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by 다방 Feb 13. 2020

헷갈리지만 꼭 알아야 하는
부동산 용어 사전 3편

일반분양, 특별공급, 건폐율, 4베이, 오피스텔, 조감도... 참 많다

거의 3개월 만인듯싶다. ‘헷갈리지만 꼭 알아야 하는 부동산 용어 사전’의 새 글을 쓰기까지 걸린 시간 말이다. 사실 3편에 쓸 용어들은 어느 정도 정리를 해놓았었는데, 이런저런 이유로 미루다 보니 어느새 새해가 되어버렸다. 더는 미룰 수는 없다는 생각에 마음을 다잡고 오랜만에 용어와 관련된 얘기를 풀어볼까 한다. 오래 기다린 만큼 내용은 믿고 봐도 좋다. (라고 믿고 있다.)

베이(Bay) 구분하기

처음에는 간단한 얘기부터 해보겠다. 아파트 내부에 대해서 얘기할 때 평수, 가격 다음으로 많이 얘기하는 것이 바로 베이(Bay)다. 베이는 집의 구조를 구분 지을 때 사용하는 용어인데 공식적인 개념으로는 ‘전면 발코니를 기준으로 기둥과 기둥 사이의 구획’ (한경 경제용어사전), 쉽게 풀면 거실을 기준으로 몇 개의 방이 나란히 있는지를 따지는 거다. 사실 이 개념은 그림만 보면 바로 이해할 수 있다.

(출처 : 두류파크 KCC스위첸)

이 그림을 보는 걸로도 베이에 대해 깔끔하게 이해할 수 있다. 3베이는 거실과 방 2개가, 4베이는 거실과 방 3개가 나란히 배치된 일자형 구조를 말한다. 물론 2베이도 있고, 넓은 평수의 경우 5베이, 6베이까지 쪼개기도 한다. 사실 각각의 타입마다 장단점이 있는 만큼 본인의 취향대로 고르면 된다. 이 글에서는 대표 사례인 3베이, 4베이의 특징만 얘기해보겠다.

3베이는 토지 효율성이 좋아서 상대적으로 분양가가 낮게 책정되며, 방이 서로 떨어져 있어서 독립성이 좋다. 또 4베이에 비해 거실과 방의 면적이 넓은 편이기도 하다. 다만, 거실 반대편에 있는 방 하나는 채광이 살짝 좋지 않으며, 4베이보다 주방 및 서비스면적이 좁은 편이다.

이와 달리 4베이는 거실과 방 3개가 나란히 있는 만큼 채광, 통풍이 좋아 상대적으로 냉방비, 난방비가 덜 든다. 또한, 구조 특성상 각 방에서 외부 경치를 볼 수 있는 만큼 개방감이 좋으며, 주방이 넓은 편이다. 대신 나란히 줄 세운 구조인 만큼 거실과 방의 넓이가 작은 편이며, 집이 좌우로 길기 때문에 동선이 불편할 수도 있다.

4베이는 구조 특성 상 어느 정도 면적이 있는 타입에만 적용됐었는데, 최근에는 인기가 높아지면서 소형 평수에도 적용되는 추세다. 그렇지만 사람 사는 스타일은 각각 다 다른 데다 최근에는 일부러 3베이를 내놓는 아파트들도 많은 만큼 본인의 취향(그리고 예산)에 맞춰서 고르면 된다.

건폐율과 용적률

아파트 단지에 대한 세부 수치를 살펴볼 때 건폐율, 용적률이라는 수치가 있다. 단어 자체로는 꽤 전문적인 용어로 보이지만, 사실 그리 어려운 개념은 아니다. 또한, 이 수치에 따라 아파트 단지의 쾌적함이 달라지는 만큼 정확히 알아두는 것이 좋다.

먼저 건폐율이란 토지 면적에서 건물의 바닥 면적이 차지하는 비율을 말한다. 쉽게 말해 100평 토지에서 바닥 면적이 70평 되는 건물을 짓는다면 건폐율은 70%가 되며, 20평 면적에만 건물을 짓는다면 건폐율은 20%가 된다. 건폐율이 높으면 높을수록 닭장에 가까워진다고 보면 된다. 반대로 건폐율이 낮으면 공간이 여유로워지는 만큼, 공원, 산책로 등의 비중이 높아진다. 즉, 건폐율에 따라 단지 내 쾌적도가 갈린다고 보면 된다.

