헷갈리지만 꼭 알아야 하는
부동산 용어 사전 1편
정리하다 보니 이걸 알고 있는 내가 대견하게 느껴졌다.
올봄쯤이었나. ‘20대가 부동산을 배워야 하는 이유’라는 글을 쓴 적이 있다. 이런저런 이유가 있겠지만 그래도 부동산을 일찍 공부하는 것이 좋다는 내용이었는데, ‘이런저런 이유’ 중 하나로 부동산의 진입장벽이 높다는 것을 꼽았었다.
사실 맞는 말이다. 부동산은 어렵다. 쓰이는 용어도 낯설고, 적용되는 상황도 제각각이며, 전체적인 흐름을 잡기도 쉽지 않다. 그러다 보니 부동산에 관심을 가지려 하다가도 쉽게 다가가지 못하는 경우가 생기게 되는 것이다.
그런 사람들에게 조금이나마 보탬이 되고자 이 글을 쓰게 됐다. 부동산을 이해하기 위해선 기본적으로 사용되는 용어들의 뜻을 구분하는 것이 먼저 아니겠나. 1편이라는 제목을 단 이번 글에서는 개발, 대출처럼 큼직큼직한 내용을 다루고자 한다. 최대한 쉽게 이해할 수 있도록 정리해서 썼으니, 줄줄 읽혔으면 하는 바람이다.
시행사, 시공사, 신탁사, 그리고 분양대행사
이 항목들은 모델하우스에 가면 나눠주는 팜플렛이라던가 홈페이지에서 꼭 보게 되는 기초 용어다. 얼핏 보면 엇비슷해 보이지만 전혀 다른 개념이며, 분양을 알아볼 때 꼭 구분해야 하는 항목이니 잘 알아두자.
먼저 시행사. 행동하는 기업, 쉽게 말해 주인공 역할이라고 생각하면 된다. 기획, 토지매입, 설계부터 시작해서 자금 조달, 행정 절차를 거처 분양, 계약, 입주까지 모든 과정을 시행사가 이끌어간다. 시공사에 공사를, 신탁사에 자금 관리를 맡기는 주체도 시행사다 보니 사실상 갑이다. 따라서, 분양을 알아볼 때는 아파트 브랜드만큼이나 시행사의 신뢰도를 확인하는 것이 중요하다. 시행사가 무너져버리면 꽤 복잡한 상황이 되기 때문이다.
시공사는 공사하는 기업, 즉 삼성물산, GS건설, 대림산업 등과 같은 건설사를 말한다. 이들은 시행사의 개발 계획에 맞춰 건물을 짓는 역할을 맡는다. 아파트 이름이 건설사의 브랜드에 따라 좌우되는 만큼 비중이 크리라 생각하지만, 사실 짓는 역할만 하는 경우가 대부분이라는 점을 알아두자. (건설사가 시행까지 맡는 자체 사업 비중은 전체 중 5% 정도다)
신탁사는 믿고 맡기는 기업, 즉 돈을 관리하는 역할이다. 시행사와 시공사의 중간에서 분양, 건축에 필요한 자금 등을 관리하고 보증을 서주는 회사다. 많은 자금이 오고 가는 건축 특성상 위험 요소가 항상 존재하는 만큼 신탁사는 투자대금을 보호하는 일종의 안전장치 역할을 하는 셈이다.
이쯤 되면 분양대행사는 무슨 일을 하는지 헷갈릴 수 있다. 개념으로 설명해보자면 시행사가 갑 중의 갑, 분양대행사는 을 중의 갑이다. 분양과 관련된 실질적인 일들은 다 분양대행사를 통해 결정되며, 광고/홍보대행사 역시 분양대행사의 컨펌을 거쳐 업무를 진행하곤 한다. 지역 분석, 분양 전략부터 영업 인력 관리, 내부 인력 교육, 모델하우스 관리, 청약 접수, 계약 등 거의 모든 일이 분양대행사를 거치게 된다. 모델하우스를 갔을 때 양복 입고 돌아다니는 아저씨들 중 절반은 분양대행사라고 보면 된다. (물론 나머지 절반은 시행사, 시공사, 신탁사다)
재개발, 재건축, 그리고 뉴타운
서울에서 신규 분양을 진행할 때 등장하는 말이 재개발 또는 재건축이다. 이들 역시 시행사, 시공사처럼 이름은 비슷하지만, 본질적으로 전혀 다른 의미를 담고 있다.
먼저 재개발은 말 그대로 지역 자체를 새롭게 갈아엎는다는 뜻이다. 오래된 단독주택, 상가 등을 헐고 새 아파트를 올리면서 동시에 도로, 상하수도, 학교, 공원 등 기반시설까지 새롭게 정비하는 사업을 말한다. 정부의 주도하에 재개발 구역이 지정된 뒤 진행되는 것이 순서이며, 주로 한강 이북 지역에 많이 위치한다.
