신혼부부들, 청약에서 당첨확률 높이는 방법은?
2020년을 살아가는 젊은 신혼부부들이라면, 분양을 받아 내 집을 장만하는 걸, 한 번쯤 꿈꿔봤을 것이다.
하지만 서울에서 아파트를 분양 받기란 무척 어려운 일이다. 특히, 1순위를 통한 청약은 2030의 젊은 신혼부부들에게 접근하기조차 어렵다. 이에 따라 2030의 젊은 신혼부부라면 일반분양보다 접근이 쉽고, 당첨될 확률도 높은 ‘신혼부부 특별공급’에 관심을 가져볼 만하다.
최근 정부에서 강남 수서나 경기 하남 등에서 신혼희망타운이란 정책물량까지 내놓으면서, 신혼부부들의 청약 기회는 더 많아졌다. 여기에 청약에서 신혼부부 기준은 결혼한 후 7년이다. 정확히는 혼인신고 후 7년이기 때문에 시간도 넉넉하다. 최근 공급된 물량들은 예비 신혼부부들까지 특별공급을 신청할 수 있어, 기회나 대상도 전보다 폭이 넓어졌다.
“신혼부부는 가점제 비중이 높은 일반 청약에서는 당첨이 어려워”
이처럼 신혼부부 특별공급에 관심을 둬야 하는 건, 2030 젊은층들은 일반 청약으로 아파트를 분양 받는 건 거의 불가능하기 때문이다. 실제로 부동산정보업체 리얼투데이가 지난 2018년과 2019년 서울 아파트 청약가점을 조사한 결과 서울 평균 가점은 각각 △18년 54.9점 △19년 54.2점 등이었다.
서울 외 수도권 주요 지역들도 마찬가지다. 지난해 평균 가점을 살펴보면, △경기도 광명시 61.6점 △ 경기도 안산시 58.5점 △경기도 구리시 58.1점 △경기도 하남시 55.4점 △경기도 고양시 54.9점 △경기도 수원시 52.2점 △경기도 안양시 50.9 △경기도 부천시 50점 △경기도 군포시 50점 등의 순이었다.
이처럼 주요 지역의 당첨될 수 있는 청약가점은 대부분 50점 이상은 되어야 안정권이라고 볼 수 있다.
그렇다면 왜 이렇게 청약가점에 신경을 많이 써야 할까? 그건 서울 및 수도권 주요지역의 경우 투기과열지구 및 조정지역으로 지정됨에 따라 청약가점이 높을수록 당첨확률이 높기 때문이다. 서울과 같은 투기과열지구에서는 △전용85㎡이하는 가점제 100% △전용85㎡초과는 가점제 50% 추첨제 50%가 적용되며, 청약조정지역대상 △전용85㎡이하는 가점제 75% 추첨제 25% △전용85㎡초과는 가점제 30% 추첨제 70% 공공택지는 △전용85㎡이하는 가점제 100% △전용85㎡초과는 추첨제 비중을 50% 이하에서 지자체장이 가점제와 추첨제를 정한다.
이러다 보니, 수도권 유망지구에서는 가점제에 대한 비중이 높다. 하지만 2030 젊은층들은 가점제로 당첨되기는 하늘의 별따기다. 총 84점 만점에 50점 이상 되려면 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장 가입기간 17점 중 무주택기간과 청약통장 가입기간이 모두 만점이더라도 50점을 넘지 못하기 때문이다. 특히 무주택기간은 30대가 시작하는 시점부터 계산한다. 따라서 20대는 결혼으로 인한 혼인신고를 하지 않았다면 0점이다.
실제, 10살때부터 가입한 청약저축이 있는 34세 세대주로, 자녀가 1명 있는 무주택 신혼부부라도 청약점수는 42점<무주택기간 10점+ 부양가족 2명 15점+ 청약통장 15년 이상으로 17점> 밖에 되지 않는다.
이러다 보니, 2030의 젊은 내 집 마련 수요층들은 일반분양에서는 경쟁력이 떨어질 수밖에 없다. 2030 신혼부부들이 가장 쉽게 노릴 수 있는 건 바로 신혼부부 특별공급분이나 신혼부부타운 등의 정책물량이다.
“신혼희망타운은 ‘혼인기간+자금여력’ 低 예비신혼부부에게 딱!!!”