용적률은 그 토지 내에서 면적을 얼마만큼 활용했는지를 나타내주는 비율로 (총면적 / 대지면적) * 100으로 계산을 한다. 숫자는 나 역시 보기 싫으니 쉽게 풀어보겠다. 100평의 땅 위에 30평짜리 10층 건물을 지었다면 총 300평인 셈이니 용적률은 300%가 나온다. 동일 조건에 20층이라면 600%, 30층이라면 900%가 나오는 셈이다. 용적률이 왜 중요하냐? 바로 용적률이 낮으면 낮을수록 재개발, 재건축을 진행할 때 유리하기 때문이다. 재개발, 재건축의 의의는 용적률이 낮은 저층 아파트를 부수고 고층 아파트를 새로 지을 때 생긴다. 따라서 용적률이 낮은 저층 단지가 사업 진행 시 앞 번호표를 받게 되는 것이고, 용적률 높은 단지는 밀리고 또 밀리게 된다. 건폐율이 현재의 만족도를 준다면, 용적률은 미래의 행복을 주는 수치니 꼭 기억하자.

오피스텔, 그리고 도시형 생활주택

오피스텔과 도시형 생활주택는 매우 비슷하면서도 살짝 결이 다른 개념이다. 그러면서도 비슷한 형태다 보니 부동산 업계에서 일하는 사람이라도 헷갈려 하는 경우를 쉽게 볼 수 있다. 물론 나 역시 매우 혼란스러운 만큼… 틀리지 않기 위해 차근차근 정리해보았다.

역시 표는 언제나 옳다. 오피스텔과 도시형 생활주택의 특징이 쏙 들어오지 않나. 사실 이 둘의 가장 중요한 차이를 꼽으라면 주택 구분 여부다. 도시형 생활주택을 한 채 가지고 있으면 유주택자로 취급되며, 현 정부의 특성상 다양한 페널티를 안게 된다. 그렇지만 오피스텔은 공식적으로는 업무시설에 포함되는 만큼 주택 소유 여부를 구분할 때 자유의 몸이 된다. 물론 오피스텔의 취득세는 도시형 생활주택의 4배를 넘는 수준이니 미리 계산기 잘 두드려야 한다.

둘의 차이는 전용률과 주차 비율에서도 갈린다. 쉽게 말해 같은 면적을 사더라도 오피스텔은 공간은 좁지만 주차가 여유롭고, 도시형 생활주택은 공간은 넓지만 주차가 빠듯하다는 특징을 가진다. 이러한 점을 개선하기 위해 오피스텔과 도시형 생활주택을 혼합해서 건축하는 건물들이 늘어나고 있는데, 여기서 기적의 논리가 등장한다. 잘 살펴보면 오피스텔을 포함시켜 층을 높였지만 주차대수 기준은 도시형 생활주택에 맞춰서 사업성을 높인 건물이 은근히 많다. 그러니 오피스텔이나 도시형 생활주택을 계약할 일이 있다면 이 점을 유의 깊게 살펴보도록 하자. 그래야 손해 안 본다.

일반분양, 특별공급, 그리고 도전정신

아파트 신규 분양은 크게 일반분양과 특별공급으로 나눌 수 있다. 이 둘은 각각 이름을 그대로 해석하면 되는데, 일반분양은 일반 수요자를 위한 것이고 특별공급은 특별한 상황의 사람들을 위한 것이라 생각하면 쉽다. 특별공급을 살펴보면 혼인 기간이 7년 이내인 신혼부부, 3명 이상의 자녀를 둔 다자녀 가구, 65세 이상의 직계존속을 3년 이상 부양하고 있는 노부모 부양 가구, 세대에 속하는 모두가 주택을 소유한 사실이 없는 생애최초 주택 구입자 등으로 나뉜다. 특별공급은 특별공급끼리만 따로 경쟁하는 만큼 청약 당첨 확률이 꽤 높아지게 된다. 다만, 당첨 기회는 인생에서 단 1번뿐이니 신중하고 또 신중해야 한다.

