내 집 마련을 위한 작지만 큰 플랜
<재테크 뉴비, 사회초년생의 첫 걸음마> 3편
집은 사는(Live) 곳 이면서 사는(Buy) 것
수도권 아파트의 가치는 거주 목적으로만 평가되지 않습니다. 수도권 아파트는 단지 살기 위한 곳이라 하기엔 비싸도 너무 비쌉니다. 집은 결국 주거와 재테크 두 가지 관점에서 봐야 하죠. 따라서 두 방향 모두 자기 생각을 단단하게 만들어야 합니다. 그래야 집값이 폭등하든, 폭락하든 흔들리지 않게 됩니다. 제일 먼저 고민해 볼 문제는 내 소유의 집이 필요한지 아닌지 입니다. 그리고 나 말고 나의 가족은 어떻게 생각할지도 같이 고려해야 합니다. 나의 가족이란 나와 배우자뿐만 아니라 아이 및 같이 살고 있는 사람도 포함되는 범위입니다.
아직 결혼을 하지 않았고 아이가 없을 수도 있습니다. 그래도 생각은 미리 정리해 보는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 겪을지 모를 갈등이 줄어듭니다. 종교나 소비 행태뿐만 아니라 집에 대한 가치관도 한 가족으로 살기 위해 중요한 요소입니다. 혹시 연애 중이거나 결혼했다면 집에 대한 생각을 상대방과 진지하게 나눠봐야 합니다. 어느 한쪽 부모님에게 물려받을 집이 있는 행운을 가졌더라도 집에 대한 생각을 같이 나누는 것은 필요합니다.
삶에 지대한 영향을 끼치는 집
왜 미리 생각을 해야 할까요? 집을 사야 한다면, 아이의 교육에 신경을 쓴다면, 그리고 자신 있게 노후 대책을 마련했다고 하지 못한다면 집 때문에 바꿔야 할 소비 행태의 변화가 정말 크기 때문입니다. 결국, 대출 때문입니다. 대출 없이 집을 살 수 있는 사람은 극소수입니다. 대부분은 아주 큰 금액의 대출을 받아야 하고, 상환이라는 짐을 오랜 기간 짊어지고 가야 하기 때문에 쓸 수 있는 돈은 엄청나게 줄어들게 됩니다. 부동산 카페에선 왜 항상 본인들이 살고 있는 동네에 호재가 있어 집값이 오를 것이라는 글만 올라오는지, 왜 정부는 어떤 정책을 내놔도 욕을 먹는지, 왜 정치인들은 부동산 문제에서 자유롭지 않은 지 등 우리나라 수도권 아파트로 대표되는 부동산은 가격만큼이나 높은 비율로 우리나라 사람들의 삶과 연결되어 있습니다. 그래서 누구도 쉽게 얘기하거나 결정하기 어렵습니다. 집을 위해 어느 정도 삶의 모양을 맞춰서 살 마음이 생겼다면 이제 실질적인 이야기를 시작해 보겠습니다.
분양 아니면 구매
집을 사기로 했다면 크게 두 가지 방법의 하나부터 정하는 것이 좋습니다. 분양을 목표로 할지, 아니면 작은 집으로 시작해서 늘려가는 것을 목표로 할 지입니다. 어차피 두 가지 방법은 계속 섞어서 활용해야 하지만 굳이 나누는 것은 신혼부부를 위한 분양 제도 때문입니다. 특별 공급을 줄임말로 ‘특공’이라 부릅니다. ‘신혼부부 특공’에 관심이 있다면 미리 자격조건을 맞추어 놓는 것이 필요합니다. 특공 기준에 들 수 있다면 분양에서 훨씬 유리한 조건을 얻게 됩니다.
