나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다 (첫번째)
저자 : 잭파시 (최경천)
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Sep 8. 2024
부동산 책은 처음이다
서이추하면서 다니는 몇개 안되는 부동산 블로거 중에 꼼꼼한김과장님이 있다. 전주에서 회사 다니면서 나름 부동산 공부 등 자기계발을 열심히 하시는 분이다. 이 분이 추천해준 책이 잭파시님께서 쓰신 책이다. 잭파시님께서 2권의 부동산 관련 책을 쓰셨고, 이 책은 첫번째 나온 책으로 2021년에 초판이 발행되었다.
https://blog.naver.com/sevun77
기러기 생활을 하면 들어가는 돈이 많아서 투자 여력이 없다. 그래서, 나름 회전력이 빠른 주식이나 채권 등을 공부하면서 투자 중이었고, 부동산은 현금이 묶인다는 생각과 실제 매물을 보러 다녀야 하고, 세입자와의 관계 관리도 해야 하는 등 해야 할일이 많다는 생각에 크게 관심은 없었다. 사실 부동산을 시작할 종자돈이 없다고 하는게 맞을 수도 있다.
티비에서 워낙 부동산 100채 이상을 보유하면서 돈을 돌려막다가 전세금을 못 준다는 뉴스도 있고, 뱅크런처럼 세입자가 일시에 돈을 달라고 하면, 집주인도 방법이 없겠구나 라는 생각도 들고, 또한 세입자가 소송이라도 걸면 상황은 더 복잡해 질 수도 있다. 그래서, 부동산을 하기에는 진입장벽이 높았다.
하지만, 자산관리 중에 중요한 축인 부동산을 공부 안하는 것은 뭔가 허전해서 이번에 에코 투자클럽의 과정 중에 하나로 넣어서 공부 중이다. 이 책을 읽으면서 부동산 시장은 그동안 내가 알고 있던 주식 시장과 무엇이 어떻게 다른지 공부하고, 생각을 정리하고자 한다.
목차
프롤로그 | 나는 당신도 집을 샀으면 좋겠습니다
[1장]
300만 원이 전부였던 30대 직장인은
어떻게 부동산 투자를 시작했을까?
10년간의 월급으로 부자가 될 순 없었다
수익률 -90%의 주식 투자에서 나를 구해준 것
20대에 집을 사고 내 인생은 완전히 바뀌었다
돈이 없어서 부동산 투자를 시작했다
10년 만에 50채의 집주인이 되려면?
서울 아파트, 아직 투자 기회는 있다
당신은 부의 길을 걷고 있는가
[부동산 Money Point]
1) 1년에 한두채씩 집을 사는 것을 목표로 하라.
가만히 있는 것 가장 큰 리스크지만, 조급함 또한 투자를 망칠 수 있다.
저자는 회사 다니면서 매달 집 두채를 사는 것을 목표로 움직여서 2019년 회사를 퇴사할 때는 55채 집을 샀다고 한다. 지금도 50여채를 굴리면서 월 소득을 만들고 있단다. 저자의 나이는 얼마전에 40살이 되었다. 일찍 부동산의 세계로 입문한 것 같다.
2) 수도권 아파트는 우량주로 장기투자를 지향해야 하고, 저가 지방 아파트는 테마주로 단기투자를 해야 한다. 단기라고 해도 기본적으로 2년은 보유해야 하므로 장기적인 접근이 필요하다.
주식의 관점으로 바라 본 부동산을 한마디로 정리해줬다. 서울은 투자금도 많이 들고, 장기로 들고 있을 수록 상승률이 높은 듯 하다. 그에 비해서 인구가 줄어들고 있는 지방은 단기투자에 적합하다고 한다. 그래도, 2년 보유해야 세금 관련된 부분이 해결되는 듯 하다. 정부에서 워낙 강력하게 투기를 제한하고 있어서 그런 듯 하다.
3) 투자자가 되기 위한 첫번째 미션은 부동산 중개소의 문턱을 낮추는 것이다. 돈이 돌고 투자자가 오가는 곳을 친숙하게 여겨야 한다.
4) 매물을 보면, (a) 매매가/전세가/월세가를 통해 실투자금을 파악하고, (b) 투자금을 낮출 수 있는 방법을 고민한다. (a)까지만 해도 중수, (b)까지 찾아 낸다면 고수
여기에 추가로 고려할 것은 취등록세, 등기비용, 부동산 중개수수료 등의 비용은 반영해야 정확한 수치가 나온다.
