재건축 VS 재개발, 무엇이 다를까?

재건축과 재개발, 어느 정도 부동산 지식을 갖춘 사람이 아니라면 이 용어들을 듣자 마자 무엇이어떻게 다른지 차이점을 명확하게 답하기란 쉽지 않다. 사실 이 두 용어는 언뜻 비슷해 보이지만 파고들수록 명확한 차이를 갖고 있다. 과연 무엇이 다를까?

재건축과 재개발의 정의

일반적으로 재건축이라 하면 노후 아파트를 부수고 그 자리에 새 아파트를 짓는 사업을 말하며 재개발은 빌라나 단독주택(동네 자체)들을 허물고 도로까지 추가로 정비하여 그 곳을 새 아파트 단지로 탈바꿈하는 사업을 말한다. 재건축은 사익 측면이 강한 반면 재개발은 공익 측면이 강한 것이 특징이다.

재건축과 재개발, 이런 차이점이 있어요

재건축 단지는 애초에 계획적으로 건축한데다 지은 지 30~40년정도밖에 되지 않아 건축 당시에 만들었던 도로나 상하수도, 녹지, 가스공급시설 등 정비기반시설이 크게 낡지 않았다는 것이 특징이다. 그러나 재개발 지역은 50년 이상 지난 노후 동네를 기준으로 하기에 주택은 물론 정비기반시설도 새로 만들어야 한다. 즉, 재건축은 기반시설을 위한 비용부담이 적은 편이지만 재개발은 기반시설을 위한 비용부담이 상대적으로 매우 크다. 

추가로 안전진단이 무조건 필요한 재건축(단독주택 재건축은 안 함)과는 달리 재개발은 안전진단 과정이 없어서 이 부분에서의 비용차이도 존재한다. 사업진행은 상대적으로 재개발에 비해 재건축이 더 원활하게 흘러간다.

감정가: 재건축 혹은 재개발 진행 시, 전문 평가자들이 조합원들의 주택과 대지 등이 얼마인지를 감정하고 평가한 금액이다.  

비례율: 개발이 완료되었을 때 주택과 대지의 총액에서 사업비용을 뺀 금액을 개발하기 전 시점의 주택과 대지 총평가액으로 나눈 금액을 말한다. 비례율이 높을수록 각 조합원에게 돌아가는 금액이 크기 때문에 개발가치가 높다고 판단한다.

권리가액: 조합원의 개발 전 주택과 대지의 감정가에 비례율을 곱한 금액을 ‘권리가액’이라고 한다. 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 차액만큼 추가분담금으로 지불하면 개발된 아파트에 입주 가능하다. 예로 조합원 분양가가 5억원이고, 권리금액이 4억원이라면 1억원을 추가로 분담해야 하는 것이다. 추가분담금과는 반대 개념인 청산금(분양가보다 권리금액이 더 크면 되돌려 받는 금액)도 있다.

현금청산: 조합원이 현금을 받고 해당 지위를 포기하는 것을 말한다. 처음부터 분양신청을 하지 않거나 분양신청 철회 또는 권리금액이 너무 적은 경우 등에서 현금청산 대상이 된다.

분양권과 조합원 입주권이 헷갈려요

분양권은 청약에 당첨되어 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말하며, 입주권은 재건축 혹은 재개발로 인해 새로 지어지는 아파트에 조합원 자격으로 입주할 수 있는 권리를 말한다. 청약통장의 유무가 이 둘의 가장 큰 차이(입주권은 청약통장 불필요)라고 할 수 있다. 

조합원 입주권은 일반 분양가보다 저렴하게 아파트를 매수할 수 있는 장점이 있지만 추가 분담금 발생 가능성이 있다는 단점이 있으며, 분양권은 이와 반대로 분양가는 비싸지만 확정적인 분양대금으로 아파트 매수가 가능하다는 특징이 있다.