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by 다방 Oct 17. 2019

주택 임대차 계약서 작성 시 유의 사항

계약서만 잘 작성해도 임대인과의 분쟁을 줄일 수 있다

  원하는 방을 찾았다면 이제 계약을 해야한다. 이때 작성하게 되는 것이 바로 주택 임대차 계약서. 주택 임대차 계약서는 추후 임대인과 분쟁이 발생했을 시 참고가 되는 자료이기 때문에 두 번, 세 번 확인해도 모자라지 않다. 오늘은 임대인과의 분쟁 소지를 줄일 수 있는 임대차 계약서 작성에 대해 소개한다.


  주택 임대차 계약서는 표준양식이 있지만 상호 협의 하에 자유롭게 계약내용을 작성할 수 있다. 내용은 크게 부동산의 표시, 계약내용, 특이사항, 계약자들의 인적사항 등으로 구성된다. 


주택 임대차 계약서 (출처 : 한국공인중개사협회)

  부동산의 표시 항목에는 등기부등본을 기준으로 부동산의 소재지, 건물 구조, 용도, 면적 등이 표시된다. 이 부분을 최대한 자세히 적어야 추후 발생할 수 있는 부동산 계약 분쟁을 방어할 수 있다. 특히 다가구주택일 경우 등기부등본에 호수까지 적혀 있지 않는 경우가 많은데 몇 층인지, 몇 번 째 집인지까지 상세히 기록해야 보호를 받을 수 있다. 


  계약내용에는 방의 보증금, 계약금, 중도금 등의 금액이 기입된다. 부동산 관련 계약금, 보증금은 소유주에게 직접 주고 영수증을 받거나 소유주 명의의 통장으로 이체하는 것이 좋다. 추후 문제가 될 수 있는 부분들이 이체내역을 통해 투명하게 관리될 수 있기 때문이다.  


  특약사항은 가장 중요한 항목 중 하나로, 임차인과 임대인이 구두로 협의한 사항을 모두 기록할 수 있다. 특히 임대인이 약속해준 사항은 계약서에 최대한 구체적으로 명시해야 한다. 예를 들어 도배를 새로 해주기로 했다거나 계약 중간에 나가도 된다는 합의가 있었다던가 하는 내용들을 세세하게 적어 분란의 소지를 없애야 한다.  


  현장 답사를 했다면 이에 대해 상세히 기록하고, 해당 건물에 근저당이 있다면 말소 여부를 적는다. 그 외 주차장 사용 여부, 관리비, 수도세 등의 납부 방법 등도 꼼꼼히 기록하는 것이 좋다. 공인중개사가 작성하는 중개대상물확인서에는 파손 여부가 자세히 기록되어 있는데 여기에 적힌 내용이 실제와 일치하는지도 확인해야 한다. 아래와 같은 내용은 반드시 확인하자. 


· 임차인이 주택을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 내용

· 임차인이 입주하기 전 발생한 하자에 대해서 임대인이 수리를 한다는 내용

· 입주 전 기간에 대한 공과금은 임대인이 부담한다는 내용

· 임대차 중도해지에 대한 내용


  인적사항에는 임대인, 임차인, 공인중개사의 정보를 기록한다. 주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우 소유자의 신분을 증명할 수 있는 주민등록증이나 주민등록등본으로 계약자가 등기부등본상의 소유자와 일치하는지 확인한다. 


  만약 임대인의 대리인과 계약을 진행할 경우라면 대리인의 신분증, 위임장, 인감증명서 등을 확인해야 한다. 대리인 인감증명서는 최신본으로 확인하는 것이 좋고 사용 용도가 명확히 기재돼 있는지 본다. 위임장에 날인된 인감도장과 인감증명서 상의 도장이 동일한지도 보도록 하자. 공인중개사의 신분 확인도 중요한데 이름, 주소, 등록 번호 등이 사업자등록증과 일치하는지 확인한다. 한국공인중개사협회로부터 받은 보험 공제 증서를 확인하는 것도 방법이다.  


  부동산 임대차 계약서에 도장을 찍는 순간 효력이 발생한다. 때문에 임대차 계약서 작성 후 바로 동사무소에서 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이 좋다. 전입신고는 계약한 방에 입주해 살기 시작한 날짜를 서류상으로 신고하는 행위다. 방이 경매 등으로 넘어갈 경우 보증금 반환의 유무를 판단하는 기준이 된다. 확정일자는 부동산 계약체결일자를 관련 기관에서 확인해주는 것으로, 임대차 계약 후 주택이 경매 등으로 넘어갈 경우 제 3자보다 우선해 보증금을 돌려받을 수 있는 우선순위를 확보할 수 있다. 


  최근 부동산 관련 사기가 늘면서 임차인들의 불안이 늘고 있다. 안전한 부동산 거래를 위해 계약서의 중요성을 다시 한 번 인지하고 꼼꼼히 확인해 나의 자금을 지켜주는 안전벨트로 활용하시기 바란다. 


주택임대차 계약서 작성시 유의사항 요약

1. 계약내용은 세부적인 항목까지 꼼꼼하게 작성하기 

2. 부동산 소유주와 계약자가 일치하는지 확인하기 (주민등록증/주민등록등본 이용) 

3. 계약금과 보증금은 되도록 은행계좌로 이체하기

4. 임대차 계약서 작성 후 곧바로 전입신고/확정일자 신청하기 




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