예비신혼부부나 한부모 가정이라면, 정부가 신혼부부를 대상으로 공급하는 신혼희망타운을 집중 노려볼 만하다. 신혼희망타운은 청약가점 기준이 낮고, 저금리 주택담보대출도 집값의 70%까지 나와 접근이 수월하기 때문이다. 또한 공급물량도 많아 당첨확률도 높다.
우선, 신혼희망타운의 청약자격은 무주택세대 구성원 중 혼인기간이 7년 이내인 신혼부부와 공고일로부터 1년 이내 혼인사실을 증명할 수 있는 예비신혼부부, 6세 이하의 자녀가 있는 한부모 가정에게 자격이 부여된다.
입주 기준으로는 공고일부터 입주 시까지 무주택 세대구성원이면 된다. 또한, 주택청약종합저축 및 청약저축 가입 6개월 이상, 저축 납입횟수 6회 이상 되어야 한다. 소득기준은 전년도 가구당 도시근로자 월평균 소득 120%로 3인 기준 월 648만원, 맞벌이 가정인 경우 3인 기준 월 702만원 수준 이하면 청약할 수 있다. 총자산기준은 2억9,400만원 이하이면 된다.
입주자 선정방식은 공급물량의 30%를 혼인 2년 이내 신혼부부 및 예비신혼부부 또는 만2세 이하 자녀를 둔 한부모 가정에게 우선 공급한다.
나머지 70% 물량은 우선공급에서 떨어진 낙첨자들과 혼인 2년 초과 7년 이내인 신혼부부, 3세 이상 6세 이하의 자녀를 둔 한부모 가정에게 기회가 주어진다.
우선공급과 일반공급 모두 가점제로 운영된다. 우선공급은 9점 만점으로, 동점 발생 시 추첨으로 당첨자를 선정한다.
가점항목으로는 첫번째로 가구소득으로 도시근로자 월평균 소득의 △70%이하 (맞벌이 80% 이하)가 3점 △ 70%초과 100%이하(맞벌이 80~110%) 2점 △100% 초과(맞벌이 110% 초과) 1점이다. 두번째는 해당 지역의 거주기간으로 △2년 이상 3점 △1~2년 미만 2점 △1년 미만 1점 등이며, 세번째 기준은 청약저축 납입인정 횟수가 △24회 이상 3점 △12~23회 이하 2점 △6~11회 이하 1점이다.
일반공급 기준은 우선공급과 좀 다르다. 우선 첫번째 기준으로 미성년자 자녀수로 △3명 이상은 3점 △2명 2점 △1명 1점이다. 두번째로는 무주택기간으로 △3년 이상 3점 △1~3년 미만 2점 △1년 미만 1점이다. 단, 무주택 기간은 만 30세 이상부터 기간을 계산함에 따라 20세 때는 무주택기간으로 보지 않는다. 다만, 혼인신고를 20대 때 한 경우에는 혼인신고일부터 공고일 현재까지 세대구성원 모두의 무주택기간을 산정해 계산한다.
다음으로는 우선공급과 동일한 해당 지역의 거주기간으로 △2년 이상 3점 △1~2년 미만 2점 △1년 미만 1점이며, 청약저축 납입인정 횟수도 △24회 이상 3점 △12~23회 이하 2점 △6~11회 이하 1점으로 산정기준이 같다.
신혼희망타운의 경우 결혼예정인 예비 신혼부부나 6세 이하의 자녀를 둔 한부모 가정에게 우선 기회가 주어지는 만큼, 그동안 청약시장의 약자로 불렸던 2030들 중 젊은 신혼부부나 어린 자녀가 있는 20대 한부모 가정들에게 좋은 기회가 될 수 있다. 특히 우선공급에서 떨어지더라도 일반공급에서 또 청약을 할 수 있는 만큼 청약기회도 두 번이나 주어져 당첨될 확률도 높다는 게 장점이다.
여기에 대출에서도 자유롭다. 서울에서 일반분양 아파트에 청약을 하게 되면, 청약규제로 인해 전체 집값의 40% 수준 밖에 대출이 되지 않는다. 이에 따라 자금여력이 되지 않는다면, 청약가점이 높더라도 분양을 받기가 어려웠다.
