나는 대출 없이 0원으로 소형아파트를 산다 (세번째)
저자 : 잭파시 (최경천)
목차
[3장]
시장흐름만 잘 읽어도
최적의 매수 타이밍을 찾을 수 있다
★전국 8도별 시의 상승 순서와 시별 대장 아파트 BEST 3
나무를 보기 전에 숲부터 보는 톱다운 투자법
부동산 사이클로 알아보는 투자 타이밍
부동산 투자를 하기 전 미국을 먼저 보라
지역 분석을 위해 꼭 봐야 할 다섯 가지 데이터
매매·전세가격 추이로 매수 타이밍 잡기
주택구입부담지수로 상승 여력 파악하기
현재·미래 공급량으로 엑시트 전략 짜기
매물 비율로 단기 상승 지역 찾기
초기분양률로 시장 심리 읽기
한 지역을 다각도로 분석하는 빅데이터 활용법
[부동산 Money Point]
18) 특정 아파트 단지에 대한 투자 정보를 들었을 때, 먼저 살펴볼 것은 그 아파트가 아닌 지역이다. 그리고, 그 아파트 주변의 아직 오르지 않은 아파트를 찾는 것이 정보를 효율적으로 이용하는 방법이다.
저자는 투자처를 고를 때, Bottom up 이 아닌 Top Down 방식으로 구체화한다.
톱다운 투자법의 투자처 분석 단계
1) 세계(미국), 한국 부동산 경기
2) '도' 단위 부동산 흐름
3) '시' 단위 부동산 흐름
4) 구체적인 아파트 단지
19) 지역 내에서는 아파트 종류에 따라 상승 순서가 정해진다.
분양권 및 신축 대장 아파트 >> 준신축 아파트(10년 이하 연식) >> 32평 이상 계단식 구축 아파트 >> 25평 계단식 구축 아파트 >> 21평 이하 복도식 구축 아파트 순이다.
각 도에서 인구수가 많은 순서부터 투자자들이 들어가기 시작한다는 간단한 규칙만 알고 있으면 된다.
20) 실거주 수요만 있는 아파트 단지들은 쉽게 오르지 않는다. 사용가치가 높아야 아파트가격은 오른다. 거래가 늘고 매물은 감소하며 갭 투자가 증가한다면 이는 투자 수요가 발생한다는 시그널이다.
아파트실거래가(아실 어플)에서 '많이 산 아파트(실거래)'와 '매물증감','갭 투자 증가지역' 등의 섹션을 보면 투자 힌트를 얻을 수 있다.
21) 부동산 사이클은 보통 상승 5년에 하락 3년의 주기를 반복한다. 여기서 매수 시기는 하락이 끝나 바닥을 치고 난 바로 다음 해다. 그래야 안전하게 상승기의 이익을 최대한 얻을 수 있다.
연방준비은행 중 하나인 세인트루이스 연준에서 제공하는 경제지표 데이터 사이트( fred.stlouisfed.org )에서 'S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index'를 검색하면 S&P 코어로직 케이스실러 전국주택가격지수 그래프를 볼 수 있다.
IMF 사이트에서 전 세계 주택 가격지수를 확인할 수 있다.
( www.imf.org/external/research/housing/ )
22) '도'내에서 상위 입지를 결정하는 기준은 인구수다. 인구수가 많은 '시'부터 도의 상승흐름을 타기 시작한다. 다섯 가지 데이터를 통해 투자 시점에 어떤 시가 상승했고, 상승하지 않았는지를 파악하면 된다.
다양한 부동산 빅데이터 중에 가장 중요하게 생각하는 다섯 가지를 수도권, 광역시, 지방 8도 세 분류로 나누어서 살펴 볼 것이다. 가장 중요한 다섯 가지란 바로
1) 매매/전세 가격 추이
> 전반적인 상승/하락 구간을 파악하면, 넓은 시각으로 투자 시점을 계산할 수 있고
2) 주택구입부담지수
> 투자 시점에 아직 상승 여력이 남아 있는 지역을 알아낼 수 있다
3) 입주/미분양 물량
> 가격에 가장 큰 영향을 미치는 공급량을 파악해 내가 매도할 시점의 분위기를 예측해 투자 판단의 근거로 만든다. 매수할 때부터 2년 뒤에 공급량이 부족한 지역에 투자하는 편이 좋다
4) 매매/전세 매물량
> 시장의 방향성을 예측할 수 있다. 전세 가격은 매매가격에 선행한다
5) 초기분양률 (청약경쟁률)
> 시장의 심리가 살아 있는지 체크한다
23) 공급량과 수요량이 집값을 결정한다. 공급량은 입주/미분양 물량으로 구하고, 수요량은 인구수에 0.5%를 곱해서 구한다. 이를 통해 공급량이 수요량에 비해 많은지 적은지에 따라 집값이 달라진다.
