지만 간혹 임대인이 세입자에게 말하지 않고 부동산을 담보로 대출을 받는 경우도 있기 때문이다. 다소 번거로울 순 있지만 계약 전, 잔금을 치르기 전, 전입신고 전. 이렇게 한번씩 임대인이 추가로 대출받은 것은 없는지 각 단계별로 확인하면 보다 안전하게 임대차 계약을 진행할 수 있다.
정확한 호수 체크, 건축물대장도 확인하자
만약 세를 얻으려는 집이 아파트나 빌라라면 호수를 정확하게 확인하는 것이 생각보다 중요하다. 공부서류와 다르게 기록되면 이 또한 경매 등의 상황에서 보증금 회수에 문제가 생길 수 있기 때문이다. 예를 들어 반지하에 살고 있는 A라는 세입자가 B101호로 전입신고와 확정일자를 마쳤는데, 나중에 알고 보니 그 집의 정확한 호수가 101호였다면 A씨는 세입자의 권리를 주장할 수 없게 되어 보증금을 돌려받을 수 없게 된다. 이처럼 입주하고자 하는 방의 ‘호수’ 또한 보증금을 지키기 위해 필수로 확인해야 하는 요소 중 하나이기 때문에 건축물대장을 잘 체크하여야 한다.
건축물대장의 종류는 2가지인데, 단독주택이나 다가구, 상가주택의 경우 일반건축물대장을, 아파트 및 연립, 다세대주택의 경우에는 집합건축물대장을 확인하면 된다.
사실 등기부등본이나 건축물대장 등과 같은 기본서류는 전·월세 계약 진행 시 공인중개사가 준비해주면서 친절하게 설명도 덧붙여줄 것이다. 그러나 계약 주체자인 본인도 이와 관련된 내용을 숙지하고 함께 이중으로 체크한다면 피 같은 내 보증금을 좀 더 안전하게 지킬 수 있을 것이다.
