재미로보는 기업 부동산 인수&처분 이야기(4)

최근 부동산 인수 사례를 통해 살펴보는  부동산 거래 트렌드

본 글에서는 최근 부동산 인수 사례를 통해서, 최근 부동산 거래의 트렌드를 살펴보고 향후 방향성에 대해 이야기하고자 한다.

최근 광화문 A타워(가명)의 거래가 완료됐다. 평당 거래금액은 2,800만원, 총 인수금액은 7,000억원 규모로 국내 오피스 평당 최고 거래가를 갱신했다.

해당 자산의 인수 우선협상대상자에 선정되기 위해 C자산운용, D자산운용 등 국내 굴지의 부동산투자회사가 입찰에 참여했다.

결국, 2018년 상반기 최대어인 A타워의 인수 우선협상권은 B자산운용회사의 몫이 되었다.

B자산운용이 본 Deal에 승자가 될 수 있었던 요소는 무엇일까?

그것은 최근 부동산 거래의 트렌드를 반영한다. B자산운용이 A타워를 인수할 수 있었던 가장 큰 요소로, 1) 언제든 조달할 수 있는 자금창구의 보유와 2) 거래의 특성을 반영한 최적 구조화 거래 전략이 있었던 것을 꼽고 싶다.

1) 신속한 자금조달이 가능한 블라인드 펀드

부동산의 거래의 성패를 좌우하는 것은, 초기 투자자의 확보 여부를 꼽을 수 있다. 왜냐하면, 어느 한쪽의 투자 결정이 완료되면 나머지 자금에 대해서는 다소 수월하게 모집이 되는 경향이 있다.

그런 측면에서, B자산운용은 기존에 자신들이 운용하고 있는 블라인드 펀드(*)를 활용한 것이 본 Deal에 긍정적으로 작용했다.

(*) 블라인드 펀드(Blind fund): 적합한 투자 상품이 나왔을 때, 즉시 투자에 참여할 수 있도록 사전에 자금을 모아둔 집합투자기구

B자산운용은 A타워 인수에 기존에 조성되어 있던 블라인드 펀드에서 일부 자금을 조달했다. 이는 전체 Equity 투자금 중 20%에 해당하는 금액으로, 잔여 자금을 모집하는데 유리한 위치를 선점할 수 있었다.

사실 블라인드 펀드는 아직 한국에서 익숙한 개념이 아니다. 물론, 해외 부동산 거래에서는 자주 사용되던 방식이었지만, 한국 부동산 거래에서는 시작한 지 불과 1-2년밖에 되지 않았다.

블라인드 펀드는 부동산 자산을 인수하는데 중요한 역할을 할 것으로 보인다.

블라인드 펀드로 자금을 조달했을 시 잔여 자금 모집에 대한 가능성을 높이고 거래의 안정성을 높일 뿐만 아니라, 신속성을 높일 수 있다.

다만, 블라인드 펀드는 대형 자산운용사들을 제외한 중소형 운용사에게는 아직 기회가 없는 것으로 보인다. 즉, 현재의 이러한 추세가 지속될 경우, 향후 부동산 거래는 블라인드 펀드를 활용할 수 있는 대형 자산운용사 위주로 시장이 형성될 것으로 예측된다.

180여 개 이상의 자산운용사 춘추전국 시대인 현시점에 방점을 찍는 역할을 할 것으로 보인다. 마치 3-4년 전 커피 프랜차이즈가 우후 죽순으로 생겼지만, 우리 머리 속에 남는 커피 전문점은 몇 개 없는 것과 같은 상황이다.

2) 최적 구조화 거래 전략

성공적으로 자산을 인수하기 위해서는, 매도자의 핵심 니즈 파악과 이에 따른 전략을 수립하는 것이 중요하다. 본 Deal에서 매도자는 높은 가격뿐만 아니라, 신속한 거래 종결에 대한 핵심 니즈를 보유하고 있었다.

이러한, 매도자의 니즈를 충족시키기 위해 B자산운용은 최적 구조화 거래 전략을 수립했다. 자신들이 운용하고 있는 블라인드 펀드에서 일부를 조달함과 동시에, 잔여자금에 대해 E증권의 총액인수(*) 방식으로 Deal을 구조화했다.

(*) 총액인수: 증권사는 집합투자기구의 지분을 선인수 한 후 해당 지분을 셀다운(Sell-down)하여 제3자에게 재매각하는 구조. 증권사는 지분을 인수하는 조건으로 집합투자기구로부터 인수 수수료를 수취함.

기업 간 거래하는 부동산의 거래규모는 1,000억원 이상인 경우가 많으므로, 자금조달에 오랜 시간이 소요된다. 인수할 자산의 수익성을 담보로 자본금 투자자(Equity)를 모집하고 어느 정도 투자자 모집이 완료되면 은행으로부터 대출을 약정받는다. 그러므로, 어느 한 부분에서 합이 맞지 않으면 자금조달에 성공할 수 없다.

A타워 매매계약은 1월 말에 이뤄졌다. 그 후 매매완결(잔금납입)은 불과 한 달 후인 2월 말에 이뤄졌다. 통상 매매계약 후 3개월 뒤에 잔금납입이 이뤄지는데, 본 Deal은 다소 이례적이었다. 그만큼, 매도자의 핵심 니즈가 거래 신속성에 있었음을 방증한다.

과거 부동산 거래의 구조는 단순했지만, 점차 시장 규모가 커지고 플레이어가 늘어나며 거래의 구조는 다양해지고 있다. 더욱이 투자자, 매도자, 매수자의 니즈가 세분화되고 경쟁이 치열하다. 부동산 투자시장의 최후 승자는 누구인지 섣부르게 판단할 수는 없지만, 변화의 바람이 불고 있는 것은 분명하다.

참조자료: 뉴스 기사

커버 이미지 출처: https://www.billboard.com/articles/news/7677126/nielsen-gracenote-acquisition-complete