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by 다방 Aug 28. 2019

청약 신청 전 반드시 확인해야 하는 7가지

생애 첫 청약자들을 위한 청약 핵심 정보 파헤치기

내 집 마련을 위해 청약을 결심했다면 어떤 것부터 확인 해야 할까. 청약 단지의 위치에서부터 분양가, 분양 면적, 공급가구 수, 분양 일정, 자격 요건까지 상세히 알아봐야 하지만 생애 첫 청약자들에게는 쉽지 않은 일이다. 그렇다고 내용을 자세히 모른 채 무작정 청약을 신청했다가는 당첨이 되고도 후회하는 낭패를 볼 수 있다. 오늘은 서울 강북 지역 최고 기대 단지였던 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’를 예로 들어 청약 신청 전 반드시 확인해야 하는 7가지 핵심정보를 말해보려 한다.

1. 규제지역(투기지역/투기과열지역/조정대상지역)인가, 비규제지역인가

청약 단지는 규제지역에 따라 청약자격, 대출 조건 등을 다르게 적용 받는다. 때문에 청약 예비 신청자들은 관심 있는 청약 단지가 규제 지역에 해당되는지 여부를 꼼꼼히 확인해야 한다. 부동산 규제 지역은 전국 부동산 가격 상승률 및 소비자 물가 상승률 등을 감안, 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있다는 판단에 따라 지정되며 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역으로 분류된다.

· 투기 지역 : 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구, 종로구, 중구, 동대문구, 동작구

· 투기과열지역 : 서울시(전역), 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시(행정복합도시 건설예정지), 광명시, 하남시

· 조정대상지역 : 구리시, 안양시 동안구, 광교지구, 부산(해운대구, 수영구, 동래구), 고양시, 남양주시, 동탄2신도시, 용인시(수지구, 기흥구), 수원시 팔달구

청량리역 롯데캐슬 SKY-L65은 투기과열지역에 해당된다. 투기과열지역 내 아파트는 수요가 높아 1순위에서 청약이 마감되는 경우가 일반적인데, 1순위는 청약통장 가입기간 2년 이상, 세대원 중 5년 이내 다른 주택에 당첨되지 않은 무주택 세대주, 모집 공고 주택 지역에 1년 이상 거주 등의 조건이 있어야 한다. 또한 투기과열지구는 각종 강도 높은 규제를 적용 받는다. LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 각각 40%로 제한되고 중도금대출 발급요건이 강화된다. 전매 제한 기간도 최대 10년까지 늘어날 수 있다.

2. 분양가 및 계약금, 중도금 대출

대출규제가 강화되면서 자금조달에 실패해 청약에 당첨되고도 계약을 하지 못하는 사람들이 늘고 있다. 청약 예비 신청자들은 청약 전 주택구입 목적시 지역별 LTV, DTI 비율을 확인해 자금 조달 계획을 미리 세우는 것이 좋다. 투기과열지역에 해당되는 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’은 LTV, DTI가 각각 40%(서민 실수요자 50%)로 제한된다.

· LTV (Loan To Value, 주택담보인정비율): 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율. 예를 들어 집값이 10억 원일 때 LTV 40%는 최대 4억 원까지 대출 가능하다.

· DTI(Debt To Income, 총부채상환비율): 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 계산비율. 예를 들어 연봉이 1억 원일 때 DTI가 40%면 4,000만 원까지 대출 가능하다.

LTV/DTI의 계산 방법은 아래 글에 더 자세히 나와 있으니 참고하시기 바란다.

>> 헷갈리지만 꼭 알아야 하는 부동산 용어 사전 1편 보기

9억이 초과 되는 고가주택은 대출이 되지 않는다. 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65은 분양가가 84m² 기준 8억4,620만~10억8,470만 원으로 책정돼 일부 저층 가구를 제외하면 중도금을 받을 수 없었지만, 시행사인 롯데건설이 자체 보증을 서서 최대 40% 중도금을 대출받을 수 있었다. 건설사로부터 최대 40% 중도금을 대출 받더라도 나머지 60%는 본인의 자금으로 납부해야 한다. 아래는 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 84A 타입의 계약금(10%)과 중도금(60%), 잔금(30%)의 납부일정이다. 총 6차례에 걸쳐 정해진 날짜에 따라 중도금을 납부하도록 돼있다.