부동산은 주식과는 다르게 정부의 다양한 규제가 존재하기에 그 부분을 잘 알고 들어가야 손해를 안 본다. 부동산 관련 법규는 수시로 변하기 때문에, 항상 세상 돌아가는 정보에 밝아야 한다. 발품과 손품을 정말 많이 팔아야 한다. 그리고, 기본적으로 2년이상의 장기투자를 해야 한다. 또한, 목돈이 들어간다. 적은 자본으로 시작할 수 있는 주식과 코인 시장에 비해서 진입 장벽이 높다.
5) 무피 투자는 '매매가=전세가', 플피 투자는 '매매가<전세가'로 세팅해 최대한 투자금을 줄이고 안전마진을 확보하는 투자전략을 뜻한다.
무피 (없을 무 + 프리미엄)
전세가와 매매가의 차익이 없어 매수자의 돈을 들이지 않고 부동산을 구매하는 것
플피 (Plus + Premium)
전세가가 매매가보다 높아 매수자가 오히려 돈을 받으면서 부동산을 구매하는 것
6) 부동산 투자에 성공하기 위해서는 정보력, 행동력, 자금력이 필요하다. '레버리지'로 얻은 외부의 정보와 자금을 얼마나 잘 활용하느냐, 이를 위해 얼마나 꾸준히 공부하고 연구하느냐가 투자의 성패를 결정한다.
주식도 마찬가지다. 정보력, 행동력 그리고 자금력만 있으면 잃지 않는 투자를 할 수 있다. 부동산은 어떤 상황이 와도 집이라는 실물 자산은 남아 있어서 주식에 비해서는 안전한 투자일 수도 있다. 원금 손실이 나도 집은 남아 있다.
7) 내가 투자하는 지역을 한 눈에 볼 수 있는 지도, 자산현황을 파악할 수 있는 투자상황판 등 스스로 동기부여를 할 수 있는 나만의 투자 환경을 만들자
저자는 집안에 '부동산방'을 별도로 만들어서 방안에 상황실처럼 꾸며 놓고 자산을 관리한다. 방안에는 10년간 투자하면서 읽은 책 + 서울/경기 지도 + 소유 부동산 세부 리스트가 벽에 붙어 있다. '부동산방'은 군대의 상황실과 같은 느낌으로 내가 어디에 얼마큼 투자하고 있고, 앞으로 어디에 투자할 지를 결정할 준비가 되어 있다.
8) '직장인이라 임장 갈 시간이 없어서', '투자금이 너무 적어서' 등 내가 투자를 못하는 이유라고 생각하는 것들이 오히려 수익률을 높히는 장점이 되었다.
저자는 지하철로 움직일 수 있는 곳을 주로 임장하고, (대부분 수도권 역세권) 종자돈이 크지 않아서 25평대의 아파트를 목표로 투자를 했다. 자신의 상황을 이용하여 시작한 것이 좋은 투자 결과를 만들었다고 한다. 결국 여러가지 안 되는 이유는 많지만, 시작을 하면 좋은건지 나쁜 것인지 알 수 있다고 한다. 그래, 실행력이 있어야 한다. 모든 책이 같은 말을 하고 있다. 책은 다 읽을 수 있지만, 그것을 실행하는 사람은 3%가 안된다고 한다.
9) 절대 실패하지 않는 부동산 투자의 기본원칙은 부동산 사이클에서 불황기가 끝나고 회복기가 시작할 때 매수하는 것이다. 이를 위해서는 현재가 부동산 사이클의 어느 시기인지 파악할 수 있어야 한다.
10) 다주택자(3주택이상) 양도세 중과가 완화되면, 그동안 세금부담으로 내놓지 못했던 물건들이 쏟아져 나올 수 있다. 이때가 서울 부동산에 투자할 기회다.
양도 차익이 클수록 수익이 적어짐. 따라서, 싼매물이 나올 수도 있음. 부동산에서는 세금 공부가 중요하네
11) 장기적으로 화폐가치를 지키는 최선의 방법은 자산을 소유함으로써 자산가치를 높히는 것이다. 자산 중에서도 꾸준히 가치가 상승하는 것은 부동산이다. 우리가 부동산에 투자해야 하는 이유다.
자산을 빠르게 늘리고 싶다면, 초기 투자금을 키우거나, 수익률을 높히는 방법이다. 수익률은 외부요인으로 쉽지 않고, 초기 투자금을 키우는 것이 그나마 쉽다.
"나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다"에 나온 내용을 정리한 것이다. 나를 위한 책읽기로 읽으면서 인사이트가 있는 것을 정리해 보고자 한다.
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