"무일푼 시작했어요" 100억 부동산 자산가 일문일답
안녕하세요 다방입니다. 오늘은 매주 매부리레터를 발송하시는 이선희 기자님의 흥미롭고 도움될만한 경험 하나를 공유해드리고자 하는데요. 지금 바로 함께 확인해보실까요?
“제가 지난주에 만난 분 이야기입니다. 유튜브 보면 100억 달성한 사람들 많잖아요. 저도 인터뷰하면서 종종 그러한 분들 많이 뵙는데요. 이번에 제가 만난 분은 대외활동 하시는 분은 아니고 정말 동네 부자 어르신이었어요. 요즘은 사업해서 부자된 사람도 많고, 근로소득(고연봉 전문직)으로 부자인 분들도 많으시죠. 그런데 이 부자 어르신의 포인트는 무일푼으로 시작해서 25년간 부동산 투자로만 매월 자동으로 들어오는 현금흐름 시스템을 만드셨다는 점에서 인상 깊었습니다.
이분의 대부분 자산은 대출이 없는 부동산이었고, 보유한 부동산은 월세로 세팅돼있었어요. 그분의 표현대로라면 돈이 매일 여기저기에서 들어와서 요즘은 얼마 들어오는지 계산도 안한다고 하셨죠”
100억 부자와의 일문일답
Q. 부동산은 언제부터 모으셨나요?
A: 1990년대 후반부터 경매로 모으기 시작했어요.
Q. 주로 보유하신 부동산 종류는요?
A: 소형 아파트, 원·투룸 위주입니다.
Q. 왜 소형 아파트만 사셨나요?
A: 일본 여행을 다녀와서 우리나라도 일본처럼 될 것이라 생각했어요. 1인가구가 늘 테니 소형위주로 사자는 생각을 했죠. 실제로 제가 임대업을 해보니 소형이 월세 수익률이 제일 좋아요.
Q. 처음 부동산 투자를 할 때 얼마를 가지고 시작하셨나요?
A: 정말 아무것도 없이 시작했어요. 경매에 소형평수여서 정말 소액으로 투자를 했고요. 와이프랑 둘이 열심히 벌어서 한채씩 월세로 돌리기 시작했습니다.
Q. 그러면 자산을 어떻게 불리셨나요?
A: 우선 계속 경매를 하면서 싼게 있으면 주워담았습니다. 근로소득에서 나온 월급은 계속 모았고, 집에서 들어오는 월세는 예금통장에 넣었죠. 그렇게 월세를 계속 풍차 돌렸어요.
Q. 그렇게 하려면 시간이 오래 걸리지 않나요?
A: 처음 10년간은 엄청 고생했죠. 돈이 모이는 느낌도 안나고…그런데 신기하게도 어느 순간이 넘어가면 술술 넘어갑니다. 그리고 그 단계를 또 넘으면 돈이 통장에 탁탁 입금돼서 언제 돈이 들어오는지 세지 않는 지경에 이르러요.
Q. 그렇게 모으는 동안 지출은 어떻게 관리하셨나요?
A: 사실 정말 검소하게 살았습니다. 이 악물고 안썼어요. 그런데 어쩔 수 없어요. 처음에는 그렇게 하지 않으면 돈을 모을 수 없고, 돈이 저절로 모이는 수준에 도달할 수 없어요. 요즘은 아내랑 호텔에서 20만원짜리 식사도 하고 여행도 다닙니다.
Q. 요즘도 계속 사고 계신가요?
A: 2016년부터 슬슬 정리하기 시작했고 현재는 보유 자산의 30~40%정도 처분했습니다. 앞으로도 계속 정리해나갈 계획입니다.
Q. 요즘 왜 자산을 정리하시나요?
A: 젊을 때 너무 힘들게 살아서 이제는 좀 편하게 살고 싶어요. 세입자들 전화받고 관리하는게 보통 스트레스(월세수익은 진짜 공짜로 돈 버는 것이 아니다 강조)가 아니에요. 운전하는 것도 힘들고요. 이제는 쉬고 싶어요.
