전세보증금 지키는 부동산 안전거래법
부동산 거래 전 등기부등본 확인하셨나요? 급증하는 부동산 거래사고 예방법
얼마 전 만난 대학동기가 공덕동에 1억 7천만원짜리 투룸 전세집으로 이사갔다고, 이사하자마자 전세금 반환 보증보험에 가입했다고 이야기했다. 사실 부동산 중개인은 '집 소유주는 성수동에 고가 아파트에 거주하는 50대 아주머니로 기본적으로 돈이 있으신 분이어서 보증금 떼일 일은 없다'고 말했다고 한다. 하지만 친구 왈
"보증금 떼이진 않겠지. 근데 다음 세입자가 오고 난 다음에 주겠지.
그게 싫어.계약기간 종료됐는데도 보증금 돌려받지 못해서 집주인한테
얼굴 붉히는 거... 당연히 받아야 되는 내 돈인데도
그때는 무조건 임대인이 갑이고, 내(세입자)가 을이 된다니깐
래미안 아파트에 전세로 살고 있는 동네 언니도 같은 경우였다. 계약기간이 끝났는데도 다음 세입자가 들어오지 않아 임대인에게 보증금을 못 받아, 울며겨자먹기로 그 아파트에 계속 사는 것.
사실 전세거래에서 위와 같은 경우만 해도 그나마 양반에 속한다. 오히려 지금 살고 있는 세입자에게 다음 세입자를 구하고 나가라는 경우도 있고. 세입자의 전세보증금을 다른 데 투자해 아예 해당 주택을 신탁사에 담보로 넘겨버린 경우도 있다.
전세로 집을 구하는 임차인들은 보증금을 높여서라도 월세 부담을 줄이고 더 나은 여건의 집에 살기 원하지만, 보증금이 많을수록 부동산 거래 위험성도 커져 불안하기만 하다.
임차인 입장에서 자신의 보증금을 지키며 보다 안전하게 부동산 거래를 할 수 있는 방법은 없을까?
사실 부동산 거래 전 반드시 확인해야 하는 사항을 확인하고, 입주 후에 몇 가지 안전장치를 마련해 놓는다면
전세금을 떼이거나 하는 최악의 상황을 막을 수 있다. 아래는 임차인, 예비 임차인으로써 부동산 거래 전 확인해야 되는 사항과 부동산 거래 후 조치해야 되는 안전장치에 대한 정보들이다.
① 부동산 거래 전 등기부등본과 건축물대장은 직접 발급받아 확인한다.
집을 알아보다가 맘에 드는 집을 발견했다면 계약 전에 등기부등본과 건축물대장으로 해당 주택의 권리관계, 사실관계가 어떤지를 먼저 파악해보길 추천한다. 등기부등본은 부동산의 권리관계에 대해 말해주는 서류고, 건축물대장은 사실관계에 대해 말해주는 공적 장부다. 두 서류 모두 인터넷등기소나, 세움터를 통해 누구나 발급받을 수 있다.
- 간혹 옥탑 같은 불법 증축물은 등기부등본과 건축물대장에 표시가 돼 있지 않은 미등기 주택일 확률이 높다. 이 경우 등기부등본에서 건물 유형을 확인하도록 한다. 소유자가 동일한 다가구주택인 경우 건물 지번만 기재하여 전입신고를 하여도 대항력을 취득할 수 있지만, 호수 별로 소유자가 다른 다세대주택은 전입신고 시 정확한 동, 호수까지 기재하여 전입신고를 해야만 대항력을 취득할 수 있다. 즉, 같은 불법 증축물이어도 다세대주택의 경우는 대항력 취득이 사실상 불가해, 되도록 계약을 피하는 게 바람직하다.
- 등기부등본과 건축물대장을 대조해보니 지번이나 동, 호수가 다른 경우도 존재한다. 등기부등본의 경우 사법부, 건축물대장은 행정부로 각각 관리 기관이 다르기 때문에 기재 오류로 인한 불일치가 나타나기도 하는데 이 경우 등기부등본상 주택의 현황과 일치하도록 전입신고를 하여야 대항력을 취득할 수 있다.
