Cap Rate를 활용한 부동산 가치평가(2)

Cap rate를 활용한 누구나 쉽게 따라 할 수 있는 부동산 가치평가

이번 글은, 부동산 가치평가의 또 다른 핵심 요소인 NOI(순영업소득)을 구하는 법에 대해 

설명하고자 한다.

나. NOI (순영업소득) 구하는 법

1. NOI(순영업소득)의 정의

NOI(순영업소득)은 부동산업을 경험하지 않으면, 다소 생소한 단어일 것이다. 

왜냐하면, NOI는 기본적으로 회계 계정에 속하지 않아 

회계원리나 기타 회계 과목에 언급되지 않기 때문입니다. 

부동산업에서 주로 사용하는 용어로 보시면 될 것 같다.

NOI(순영업소득)은 매각가격을 추정할 때 (매각가 = NOI / Cap rate), 핵심 요소로 쓰이므로, 

정확히 숙지하는 것이 좋다. 

NOI는 전체 임대료+기타소득에서 공실에 따른 손실 비용을 제외한 값(유효총소득)에서 부동산 자산 운영경비를 제외한 값을 말한다. 공식은 아래와 같다.

 잠재총소득 - 공실에 따른 손실 = 유효총소득
 유효총소득 - 운영경비 = NOI(순영업소득) 

2. 상업용 부동산 운영에 대한 현금흐름표 (Cash Flow) 구성

NOI를 구하기 위해서는, 먼저 상업용 부동산을 운영에 대한 현금흐름표(Cash Flow)를 

작성 시 어떻게 구성되는지 학습해야 한다.

<현금흐름표의 구성>

Note : 위의 부동산집합투자기구 설명은 해당 기구 별 세제 혜택 및 적용법이 다르므로, 동일하게 적용되는 사항은 아님. (REF 자본시장법 / REITs 부동산투자회사법 / PFV 세법)