2018년 부동산투자시장 이슈 분석 및 전망(1)

2018 부동산 트랜드

2017년 한 해, 여러 금융 상품 중 가장 활발했던 것을 꼽으라면 단연코, 부동산으로 말할 수 있을 것 같다.(부동산펀드 혹은 부동산집합투자기구라 명한다.)

2014년 하반기 자산운용업 진출 장벽의 완화로 인해 수많은 자산운용회사(현재 약 170여 개)가 설립되었고, 이 중 약 80개의 회사가 부동산에 대한 투자운용을 하고 있다.

이에 따라, 부동산 자산에 대한 운용 규모도 60조 원으로 ‘14년 대비 약 110% 가까이 성장하였다.

부동산 투자 시장이 급격하게 성장할 수 있었던 요인 중 가장 큰 부분은 금리 하락 추세에 따른 유동자금이 풍부했던 것을 꼽을 수 있다.

하지만 ‘17년 하반기 한국은행은 금리 인상을 발표하였고 다가올  ‘18년 금리 인상에 따른 부동산투자시장에서의 효과가 본격화될 것으로 전망된다.

‘18년 부동산투자시장에 있어서 손꼽히는 이슈는 다음과 같다.

1) 상업용 부동산의 가격 하락 2) 새로운 부동산 투자 상품 개발 3) 공모형(개인투자자)부동산 투자 상품의 활성화



1) 상업용부동산의 가격 하락은 불가피할 것으로 전망
부동산투자가 활성화되기 시작한 이후, 상업용부동산의 가격은 계속해서 상승했다.

특히, 올해 부영은 삼성화재 을지로 본사 사옥을 평당 2,650만 원에 매입하여 오피스 거래 최고가를 갱신했다.

또한, ‘17년 하반기 매물로 나온 경복궁 인근 더케이트윈타워(주요 임차인 : 마이크로소프트)의 거래 예상가격은 기존 부영이 보유한 평당 최고가를 갱신할 것으로 전문가들은 전망한다.
 
이렇게 부동산 가격은 끊임없이 상승했음에도 불구하고, 불편한 속 사정이 있다.

이는 빌딩의 주요 수입인 실질임대료(*)는 도심 오피스 공급의 증가로 꾸준히 하락세에 있다는 것이다.

더불어, 공실률은 계속해서 증가하다 최근 안정기에 접어들었지만, 업무시설 자연 공실률인 5%를 상회한다.
 
즉, 실제적인 수입은 낮아지는데 매매가격은 높아지는 디커플링 현상을 보이는 것이다.

이러한 현상의 가장 큰 이유로, 기존 상업용 부동산 가격의 평가절하에 따른 가격 회복과 금리 인하 추세에 따른 투자자 요구수익률이 낮아진 것으로 분석된다.

[Source : 젠스타 리서치]

위의 표에서 보이는 것과 같이 2013년 공실률은 모든 중심권역에서 5% 이하였으나, 2017년 모든 권역에서 평균 공실률은 5%를 상회하고 있다.

더불어, 투자자 요구 수익률 또한, 금리의 변동에 따라 지속적으로 낮아진 것으로 분석된다.
 
하지만 ‘17년 하반기 금리 인상이 발표되었다. 그리고 ‘18년 금리 인상에 대한 효과가 본격화될 것으로 전망된다.

이에 따라, 투자자 요구수익률은 상승하고 자산운용회사의 유동자금 확보는 이전과 다를 것으로 예상된다.
향후 상승된 투자자 요구수익률을 맞추기 위해 두 가지 방안이 있는 것으로 보인다.

첫 번째, 부동산에서 발생하는 실질적인 운영 수익(NOI)를 상승시키는 것이다.

다만, 이것은 기업 경기의 활성화로 도심 내 임차 면적 수요가 증가해야 가능한 논리다. 따라서 이 방안은 현실적으로 어려움이 따를 것으로 보인다.

두 번째, 부동산 거래 가격을 낮추어서 투입되는 자금의 규모를 줄여 수익률을 높이는 것이다. 이 두 가지 방안 중에는 후자가 더 설득력이 있어 보인다.
 
결국, 지속적인 상승세에 있던 상업용 부동산의 거래가격은 안정세에 접어들 것으로 전망된다.
 
Note
(*) 실질임대료 = 명목임대료 * (무상 임차기간(월)/12개월)

본 포스팅은 2018년 부동산투자시장 이슈 분석 및 전망(2)로 이어집니다.2018년 부동산투자시장 이슈 분석 및 전망(1)2018년 부동산투자시장 이슈 분석 및 전망(1)2018년 부동산투자시장 이슈 분석 및 전망(1)