청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 납부 일정. <출처: 롯데캐슬 홈페이지>

3. 당첨자 선정 방식

민간분양에서는 가점제와 추첨제로 청약 당첨자를 선정한다. 가점제는 무주택기간(32점) 부양가족 수(35점), 청약통장 가입기간(17점) 등 가점항목이 높은 입주자를 선정하는 제도로 모든 세대원이 무주택이어야 신청 가능하다. 청약 신청 전 아파트 투유 사이트(www.apt2you.com)에서 미리 계산해 볼 수 있다. 추첨제는 정해진 비율에 따라 가점제에서 우선선발 되고 남은 비율을 추첨으로 선발하는 제도다. 가점/추첨 비율은 지역과 면적에 따라 다르다.

4. 재당첨제한 사항

재당첨 제한이란 당첨 경험이 있는 당첨자나 당첨자의 세대원에게 일정기간 동안 청약기회를 제한하는 제도로 투기과열지역와 청약과열 지역에 적용된다. 재당첨 제한 기간은 청약하는 아파트의 면적에 따라 달라진다. 예를 들어 수도권 내 과밀억제권역에서 85㎡ 이하 주택에 당첨된 적이 있었을 경우, 당첨일로부터 5년 간 청약 재당첨이 제한된다. 아래 또 다른 예시를 통해 자세히 알아보자.

ex) 2018년 1월 28일 인천 왕길동(=과밀억제권역)의 전용 85㎡ 초과 주택에 당첨된 경험이 있었던 사람이 올해 8월 서울(=청약조정대상지역)에 분양하는 아파트에 청약할 경우 어떻게 될까.

이 경우 당첨일(2018년 1월 28일)로부터 3년 간 주택청약이 제한되기에 당첨이 되더라도 인정되지 않는다. 당첨경험 여부 확인은 아파트투유(www.apt2you.com) - APT - 당첨사실조회- 과거당첨사실조회에서 확인할 수 있다.

· 과밀억제권역

서울특별시 : 전 지역

인천광역시 : 인천광역시 대부분 (*제외지역: 강화군, 옹진군, 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동 ,오류동, 왕길동, 당하동, 동당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산단)

경기도 : 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동만 해당) 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)

5. 전매제한 여부

전매제한은 청약을 하고 당첨받아 취득한 분양권을 일정기간 동안 전매하지 못하도록 막는 규제다. 만약 전매제한이 1년이면 최초 계약일로부터 1년이 지나야 매매를 할 수 있다. 전매제한 기간은 규제 지역에 따라 상이하기 때문에 상세하게 살펴봐야한다. 특히 최근 발표된 민간택지 분양가 상한제 개정안에 따라 앞으로 분양가 상한제 도입지역의 전매제한은 최대 10년까지 늘어날 전망이다.

6. 해당지역 우선공급 및 거주기간 요건

지역거주 우선공급이란 투기 방지를 위해 일정 기간 이상 주택건설 지역에 거주하고 있는 주민들에게 주택을 우선 공급하는 제도다. 1순위 중에서도 해당 지역 거주자들에게 우선권이 주어짐으로 당첨확률을 높이고 싶다면 내가 거주하는 지역의 청약을 관심 있게 보는 것이 좋다. 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65눈 서울시에 1년 이상 거주했을 때 해당 지역 거주자로서 100%의 우선 공급권을 가져갈 수 있었다.

7. 분양 면적

청량리역 롯데캐슬 SKY-L65은 4개동 총 1,425가구로 들어서는데, 84㎡ 10개 타입 1,163가구, 102㎡ 1개 타입 90가구, 169~177㎡(펜트하우스) 4개 타입 10가구로 구성된다. 분양면적은 건설사 홈페이지에서 평면도와 함께 자세히 볼 수 있다. 당첨확률을 조금이라도 높이고 싶은 분들은 인기 없는 평형을 찾아 지원하는 것도 전략이 될 수 있다. 특별공급 청약경쟁률을 살펴보면 인기 단지를 미리 예측할 수 있다.