재건축은 건축만 새롭게 한다는 뜻으로 이해하면 된다. 즉, 기반시설이 양호한 지역에서 오래된 아파트만 허물고 새 아파트를 짓는 사업이다. 재건축은 재개발과 달리 노후 주택을 가지고 있는 사람들끼리 모여 조합을 만든 뒤 사업을 신청하는 방식이며, 안전진단 단계를 의무적으로 거쳐야만 정비계획을 세울 수 있다. 강남권에서 진행되는 대부분의 사업이 재건축 방식으로 진행된다.
뉴타운은 여러 개의 작은 재개발을 하나로 묶어 통일성 있게 사업을 진행하는 큰 규모의 재개발이라고 생각하면 된다. 재개발 특성상 기반시설 개발이 함께 진행되어야 하는데, 작은 재개발 사업들이 각자 방향대로 나아가다 보면 난개발이라는 문제가 발생할 수 있다. 그래서 넓은 지역을 통일성 있게 개발하기 위해 뉴타운이라는 사업방식이 도입된 것이다. 대표적으로 왕십리, 미아, 은평 등이 있으며, 사실 정식 명칭은 재정비 촉진지구다.
LTV 그리고 DTI
나 역시 이 부분은 이해하기가 정말 어려웠다. 문과 출신에게 영어와 숫자의 만남이라니… 그러나 집을 살 때 (금수저가 아닌 이상) 대출을 받을 수밖에 없다보니, 이 내용들을 필수적으로 알아둬야 한다.
LTV는 집값의 몇 % 까지 대출해 줄 것인가를 나타낸 비율이다. 예를 들어, 10억 원의 아파트를 구매할 때 LTV가 80%라면 8억 원까지, 20%라면 2억 원까지 대출이 가능하다. 즉, LTV가 높으면 대출을 많이 받을 수 있고, 낮으면 대출이 제한적이라는 의미가 된다.
DTI는 대출을 받으려는 사람의 연간 소득을 기준으로 매년 갚아야 하는 원금과 이자를 따져 대출 한도를 산정하는 비율이다. 즉, 연봉이 1억 원인 사람에게 DTI 40%가 적용되면 4,000만 원까지만 대출이 나온다는 뜻이다.
LTV와 DTI는 대출을 받을 때 함께 엮이는 개념으로서, 먼저 LTV를 따져보고 그다음에 DTI를 고려해 대출 금액 및 기간을 알아보면 된다. 물론 이렇게 말하면 이해하기 어려우니 예를 들어보자.
▶ 연봉 6,000만 원의 A 씨가 서울(LTV 40%, DTI 40%)에 7억 원 아파트 한 채를 분양받았을 때 대출은 얼마만큼 가능할까.
① 7억 원에 LTV 40%를 적용하면 2억 8,000만 원이다. 즉, 이 아파트를 담보로 받을 수 있는 대출 금액은 2억 8,000만 원이 최대다.
② 이어 DTI가 40%이므로 연봉 6,000만 원의 A 씨는 연간 원리금 상환액이 2,400만 원을 넘을 수 없다.
③ 자. 그러면 여기서부터는 나누기 문제다.
우선 대출이자를 연간 약 300만 원이라고 가정하고, 5년에 걸쳐 상환한다고 해보자. 원금 2억 8,000만 원에 5년 간 이자 1,500만 원이 더해지니 총금액은 2억 9,500만 원이다. 이를 5년 간 갚는 셈이니 5로 나누면 된다. 2억 9,500만 원 / 5년 = 5,900만 원. DTI로 계산된 2,400만 원을 넘어가므로 5년 상환조건은 안 된다.
10년에 걸쳐 상환한다고 하면 원금에 이자 3,000만 원이 더해지니 3억 1,000만 원 / 10년 = 3,100만 원. 여전히 2,400만 원을 넘어가는 만큼 10년 조건 역시 불가하다.
14년에 걸쳐 상환한다고 하면 3억 2,200만 원 / 14년 = 2,300만 원. 드디어 2,400만 원보다 낮은 숫자가 나왔다. 즉, 대출기간을 14년 상환 조건으로 잡는다면 DTI 조건에 맞춰 LTV 금액을 대출받을 수 있는 것이다.
오늘도 역시나 생각했던 것보다 길고 긴 글이 되어버렸다. 그렇지만 오늘 언급한 내용은 부동산을 알아갈 때 필수적으로 알아둬야 하는 내용이다. 신규 분양에서 왜 시행사가 중요한지, 재개발/재건축 중에서 어느 사업 형태를 공략해야 할지, LTV/DTI를 따지면서 향후 계획을 어떻게 세워야 하는지 등을 따져볼 수 있기 때문이다.
나 역시 글을 쓰면서 다시 한번 공부한 듯한 느낌이 든다. 부동산 용어를 다룬 2편을 쓸 때에는 내가 헷갈렸던 내용을 일부러 다루어 봐야겠다.
