헌 집 줄게, 새집다오! (주택)재건축 절차
무상지분율이란? 재건축 아파트 매매 시 꼭 알아야 하는 정보
1호선 광운대역에 내리면 아주 오래된 아파트가 대단지로 들어서 있다. 아마 서울에서 부동산에 관심 있는 사람은 누구나 아는 바로 그 월계 미륭, 미성, 삼호 3차 아파트이다.
노원구에서 손꼽히는 대단지 아파트, 투자자들은 이 아파트를 미미삼으로 부른다.
지하 주차장조차 없는 30년 된 아파트 가격이 천정부지로 오르는 건, 누구나 알겠지만 바로 재건축 때문이다.
다 무너져 가는 대치동 은마아파트가, 이촌동 한강맨션이, 반포동 반포주공 아파트 가격이
근처 신축 아파트 못지않게 범접하지 못할 수준으로 오르는 것이다.
1972년 준공된 서대문구 미근동 서소문아파트사실, 서울에는 재건축 대상 아파트 단지가 많다.
우리나라에서는 1970년대부터 대단지 아파트가 등장, 이후 1980년대부터는 대단지 아파트 건축이 더욱 가속화됐다. 현재 우리 눈에 보이는 많은 재건축 아파트들은 이 시기에 지어진 아파트라고 할 수 있다. 반포주공아파트(1974년), 은마아파트(1979년). 개포 주공아파트(1981년) 등
이번 글에서는 이렇게 오래된 아파트가 새 아파트로 탈바꿈하는 작업인 “재건축”, 특히 재건축 절차에 대해 소개하겠다.
당신이 회사에서 뭔가의 프로젝트를 새로 맡게 됐다고 가정하자.
그럼 당신은 먼저 장기적인 로드맵 형태의 계획을 세우고, 해당 프로젝트의 사업성에 대해 검토할 것이다.
그리고 함께 일을 추진할 신규 TF를 결성하고 해당 사업을 진행한다.
TF에서는 개괄적으로 나온 사업계획을 구체화시킨다. (이 과정에서 투입되는 비용, 예산도 기입하고 말이다)그리고 해당 내용으로 경영진 및 조직원의 설득을 받고, 실제 프로젝트 실행에 들어간다.
재건축 사업도 위와 같다고 생각하면 된다. 사업을 함께 추진시킬 조합원을 모집하고,
재건축에 대해 계획을 세우고, 시공사를 선정하고…… 비슷한 순서로 진행된다.
재건축사업 추진 절차는 크게 ▲사업 준비, ▲사업시행, ▲관리처분계획, ▲사업 완료 단계로 진행된다.
재건축 사업 절차이 기본개념을 가지고 접근하면 재건축 단계도 (용어가 어려워서 그렇지) 이해하기 쉽다.
1. 사업 준비
재건축의 신호탄을 울리는 건 바로, 지자체의 기본계획 수립이라 할 수 있다.
전국의 특별시, 광역시, 인구 50만 이상의 대도시에서는 10년 단위로 ‘도시 및 주거환경정비 기본 계획’을 수립한다. 여기서 해당 도시민들의 의견을 청취하고 ‘이 지역이 아파트가 노후화됐으니 재개발, 재건축을 해야겠다’라고 결정하는 것이다.
계획 수립 후 재건축사업 예정구역 아파트 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받으면, 자체 안전진단 실시한다.
진단 결과 D등급인 조건부 재건축 이하가 나온다면, 재건축 사업을 진행하는데 무리가 없다. (신문에서 A아파트가 안전진단 결과 등급이 **가 나왔다는 기사를 읽었다면, 아! 재건축을 이제 막 시작하는 단계구나!라고 생각하면 된다.)
이후 지자체에서 정비사업 시행을 위한 구체적인 시행계획을 세우게 된다. 여기에서는 재건축할 구역과 새로운 건축물의 주용도나 건폐율, 용적률, 층고에 관한 사항이 포함돼 있다. 이 단계가 해당 재건축사업의 사업성을 결정짓는 중요한 단계이기도 하다.
오호라 ~ 이제 새 아파트가 지어지는구나 좋아하기는 아직 이른 단계다. 이제부터 더욱 중요한 재건축 시행단계가 남아있다. 사실 많은 구축 아파트들이 이 단계에 머물러 있는 경우가 많다. 그만큼 해당 조합원들의 의견을 한 데로 모으기가 매우 어렵다는 것이다.
2. 사업시행 단계
앞서 들었던 예시에서도 신규 프로젝트를 위한 TF를 결성했는데, 바로 조합을 설립하는 게 그 단계라고 할 수 있다. 조합을 설립하고, 소유자들에게도 동의를 얻는다.
조합원들은 철거 및 신축에 대한 비용을 구체화시켜서, 비용분담 기준에 대해 조합원들에게 안내해야 한다. (조합 승인) 이때 동 별 구분 소유자의 과반수 동의와 전체 구분 소유자 또는 토지소유자들의 3/4 이상 동의를 받고 조합원 정관, 명부, 동의서, 창립총회 회의록, 사업계획서 등을 수립해 구청장에게 제출해야 한다.