먼저, 결혼한 지 7년이 지나지 않아야 하고, 전용면적 85㎡ 이하만 가능, 혼인 기간 동안 주택을 소유해서는 안 됩니다. 청약통장은 가입 기간 6개월 이상, 그리고 기준 되는 금액 이상의 예치금이 있어야 합니다. 그리고 소득수준도 중요합니다. 도시근로자 월평균 소득 대비 100%~120% 수준이 되어야 합니다. 맞벌이의 경우 조금 높아서 120%~160%까지 됩니다. 이렇게 기준을 맞춰도 당첨되기 어렵지만, 자격이 돼도 막상 결정하기는 쉽지 않습니다. 왜냐하면, 분양 가격 때문입니다. 도시근로자 월평균 소득 금액의 맞벌이는 120%(약 525만 원/월)에서 160%(약 7백만 원/월) 안에 들어야 하는데, 소득을 한 푼도 안 쓰고 모은다면 1년에 약 6천만 원에서 8천만 원을 모으게 됩니다. 신혼부부로 인정받는 7년간 한 푼도 안 쓰면 4.2억~5.6억을 모을 수 있죠. 물론, 담보대출도 받겠지만, 담보대출을 받을 수 있는 금액의 한도치인 40% 정도는 생활비로 써야 할 테니 이 이상의 돈을 모으는 것은 사실상 마음만 먹는다고 될 일은 아닙니다. 입지 좋은 서울의 아파트 분양가격은 6억보다 높습니다. 어떻게든 목돈을 좀 가지고 있어야 분양도 가능한 얘기로 현실성이 떨어진다는 뜻입니다.
선택과 집중
그럼 이런 제도를 왜 운용할까요? 강남에서 조금(?) 벗어나면 불가능한 얘기는 아닙니다. 현실성 떨어지는 제도를 만들었다고 욕하기에 앞서 나의 집 관련 생각을 먼저 정리해야 합니다. 반드시 입지 좋은 서울에 살아야 할지 등 생각 정리부터 집 마련 플랜은 시작됩니다. 담보대출을 받아서 집을 사고 나면 대출 압박이 시작됩니다. 대출을 갚는 생활이 익숙해 질 때쯤이면 이른바 집 늘리기로 전략을 수정할 것인지 결정하고 실행해야 합니다. 원활히 수행하기 위해서는 압박 수비 이상으로 타이트하게 소비를 관리해야 합니다. 그리고 소비관리로 모인 돈도 잘 투자해야 하고요. 이런 일은 나이가 들어도 계속해야 합니다.
집 마련은 생각의 정리부터
집을 굳이 소유해야 하는지에 대한 생각은 사람마다 다를 수 있습니다. 엄청나게 높은 집값이 앞으로도 유지가 될지 아니면 지금 가격이 거품이라 상투 잡는 것은 아닌지 아무도 모릅니다. 집값이 오르지 않더라도 이렇게 많은 금액을 ‘깔고 앉아’있는 것이 맞는 것인지 사람마다 생각이 다릅니다. 누군가에게는 돈을 묶어두는 바보 같은 결정이고 누군가에게는 대한민국에서 살아가는 상식적인 재테크의 테크 트리이기도 합니다.
정리해보겠습니다. 내 집 마련을 위한 계획을 세울 땐 1. 내 소유의 집이 필요한지 2. 내 가족의 의견은 무엇인지 3. 분양받을지, 구매할지 따져봐야 합니다. 위의 세 가지 결정사항과 별도로 꼭 필요한 재테크 플랜도 있습니다. 꼭 써야 할 곳에만 돈을 쓰고 나머지는 줄일 만큼 줄여서 돈을 모으는 플랜입니다. 내 집 마련은 집에 대한 가치관과 소비 행태를 같이 검토하는 중요한 일입니다.
‘손뼉도 마주쳐야 소리가 난다’고 하죠. 집을 사는 것은 손뼉치기보다 어려운 일입니다. 제대로 손뼉 소리가 나게 가족끼리 많이 이야기를 나눠보세요.
데일리펀딩에서 2021년을 맞이하여 준비한 아주 특별한 2번째 칼럼 <재테크 뉴비, 사회초년생의 첫 걸음마>,
다음 4편 <소비습관 길들이기>에도 많은 관심 부탁드립니다!
* 외부 필자에 의해 작성된 본 칼럼의 내용은 데일리펀딩의 공식 입장과 다를 수 있습니다.