Q. 지난 20년간 주택을 사모으면서 경제적인 위기가 있었을텐데요. 집을 처분하지 않으셨나요?
A: 아주 중요한 질문입니다. 어떻게든 집만은 팔지 않겠다는 생각을 했어요. 집을 산 순간, 내 것이 아니다라고 생각했고요. 정말 집에 급한 돈이 필요할 때는 집을 담보로 대출을 받고 문제가 해결되면 돈 다시 모아서 대출을 줄였습니다.
Q. 20년간 악착같이 아끼면서 사셨어도 자녀 교육비는 많이 들었을텐데 어떻게 해결하셨나요?
A: 자식이 하기 싫다는 것은 안시켰습니다. 학원 보내보고 공부 안하면 안보냈어요. 대신 우리 아이는 전공을 잘 골랐어요. 이름있는 대학은 아닌데 취직이 잘되는 곳에 들어가서 지금은 대기업보다 더 높은 연봉 받고 다닙니다.
Q. 다주택이시면 세금은 어떻게 하셨나요?
A: 저는 법인을 만들었고 임대사업을 등록해서 세금 착실히 내고 비용 인정받을 부분은 인정 받아서 세금 때문에 큰 문제는 없었어요.
Q. 젊을 때 힘들게 산게 억울하지는 않으신가요?
A: 젊을 때는 걸어다니고 싼 거 먹어도 상관없어요. 그때는 모아가는 재미가 있거든요. 내 인생이 나아진다는게 보이니까 힘들어도 벼텼죠. 이제는 쉬고 싶어요. 아내랑 여행도 많이 다니고, 돈 걱정 없이 맛있는거 사먹고 그러고 삽니다. 요즘은 마음이 편해요.
일문일답을 통해 인상적이었던 부분
1. 대출이 없는 자산, 돈을 버는 자산이 중요하다
특히 요즘처럼 대출 금리가 오르니까 자산이 부담이 되죠. 평소 목돈을 모아서 대출을 줄이며 순수익을 늘리는 과정이 필요하다는 생각이 드네요.
2. 장기보유, 버틸 수 있는 체력을 늘려야 한다
갑자기 돈이 필요할 때 자산을 처분하게 되면 익절보다 손절을 하게 됩니다. 주식이든, 부동산이든 투자에서 수익을 내려면 손절말고 익절해야 합니다. 익절 타이밍이 될 때까지 기다리는 것. 그러려면 평소 체력(비상금 혹은 대출가능 상황)을 길러놔야겠지요.
3. 저축, 그리고 또 저축
월세 풍차의 경우, 결국 월세 수입이 들어와도 그 돈을 쓰지 않고 예적금으로 묶어서 목돈이 될 때까지 모으고 그걸 다시 월세로 돌리는 선순환이 이뤄진 것인데요. 그러려면 수익이 늘어도 손을 대지 않아야 하고 결국은 지출을 관리해야 합니다. 고통 없는 수확은 없듯이, 오늘의 행복은 20년간 검소한 생활을 실천한 결과일 것입니다.
4. 요행은 없다
사례에서 알 수 있듯이, 이분은 20년간 장기 투자한 물건을 2016년부터 슬슬 추수하고 계십니다. 투자는 긴 흐름에서 하나씩 만들어가야 한다는 생각을 하게 됐습니다.
5. 그런데 지금도 다주택을 유지하는 방법이 통할까?
가장 결정적으로 이 질문이 떠올랐습니다. 지금은 다주택자들에 대한 엄청난 세금이 매겨지고 있습니다. 보유세, 양도세 등 지금도 이러한 다주택 방식이 가능할까요? 현재는 사실상 임대사업자 문이 닫힌 상태인데요. 다만 정부가 연내에 임대사업자에 대한 규제개선안을 내놓은다고 발표했기에 다주택으로 현금흐름과 시세차익을 챙기는 장기투자의 길이 가능할지는 지켜봐야겠습니다.
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