전세보증보험에 가입해야 하는 이유
전세금 떼일까 불안한 임차인들이 꼭 알아야 할 것
최근 나는 서울에 있는 원룸을 8000만 원 전세로 계약하면서 처음으로 부동산 거래를 경험했다. 안전한 부동산 거래를 위해 방의 등기부등본을 확인하고, 계약서를 꼼꼼히 살폈지만 계약 내내 불안할 수밖에 없었다. 1억에 가까운 큰 금액을 거래해 보는 것이 처음이었고, 혹시나 방에 이상이 생겨 전세보증금을 못 돌려받지는 않을까 걱정이 앞섰다. 나와 같이 불안해하고 있는 임차인들이 반드시 가입해야 할 것이 바로 ‘전세보증보험’이다. 오늘은 내가 첫 부동산 거래를 통해 알게 된 ‘전세보증보험’에 대해 소개하고자 한다.
‘전세보증보험’이란 임차인이 임대인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 보증기관이 대신 보증금을 지불해주는 제도다. 전세가가 떨어져 임대인이 계약 만기 이후에도 보증금을 돌려주지 못하거나, 임대인의 부채로 방이 경매로 넘어가 보증금을 받지 못하는 경우 등이 걱정되는 임차인들을 위한 제도다.
전세보증보험에 가입하게 되면 임차인은 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있다. 임대인에게 돌려받지 못한 보증금은 보증기관이 환수한다. 특히 지난해 전세보증보험 가입 절차가 간소화되면서 아파트의 경우 이젠 임대인 사전 동의 없이 더 간편하게 보험 가입이 가능해졌다.
▶ 전세보증보험 진행 방식
전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에서 가입할 수 있다. 가입대상, 보증료율, 보증금액 등이 상이하니 본인의 조건에 따라 알맞은 상품을 가입해야 한다. 전세보증보험의 가입대상은 공통적으로 아파트, 단독, 연립, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔이 해당된다. SGI에서는 도시형 생활주택도 보증이 가능하다.
▶전세보증보험 종류
※선순위보증금 : 다세대나 다가구 입주 시 본인보다 앞서 전입신고한 세입자들의 총 보증금
▶전세보증보험 신청기간과 보증기간
신규 전세계약은 잔급지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기전, 갱신 전세계약은 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월부터 갱신 계약서상 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전으로 모두 전세계약 2년 기준 1년 안에만 가입하면 된다. 전세보증보험에 가입하면 보증서 발급읿부터 전세계약기간 만료일 후 1개월까지 HUG 혹은 SGI가 임차인의 전세보증금 반환을 책임진다.
▶전세보증보험 가입금액
전세보증보험 보증료 산정방식은 보증금액 X 보증료율 X (보증기관에 해당하는 일수/365일)이다.
예를 들어 2년 계약에 보증금 3억 원인 아파트를 전세계약 한 A씨의 보증료는 아래와 같다.
HUG : 3억(보증금액) X 0.128% (아파트 보험료율) X 2년 (730일/360일) = 768,000원 (연 기준)
SGI : 3억(보증금액) X 0.192% (아파트 보험료율) X 2년(730일/360일) = 1,152,000원 (연 기준)
HUG와 SGI는 LTV(주택담보대출비율), 사회배려계층, 전자계약 여부 등에 따라 최소 3%에서 최대 5%까지 할인조건이 있으니 자세한 내용은 보증기관에 상담하는 것이 좋다.
▶전세보증보험의 한계
하지만 아파트가 아닌 다세대, 다가구, 빌라에 전세로 거주하는 임차인들에게 전세보증보험은 비교적 쉽지 않다. 현재 내가 거주하고 있는 다가구 주택에서 전세보증보험에 가입하기 위해서는 나보다 먼저 입주한 임차인들의 보증금 합을 알아야 하고, 보증금을 합한 금액이 건물 실거래가의 150% 이하여야 한다.
보증금 합을 알기 위해서는 임대인에게 확인을 요청해야 하는데 사실상 임대인들의 협조 없이는 보험 가입이 불가능한 것이다. 임대인이 전세보증보험을 꺼리는 경우 전세 매물을 찾기 힘든 임차인들은 이를 포기하는 수밖에 없다. 또한 아파트보다 가입금액이 높아 임차인에게 금액 부담이 크다. 앞으로는 아파트 이외에 다양한 형태의 주택에 거주하고 있는 임차인들도 보증금 떼일 걱정 없이 전세계약을 할 수 있는 제도가 마련되었으면 하는 바람이다.