- 등기부등본을 보니 거래하려는 집에 근저당권이 설정돼 있다. 전·월세 거래에서는 근저당권이 설정된 집을 거래하는 것은 어느 정도 위험을 안을 수밖에 없다. 해당 집이 경매로 넘어가면 권리 관계상 근저당에 우선 배당되고, 그 이후에 남은 돈을 임차인에게 돌려준다. 자칫 자신의 보증금을 받지 못하는 경우가 생길 수도 있다. 되도록 근저당권이 설정된 집은 피하도록 한다.
다방에서는 사용자들의 안전한 부동산 거래를 돕기 위해 ‘부동산 AI분석 서비스’를 제공하고 있다. AI분석은 다방에 등록된 매물의 등기부등본과 건축물대장의 사실, 권리관계를 분석해 사용자에게 거래 안전도 등급을 직관적으로 보여준다.
다방 부동산 AI분석 서비스 사용 화면 AI분석은 부동산 매물의 거래 안전 등급을 ▲안전, ▲양호, ▲안전장치 필요 등 총 3등급으로 구분해 보여주는데, 매물에 근저당권, 전세권, 임차권이 설정돼 있지 않은 ‘안전 등급’의 경우 ‘문제점이 발견되지 않았어요!’라고 소비자에게 알려준다. 매물에 전세권이나 임차권, 근저당권이 1개 이상 설정돼 있는 ‘양호 등급’에는 ‘아래 사항을 확인한다면 괜찮아요’라는 문구와 확인해야 하는 사항에 대해 일러줘 위험을 피할 수 있도록 돕는다. 보다 면밀한 권리관계 확인이 필요한 ‘안전장치 필요 등급’에 대해서는, ‘중개사님과 상담하여 신중하게 거래하세요’ 문구를 노출, 신중하게 거래할 것을 권장한다.
다방 부동산 AI분석 매물 거래 안전 등급 임차인 입장에선 AI분석을 통해 복잡한 부동산 권리관계에 대한 해석과 고민을 덜고 임대인과 더욱 안전한 거래를 할 수 있다. AI분석은 부동산 거래가 많고, 금액이 큰 서울, 경기, 부산지역의 아파트, 오피스텔 매물에 시범 적용되며 추후 사용자 추이 등을 분석해 적용지역 및 매물을 확대할 예정이다.
② 임차물에 하자가 있다면 반드시 증거로 남겨놓는다
집을 계약한다면 계약의 대상이 되는 임차물을 가장 먼저 확인할 것이다. 이때 집에 하자가 있다면 반드시 기록으로 남겨놓도록 한다. 계약 전 임대인에게 수리 요청을 하고, 해당 내용을 계약서에 특약사항으로 표기한다. 계약 체결 후 뒤늦게 집의 하자를 발견했을 경우, 민법에 따라 임대인에게 수선을 요청할 수 있지만 사소한 파손은 임차인이 부담해야 하는 경우도 있다. 또한 임대계약만료 시 임대인이 임차인에게 주택에 하자가 발생했다는 이유로 수리비를 요구할 수 있으니, 입주 전 반드시 집 상태를 사진으로 남겨 증빙자료로 보관해야 한다.
③ 가계약도 본계약으로 간주하니, 신중하게 체결한다
보통 부동산 계약을 하기 전에 거래 금액의 10%에 해당하는 금액을 가계약금으로 걸어놓는다. 사실 가계약이라고 하지만, 임차물, 임대차 기간, 금액, 잔금 지급 방법 등을 합의한 상태라면 계약 상태로 보기 때문에 가계약도 신중히 체결해야 한다. 가계약 상태에서 임차인의 단순 변심으로 계약을 해지하면 가계약금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다. 임대인이 가계약을 강력히 주장하는 상황이라면, ‘정식계약이 체결되지 않을 시 가계약금을 돌려주겠다’는 내용을 특약으로 설정해 둔다.
④ 중개인에게 신뢰가 가지 않으면, 자격을 갖춘 중개인인지 확인해보자
부동산 거래에서 계약의 당사자 못지않게 중개인의 역할도 매우 중요하다. 공인중개사법 제25조에서는 개업공인중개사의 경우 중개 대상물의 기본적인 상태뿐만 아니라, 권리관계 등을 안내할 것을 의무화하고 있다. 또한 제7조에서는 무자격, 무등록, 타인의 등록증을 대여해 부동산 중개업을 하는 것도 금지하고 있다. 혹시, 거래를 알선해준 중개인이 신뢰가 가지 않는다면, 해당 중개인이 자격을 갖추고 활동하는 중개인인지 먼저 확인해보도록 한다. 국가정보포털의 부동산 중개업조회를 통해 지역과 상호를 검색하면 해당 지자체에 등록된, 중개인, 중개사무소를 검색해 볼 수 있다. 혹시 중개인이 과도한 수수료를 요구한다면 한국공인중개사협회에 개시된 중개보수 요율표를 참고해 중개인과 협의하도록 한다.
