Cap Rate를 활용한 부동산 가치평가(1)

Cap rate를 활용한 누구나 쉽게 따라 할 수 있는 부동산 가치평가

부동산 관련 업무를 하다 보면, Cap Rate나 IRR, 추정 매각금액 등을 볼 수 있다.

특히 이번 글은, Cap Rate를 활용한 상업용 부동산 가치평가(매각가격 추정)에 대해 이야기해보려고 한다.

본 포스팅은 총 4회에 걸쳐서 연재할 예정이며, 글의 내용 순서는

(가) Cap rate 설명, (나) NOI 구하는 법,

(다) 상업용 부동산 매각가격 추정 (Real estate valuation), (라) 예제를 활용한 가치평가 실습으로

진행할 예정이다.

가. Cap rate 란?

1. Cap rate 의 정의

Cap rate로 가치평가를 하는 방식은 부동산 감정평가 3방식(원가법, 매매사례법, 수익횐원법)중

수익환원법에 속하는 방법이다.

Cap rate를 풀어보면 Capitalization rate로 자본환원율을 이야기한다. 즉, 해당 자산의 가격 대비 순영업소득의 비율로 수익률을 뜻한다.

예를 들어 1,000억 빌딩의 Cap rate가 5%라면 연간 순영업소득은 50억이고,

약 20년이 지났을 때 자본이 모두 환원된다고 볼 수 있다.

물론, Cap rate는 시간 가치 및 미래의 현금흐름을 반영하지 않으므로,

아주 정교한 Valuation 은 아니지만, 손쉽게 계산할 수 있다는 이점이 있다.

또한, Cap rate는 매수자가 쉽게 이해할 수 있으므로

실제 부동산 가치평가 / 매각 자문에서 많이 쓰이고 있다.

2. Cap rate의 구성

Cap rate(자본환원율)는 기존 은행의 무위험 수익률(이자)에 기반하여 만들어졌다.

즉 무위험수익률에 위험 프리미엄을 더한 값으로 볼 수 있다.

Cap rate (자본환원율) =  무위험 기대수익률 + 인플레율 + 위험 프리미엄

3. Cap rate 구하기

Cap rate(자본환원율)는 해당 부동산이 연간 수익으로 어느 정도 환원되는 지를 설명하는 지표이므로,

부동산 자산의 거래가격과 연간 순영업소득[(임대료+관리비+보증금운용수익) - 공실에 따른 손실 - 자산 운영경비]를 알면 구할 수 있다.

Cap rate (자본환원율) =  NOI (순영업소득, 총 자산 운용 수익에서 빌딩의 운영경비 및 공실에 따른 손실 값 제외) / 부동산 가격

예제 Cap rate 5% = 순영업소득 50억 / 부동산 거래가격 1,000억

Note : NOI(순영업소득)에 대해서는 글에서 상세히 설명하고 있습니다.