경매와 비슷한 듯 다른 '부동산 공매' 파헤치기
더 저렴한 부동산 물건을 찾아라
끝없이 상승하는 대한민국의 집값, 조금이라도 더 저렴한 물건을 찾고자 부동산 경매 쪽으로 눈길을 돌리는 수요자들이 최근 제법 많아지고 있다. 경매에 관심을 갖다 보면 자연스럽게 공매에 대한 정보도 접하게 되는데, 부동산 초보자의 입장에서 사실상 단번에 이해하기는 쉽지 않은 개념이다. 경매에 비해 용어부터 생소하게 다가오는 ‘공매’에 대해 다방과 함께 파헤쳐보도록 하자.
‘부동산 공매’란 무엇인가?
세금을 내지 않아 정부에 압류된 부동산, 공기업 또는 금융기관이 업무와 관계없이 가지고 있는 부동산을 공개적으로 파는 것을 ‘공매’라고 한다. 입찰 식으로 진행되어 경매와 방식은 동일하지만 민사집행법에 따라 법원이 매각을 집행하는 경매와는 다르게 공매는 공공기관인 한국자산관리공사(KAMCO)에서 실시한다. 공매를 통해 팔리는 재산은 ‘압류재산’, ‘국유재산’, ‘수탁재산’, ‘유입자산’으로 분류할 수 있다.
다양한 편의성을 갖춘 ‘부동산 공매’
재산 종류에 따라 약간의 차이는 있지만 공매는 잔금을 한번에 치르지 않고 할부로 진행 할 수 있다는 점이 큰 장점이다. 뿐만 아니라 잔금을 치르기 전에 다른 사람에게 되파는 것도 가능하여 수중에 돈이 조금 부족한 경우라도 충분히 활용할 수 있는 거래 유형이다.
법원에 직접 가서 입찰을 해야 하는 경매와는 달리, 공매는 전자자산처분시스템 ‘온비드’를 통한 인터넷입찰을 원칙으로 하기 때문에 시·공간의 제약 없이 언제 어디서나 편리한 입찰이 가능하다는 점도 장점으로 꼽을 수 있다.
초보자에게 경매가 어렵다고 말하는 이유 중 하나가 권리분석을 직접 해결해야 한다는 점인데, 공매는 압류 물건을 제외하고는 매각 주체인 한국자산관리공사(KAMCO)가 책임지는 만큼 리스크를 낮추는데도 용이하다.
인도명령 없는 ‘부동산 공매’, 난감한 상황 연출될 수 있다
이처럼 여러 장점이 있는 부동산 공매지만 치명적인 단점 또한 존재한다. 인도명령 제도가 없기 때문에(경매는 존재) 낙찰 이후 부동산 점유자를 내보낼 때 어려움을 겪을 수 있다는 점이다.
쉽게 해결되면 다행이지만 최악의 경우 명도소송으로까지 절차가 번질 수 있기에 주의가 필요하다. 명도소송은 매수인이 대금을 지급했음에도 점유자가 인도를 거절하는 경우에 제기하는 소송을 말하는데, 생각보다 기간이 길어질 수 있어 골치 아픈 상황에 직면하게 될 수도 있다.
※ ‘부동산 공매’에 참여하고 싶다면?
앞서 설명한대로 공매는 인터넷입찰로 진행되기에 ‘온비드’ 회원가입이 필수로 선행되어야 한다. 이후에는 물건 검색, 입찰참가 및 입찰보증금 납부, 결과 확인, 계약체결 및 잔금 납부 순의 절차로 진행된다. 입찰보증금은 반드시 내야 하는 것이 특징인데, 전체 금액의 1~5% 수준으로 책정된다. 낙찰되면 관리계좌로, 유찰되면 환불계좌로 자동 이체된다.
다소 생소하긴 하지만, 권리관계 분석이 복잡한 경매보다 안전하다는 이유로 초보자들에게 공매를 추천하는 전문가들이 많다. 그러나 명도책임과 권리관계 등에 유의하지 않으면 낭패를 볼 수도 있기 때문에 가벼운 마음으로 접근하는 것은 절대 금물! 충분한 공부가 꼭 필요한 분야라고 할 수 있겠다.