2-1 조합설립 추진위원회 구성 및 승인 (5인 이상으로 구성)
2-2 조합설립 및 승인
2-3. 시공사 선정, 무상지분율 평가
시공사 선정은 “새 아파트를 누가 짓느냐?”를 결정하는 단계다. 최근에는 아파트 브랜드에 따라 아파트 가격이 천차만별이기 때문에, 시공사를 잘 선택하는 게 중요하다. 시공사 선정은 입찰공고와 합동 설명회 등을 거쳐, 조합원 50% 이상의 동의를 거쳐서 선정하게 된다. 각 시공사에서는 자신들만의 특장점을 내세워 조합원을 설득한다. (이 단계까지 왔으면 추가분담금, 무상지분율 등에 대해 구체적으로 윤곽이 나온다.)
입찰에 참가하는 시공사에서는 사업성을 고려해 무상지분율(설명 참고)을 제시한다. 사실 시공사 선정까지 무사히 왔다면 재건축에 걸리는 시간을 상당히 줄일 수 있다. 대부분의 아파트들이 조합설립 후에 조합 위원장과 주민 간의 갈등, 조합 위원장의 비리 등으로 시공사 선정 전부터 추진 동력을 잃고 있으니 말이다.
무상지분율이란?
무상 평형이란 재건축 후 추가분담금을 내지 않고 이주할 수 있는 평형을 말하는데, 이는 곧 무상지분율에 의해 얻어진다. 무상지분율은 개발이익 평수를 구 아파트의 대지 총면적으로 나누면 된다. 예를 들어, 무상지분율이 100%로 산정되었다면, 25평을 가진 조합원은 추가분담금 없이 25평 그대로 이사 가는 것이다. 150%? 가 된다면 그보다 좀 더 넓은 평수로 추가분담금 없이 이사 갈 수 있겠지.
2-4. 사업시행인가
조합이 추진하는 재건축사업에 관한 내용을 지자체에서 최종 확정하여 인가하는 단계이다.
2-5. 조합원 대상 분양 공고 신청 및 현금 청산
사업시행인가 고시가 있고 60일 이내에 대략적인 추가분담금 및 분양신청기간 등을 소유자에게 알린다. 그 후 조합원들은 공고에 따른 분양기간에 분양신청을 해야 한다. (꼭!) 신청하지 않은 경우 현금으로 청산을 하게 된다.
2-6. 일반분양 (조합원에게 공급한 분양분을 제외한 나머지)
- 조합원에게 공급하고 남은 나머지 분양분을 일반인 대상으로 일반 분양을 한다.
3. 착공단계
착공 말 그대로 공사를 시작한다는 건데, 착공에서 준공까지는 3~4년 정도가 걸린다. 거주민들이 이주하고, 철거 및 착공, 시공하는 단계를 말한다. 아파트가 준공되면 시. 군에 준공 신청서를 접수하고, 인가를 받는다.
3-1. 관리처분계획인가
분양을 완료한 후에 조합원들에게 분양되는 대지나 건축시설 등에 대한 권리의 배분 계획을 말한다. 즉 조합원 분양분 + 일반 분양분 + 임대주택 등 아파트의 모든 주택에 대한 권리의 배분(처분) 계획을 제출하고, 조합총회를 통해 인가를 신청하게 된다.
3-2. 이주, 철거 및 착공
위의 관리처분계획 인가가 승인됐으면 드디어 이주, 철거 및 착공을 시작하게 된다.
3-3. 준공 및 인가 단계
드디어 새 아파트를 눈으로 볼 수 있는 단계 준공인가를 신청하고, 인가를 받는 단계다.
4. 청산
4-1. 이전고시
이전고시는 사업시행이 완료된 후에 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 단계다.
4-2. 청산 단계
사업시행자가 차액(종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물 가격 – 분양받은 대지, 건축물의 가격)에 상당하는 금액인 청산금을 징수하거나, 분양받은 자에게 지급하는 단계다.
4-3. 조합 해산
조합을 해산하고 재건축이 마무리는 단계다.
드디어 재건축이 끝났다. 글을 마무리하니, 나 역시 길고 긴 재건축 단계를 지켜본 것처럼 홀가분하다.
지자체의 재건축 계획, 승인에 따라 집값은 위아래 곡선을 그리며 요동친다.
어떤 사람은 재건축을 바라겠지만, 추가분담금에 대한 부담이 있는 사람들은 재건축을 반대하기도 한다. 재건축은 반드시 지자체의 승인이 있어야 하므로, 해당 지자체 장의 승인에 따라 재건축 아파트가 됐다가도 하루아침에 계획이 무산되는 등 변수가 많다. 재건축 아파트를 구매할 때는 해당 단지가 재건축 단계 중 어느 단계까지 와있는지, 혹시 조합원으로 들어가 있는 매도인이 2채 이상 가지고 있는 지도 꼼꼼히 확인하도록 한다.
