나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다 (두번째)
저자 : 잭파시 (최경천)
by
Sep 8. 2024
목차
[2장]
어떻게 대출 없이 110억 자산의
집주인이 될 수 있었을까?
★10년간의 부동산 투자 현금흐름표
무주택자는 빨리 실거주 주택부터 사라
다주택자가 되는 두려움에서 벗어나라
리스크를 최소화하는 세 가지 부동산 포트폴리오 전략
돈이 되는 곳은 서울만이 아니다
다주택자를 위한 절세 노하우
20채 이상의 부동산을 소유하면 알게 되는 것들
[부동산 Money Point]
12) M1/M2 비율이 높다는 것은 잠재적인 유동성이 큰 상태를 뜻하며, 이 수치가 높았던 다음 해에는 부동산 시장이 폭등했다.
46년간 M1/M2 비율이 0.35% 정도로 높았던 때는 1987년, 2005년, 2020년 단 세번 뿐이다. 1988년, 2006년, 2021년 투자 시장 폭등함
M1(협의 통화)
현금을 비롯해 예금 등 바로 현금화가 가능한 돈을 뜻한다
M2(광의 통화)
M1을 포함한 2년 이내의 예적금, 국채, 지방채, 회사채와 기타 금융기관 상품 등을 포함하는 넓은 범위의 돈이다
13) 부동산 투자는 누구나 몇 번의 경험을 거치면서 체득할 수 있는 비교적 쉬운 기술이다. 그러나, 이 경험들이 당신을 부자로 만들어 줄 것이다.
14) 부동산에도 하락 리스크를 방어할 포트폴리오 전략이 필요하다. 지역에 따른 6:4 전략, 부동산 종류별 4:2:2:2 전략, 전세와 월세의 비율 조정을 통한 현금흐름 확보 전략 등이 그렇다
[세가지 부동산 포트폴리오 전략]
1> 수도권과 디커플링되는 지역을 찾아라
- 수도권 물건과 지방 물건을 6:4로 운영
- 지역별 사이클에 따라 주기적으로 찾아오는 하락 리스크를 분산 시킬 수 있다
2> 부동산 종류에 따라 투자 기간을 달리하라
- 물건의 종류 : 수도권 아파트, 지방의 공시가 1억원 이하 아파트, 서울과 인천의 구축 빌라, 서울 오피스텔
- 4:2:2:2 비율로 운영
- 수도권의 물건은 장기보유를 기본 (25평 계단식 아파트)
- 지방의 물건은 2년 보유 후 기본세율이 되면 바로 매도해 현금흐름을 만드는 방법으로 포트폴리오를 리밸런싱한다
3> 월세로 현금흐름을 확보하라
- 전세와 월세로 나눈 포트폴리오 운영
- 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 현금 흐름이다
- 전세로 2~4년이 지나면, 전세 가격의 상승분 발생. 다음에 계약하는 임차인에게 기존 보증금은 그대로 두고 전세가 상승분을 월세로 받는다. 인상된 전세 가격이 1.5억원이면, 월세로 50만원 받는다. 3000만원당 월세 10만원 꼴로 변경 (아마도 은행 이자와 연동하여 계산해도 될 듯)
15) 조정대상 지역에 위치하더라도 공시가격 3억원이하의 지방 저가 주택은 다주택자에게 양도세 중과 규정이 적용되지 않는다. 여기에 더해 공시가격 1억원이하의 지방 주택은 취득세 1%가 적용되며, 중과에도 배제된다. 즉, 공시가격 1억원 이하의 지방 주택은 양도세와 취득세를 동시에 절세 할 수 있다.
16) 취득세 절세를 위한 매수플랜으로 1주택은 조정대상 지역에서, 2주택은 비조정대상지역에서 매수해 1~3%를 낸다. 3주택부터는 공시가격 1억원 이하의 주택을 매수해 1%를 내거나 오피스텔을 매수해 4%를 낸다.
종부세를 절세하기 위해서는 우선 명의 분산이 일순위. 가구당이 아닌 사람별로 부과한다. 전국에 있는 주택의 공시가격을 합산해 6억이 초과될 때 부과된다.