⑤ 전입세대 열람을 통해 내가 입주하려는 주택으로 전입신고를 한 사람을 알 수 있다
전세 계약이나, 매매를 앞둔 세입자라면 전입세대 열람을 해보길 추천한다. 해당 주소로 전입 신고한 사람이 있는지 확인해보는 제도로, 해당 부동산의 임차인이거나, 임대차계약자라면 임대인의 동의를 받고 열람할 수 있다. 특히 전세계약에서 해당 주택에 먼저 전입신고를 한 사람이 있으면, 추후 대항권 취득이 어렵기 때문에 이 경우 반드시 임대인에게 짚고 넘어가야 한다. 집이 경매로 넘어갔을 때도 해당 부동산에 대항권을 먼저 취득(전입신고를 통해 대항권 취득)한 사람에게 우선적으로 배상이 되기 때문에 거래금액이 큰 전세, 매매 계약에서는 전입세대 열람을 해 보는 것이 안전할 수 있다.
⑥ 부동산 계약서를 쓸 때 임대인이 아닌, 다른 사람이 와서 대리 계약을 한다면?
대리인의 신원을 철저하게 확인하고, 대리인의 신분증 사본, 임대인 인감증명서와 위임장을 꼭 보관한다.
간혹 부동산 계약을 체결할 때 임대인 본인이 아닌, 다른 사람이 나오기도 한다. 이 경우 임대인의 위임장, 인감증명서, 임대인과 대리인의 신분증을 반드시 꼼꼼하게 확인해야 하고, 임대인과 대리인과의 관계에 대한 서류(주민등록등본, 가족관계증명서 등)가 있다면 가급적 이를 요청하여 확인하며, 보증금은 소유자(등기명의인) 계좌로 입금하는 것이 불필요한 분쟁을 피할 수 있는 현명한 방법이다. 계약 현장에서 임대인과 연락을 취해 ‘임대인이 대리인을 통해 계약하라고 했다’는 내용도 녹취해 놓는 것이 좋다. 계약 체결 후에도 임대인과 대리인의 신분증 사본, 임대인의 인감증명서와 위임장을 꼭 보관한다.
새집에 이사 온 세입자라면 몇 가지 행정절차 등을 거쳐 자신의 권리를 안전하게 확보해 놓는 게 좋다.
첫째, 주택임대차보호법상 세입자로서 완전한 권리를 누리려면 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 임차인으로서 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있게 된다.
둘째, 전세 세입자라면 다소 비용이 들더라도 등기소에 들러 전세권을 설정해 놓는 게 안전하다. 전세권설정 등기까지 마치면 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 전세금 반환 소송을 하지 않더라도 바로 경매신청이 가능하기 때문이다.
셋째, 가장 안전하고 확실하게 전세보증금을 보호받고 싶다면 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 보험이나 SGI서울보증의 반환보증보험에 가입하면 된다.
넷째, 민간에서 제공하는 등기사건 알림 서비스를 이용하는 것도 추천한다. 집의 등기 변동이 생기면 문자 알림을 해주는 서비스로, 임대인이 변경되거나, 근저당권 설정 등 새로운 등기가 발생할 때마다 바로 알려주기 때문에 즉각적인 대응이 가능하다.
- 간혹 부동산 계약 진행 중에, 혹은 계약을 체결한 이후에 임대인이 바뀌는 경우도 있다. 임대인이 다른 사람과 주택양도 계약을 체결한 것이다. 현행법상 임대인 지위의 승계에 대해선 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 의무도 없다. 그리고 새로운 임대인(양수인)에게 이전 임대인(양도인)의 지위가 그대로 승계된다. 다만, 임차인이 새로운 임대인의 지위 승계를 원치 않는 경우에는 계약 기간 만료 전에나, 계약 진행 중에도 임대차계약 해지를 요구할 수 있다.