하지만 신혼희망타운은 연 1.3%의 고정금리로 최장 30년 간 집값의 30~70%까지 주택담보대출을 지원해 준다. 전용면적 60㎡이하의 대출한도는 4억 원 까지다. 공공분양 물량인 만큼 분양가도 주변 시세보다 매우 저렴하다. 실제, 강남 수서에서 공급한 신혼희망타운 전용 59㎡의 분양가가 5억5,000만원 선으로, 주변 민간 아파트 대비 50% 이상 저렴했다. 여기에 집값의 70%까지 대출도 빌릴 수가 있다.
다만, 주택 매도로 인한 대출금 상환 시 시세차익의 최대 50%까지 기금과 공유하되, 정산시점에 자녀가 있는 경우 자녀수에 따라 인센티브가 부여된다. 또한 전매기간이 최대 10년까지 지정된다는 점도 고려해야 할 부분이다.
“신혼부부 특별공급은 자녀가 많은 결혼 3년차가 적당”
결혼 2~3년차 신혼부부라면 일반 청약아파트에서 공급하는 신혼부부 특별공급을 노려보는 것이 좋다. 신청자격은 입주자모집공고일 현재 혼인기간이 7년 이내이면서, 세대주를 비롯한 세대원까지 무주택자여야 한다. 공공주택 중 국민주택 규모의 아파트는 만 6세 이하 자녀를 둔 한부모 가족 및 해당 주택 입주 전까지 혼인사실을 증명할 수 있는 예비 신혼부부도 청약이 가능하다.
소득기준의 경우 공공주택 중 국민주택 규모의 아파트는 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하(맞벌이 120% 이하)여야 한다. 민영주택은 120%, 맞벌이면 130% 이하의 기준을 만족해야 한다.
당첨기준으로 공공주택 중 국민주택 규모의 아파트는 배점표를 적용해 산정한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하게 된다. 가구소득은 △월평균소득 80% 이하(맞벌이 100%) 이하 1점 △초과는 0점 미성년 자녀수는 △3명 이상 3점 △2명 2점 △1명 1점이다.
해당지역 거주기간은 △3년 이상 3점 △1~3년 미만 2점 △1년 미만 1점 △해당지역 거주자가 아닌 경우 0점이며, 혼인기간은 △3년 이하 3점, △3년 초과 5년 이하 2점 △5년 초과 7년 이하 1점 △예비신혼부부 0점이다. 저축납입횟수는 △24회 이상 3점 △12~24회 미만 2점 △6~12회 미만 1점이다.
이런 이유로 공공물량 중 국민주택 규모의 신혼부부 특별공급은 자녀가 많고 혼인신고를 3년 이내에 한 신혼부부들이 당첨될 확률이 높다.
민간 건설사가 공급하는 민영주택은 같은 순위에서 경쟁이 있는 경우 해당 주택건설지역 거주가가 우선순위가 된다. 만약 같은 거주지에 살고 있다면, 미성년 자녀수가 많은 사람이 우선 당첨된다. 만약 미성년 자녀수까지 같으면 추첨을 통해 당첨자를 가른다. 이에 따라 민영주택은 해당지역 거주자이면서 자녀가 많을수록 유리하단 점을 고려해 청약을 임해야 한다.
일반 아파트를 1순위 청약을 하기 위해선 40대는 넘어서야 주요 지역에 청약을 할 경쟁력을 갖추기 때문이다. 하지만 나이가 들어서 아파트 청약을 받는 건 부담으로 작용할 수 있다. 한 살이라도 젊은 시기에 내 집 마련을 나서는 것이 장기적으로 자금부담도 줄이고 부동산 재테크를 효과적으로 할 수 있는 시간도 벌 수 있기 때문이다.
언뜻 신혼부부 특별공급 물량은 일반 청약자들에게는 기준이 까다롭게 느껴진다. 한편으로, 청약경쟁력이 낮은 신혼부부들은 다양하게 청약을 넣어볼 수 있어, 좋은 기회로 작용한다. 따라서 앞서 이야기한 것처럼 신혼부부 중에서도 예비신혼부부냐 한부모 가정이냐 혼인신고 기간이 기냐 짧냐, 자녀수 등에 따라 전략을 세밀하게 세워 신혼부부 특별공급 물량에 도전해 보기를 추천한다.