그렇다면 우리는 왜 특별공급에 도전해야 하는 것일까. 이유는 매우 간단하다. 우리 같은 모자란 가점으로도 청약 당첨을 기대해볼 수 있기 때문이다.

(출처 : 더샵 파크 프레스티지 입주 공고문)

지난 해 연말에 분양했던 포스코건설의 ‘더샵 파크 프레스티지’ 입주 공고문 일부다. 이 단지는 총 799가구 중 조합원분을 제외하고 일반분양 물량이 총 316가구였는데, 그중 40%인 129가구를 특별공급에 할당했다. 이게 바로 조건만 된다면 특별공급에 달려들어야 하는 이유다. 일반분양에는 청약 가점이 70~80점대인 괴물들이 바글바글하다. 라이트급 입장에서 생각해보자면 굳이 헤비급을 찾아가서 KO를 당할 필요가 없지 않나. 특별공급처럼 사정 비슷비슷한 사람들을 지원하는 정책이 있으니, 우리는 그 정책을 최대한 이용하면 된다.

물론 특별공급도 일정 조건 내에서 점수를 매겨 줄 세우기를 하는 만큼 계산적으로 접근해야 승산이 생긴다. 예를 들어 신혼부부라면 미성년 자녀 수, 혼인 기간, 가구 소득 등을, 다자녀라면 미성년 자녀 수, 그 중 영유아 자녀 수 등을 따져야 한다. 특히, 일정 기간 내에만 자격이 주어지는 특별공급도 있는 만큼 본인의 자격을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

이렇게 항상 전시태세를 갖추고 있다가 괜찮은 단지가 나왔다 하면 바로 뛰어들도록 하자. 특공 시기를 놓치게 되면 일반분양 또는 매매의 세계로 떠나야 하는데... 그 세계는 너무나 어렵고 비싼 곳이다. 사회 초년생 또는 신혼부부가 일반분양을 노리는 것은 마치 미적분 수업을 들으려는 초등학생과 같다. 아무리 도전해봐야 상대가 안 되니 우리는 우리에게 주어진 한 줄기 빛, 특별공급을 최대한으로 활용하는 것이 더 도움될 것이다. (물론 집값의 60%는 다들 있다는 전제 아래 하는 말이다.)

(자투리를 활용한) 조감도와 투시도

이대로 글을 마무리 지을까 했지만, 막간을 이용해 소소한 개념 하나를 더해보겠다. 모델하우스에 가면 ‘아파트가 이렇게 지어질 겁니다’라는 의지를 담은 여러 이미지를 볼 수 있는데, 대표적으로 조감도와 투시도로 나뉜다. 굳이 구분할 필요가 없는 개념이긴 하지만, 그래도 알아둬서 나쁠 것은 없으니 이미지를 두고 설명해보겠다.

(출처 : 호반써밋송파 2차)

조감도는 새 조(鳥)를 떠올리면 된다. 즉, 새의 시선 = 높은 위치에서 바라본 이미지를 말하며, 투시도는 사람의 눈높이에서 보이는 그대로의 모습을 그린 이미지라 생각하면 된다. 조감도는 각 동의 위치와 내부 시설, 산책로 등을 파악하기 편하며, 투시도는 아파트의 높이 및 현실감을 느끼기 편하다. (물론 다소의 과장과 포장은 당연히 섞여 있다.)

조감도, 투시도의 경우 분양부터 입주까지 꾸준히 사용되는 만큼 건설사들은 한 번 만들 때 엄청난 공을 들인다. 이 두 장의 이미지에 대행사의 땀과 눈물이 섞여 있으니 항상 안타까운 마음으로 보도록 하자.

어느덧 ‘헷갈리지만 꼭 알아야 하는 부동산 용어 사전 3편’ 글도 마무리다. 이런저런 내용을 담으려고 하다 보니 언제나처럼 또 길어지긴 했지만.. 알아두면 도움이 되는 내용이니 잘 전달이 됐으면 좋겠다. 다음 시리즈가 언제 쓰일지는 모르지만… 만약 쓰게 된다면 더욱 알찬 내용으로 돌아오도록 하겠다.