24) 울산은 2017~2019년의 조정기를 거쳐 2020년에 상승기가 시작된 점, 매매가와 전세가의 움직임이 비슷해 투자가치가 반영되지 않은 점, 2021년 이후 조선업 경기의 호황이 부동산경기에도 영향을 미칠 점 등으로 인해 상승여력이 높다고 본다.
25) 전북은 2020년 중반에 들어서야 매매가가 상승했디에 아직 상승 여력이 더 남았다고 본다. 정권이 바뀐 이후 부동산 심리가 살아난다면 가장 먼저 달려갈 지역이기도 하다. 전주가 제1의 투자처이고 그 다음이 군산과 익산이다.
26) 경남은 2016~2019년에 큰 하락이 있었고, 다른 지역보다 상승이 적었기에 상승 여력이 더 크다. 부산/울산과 함께 메가시티로 묶여 있기에 동반 상승할 여지도 있다.
27) K-HAI가 낮을수록 집을 살 여력이 충분하다는 뜻이다. 그러니 지수가 낮은 지역을 투자 대상으로 삼아야 한다. 지방 8도 중에는 경남, 경북, 전북, 충북은 지수가 낮기에 앞으로 집값이 더 상승할 여지가 있다.
지역분석을 할 때 일반적으로 가구소득 대비 주택가격 비율 (PIR, Price to income ratio)을 많이 사용하지만 사실 주택구입부담지수(K-HAI, Korea-Housing Affordability Index)가 더 정확하다. PIR은 단순하게 주택가격을 소득으로 나눈 값이라면, K-HAI는 대출을 받아 중간 가격의 주택을 구입하는 경우 상환하는데 드는 부담을 나타내기 때문이다.
주택구입부답지수는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 대출을 받아서 중간 가격 정도의 주택을 구입한다고 가정했을 때 현재의 소득으로 대출원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 나타낸다.
주택금융통계시스템 ( hf.go.kr/research/portal/main/indexPage.do )에서 '주택구입부담지수'를 클릭하면 분기별, 수도권/5대광역시/8도별로 나누어서 지수를 보여준다.
서울이 180이라는 수치가 나왔다면 서울의 중간 소득 가구가 서울 지역의 중간 가격 주택을 구입할 경우 적정부담액(소득액의 약 25%)에 1.8배(소득액의 약 45%)를 주택담보대출 원리금 상환으로 부담한다는 의미다. 이는 매우 높은 수치로 집값의 하락 가능성이 매우 크다는 것을 뜻한다.
주택구입부담지수의 지표가 낮아지려면,
1) 주택가격이 저렴하거나
2) 수입이 높아져 주택 구입에 충분한 여력이 생기거나
3) 주택가격이나 수입이 변하지 않았지만 금리가 낮아져 대출금을 갚기가 용이해지는 것이다
28) 입주 물량과 미분양 물량으로 파악할 수 있는 공급량은 매수 시점이 아닌 매도 시점을 염두에 두어야 한다. 개인투자자는 양도세 기본세율 적용을 위해 2년간 보유해야 함로, 2년 뒤 공급량을 체크해 엑시트 전략을 세우는 게 좋다.
29) '도'의 미분양이 1000세대가 넘으며 어느 '시'의 미분양이 유독 많은지 살피자. 특정 시의 미분양 물량으로 전체 도의 수치가 높아지는 경우도 많기 때문이다. '도'단위만 살피고 넘어가면 분석을 잘못할 수 있다.
결과는 제주가 8.0%로 가장 적었고 다음으로 전북 > 전남 > 경남 > 경북 > 충북 > 강원 순이다. 이 중에 주택구입부담지수가 높았던 지역은 제주와 전남이다. 그래서, 만약 아파트 시세차익 투자를 한다면 전북, 경남, 경북, 충북, 강원이 투자하기 좋은 지역이라고 생각한다. 지방이니 조정대상지역이라도 2년 후 기본세율이 적용되고 매도할 때는 다주택자 양도세 중과 배제로 양도세 부담도 적으니 투자를 고려해 볼 만하다.
30) 특정 지역의 총세대수 대비 매매 물량이 적으면 매수 후에 바로 가격이 상승할 가능성이 크다. 전세 물량이 적은 지역도 전세 가격이 오를 수있으므로 갭 투자에 용이하다. 매물량은 빠르게 변하므로 단기간의 추세를 파악하기에 적합하다.
31) 초기분양률은 신규 주택에 대한 니즈를 파악해 시장 심리가 살아 있는지 체크할 수 있는 지표다. 초기분양률이 떨어지고, 준공 후 미분양도 쌓여 있다면 부동산 하락의 시그널이라 볼 수 있다.
초기분양률은 주택도시보증공사에서 운영하는 주택정보포털(HOUSTA)와 국가통계포털(KOSIS)에서 확인할 수 있다.
한 지역을 다각도로 분석하는 빅데이터 활용법
1) 거래량 추이
큰 거래량이 나온 후에는 투자자의 매집 활동이 멈추고, 웬만큼 괜찮은 물건은 사라진 후다. 그럼 그 이후 매도자는 이미 투자자가 들어왔음을 눈치챘기에 호가를 더 높여서 매도를 내놓거나 아니면 상승장이 시작될 것이라 여겨 매물을 거둔다. 이런 과정을 거쳐 가격은 자연스럽게 상승한다.
2) 외지인 거래량 추이
외지인의 거래량을 봐야 하는 이유는, 전국을 투자 대상으로 삼는 전업 투자자들은 잠을 잘 때 빼고는 부동산 투자만 생각하는지라 정보에 가장 민감하고 현재의 시세를 객관적으로 바라보기 때문이다.
3) 전세 지수
전세가는 그 집을 사용할 수 있는 가치다. 일반적으로 물가상승률이나 M2 통화의 증가에 비례해 상승한다.
4) 매수매도지수
'매수우위지수'는 '100 + 매수우위 비중 - 매도우위 비중'으로 계산해 매수세 우위, 비슷함, 매도세 우위로 나누어 현재의 시장 상황을 파악하는데 참고할 만한 지표다.
KB부동산에서 협력 부동산중개소를 대상으로 매물 동향과 매수, 매도 문의 등을 조사한 자료로, 시장 분위기를 체크할 수 있다.
5) 전세수급지수
KB부동산에서 전세 수요에 비해 공급량이 어느 정도인지 공인중개사를 통해 매달 조사한다.
전세 공급상황을 '부족, 적당, 충분'으로 답하게 해 100을 중심으로 부족하다는 답변 비중을 더하고 충분하다는 답변 비중을 뺀 심리지수다. 기준치 100을 넘어 수치가 클수록 전세 공급이 부족하는 응답이 많다는 뜻이다.
6) 세대추이
지역을 살필 때 인구추이를 볼 수도 있고 세대 추이를 볼 수도 있는데 이 중에 더 적합한 것은 세대 추이다. 그 이유는 세대수에 따라서 주택이 필요한 구조이기 때문이다. 2022년 인구수는 전년 대비 0.23% 감소 했으나, 1~2인 가족이 늘어남에 따라 세대수 분화는 활발하게 진행 중이다.
부동산 투자의 필승법은 내가 산 집의 가격보다 더 비싸게 가격을 쳐 주는 뒷사람이 나타나야 한다. 내 뒷사람은 나보다 더 나은 재력 또는 돈을 빌릴 수 있는 능력이 필요하다.
7) 사업장 총수 및 1인당 월평균 소득
꾸준히 증가해야 좋고, 감소하면 위험신호
8) PIR (Price Income Ratio)
소득 대비 주택가격은 몇 년치의 가구당 소득을 모아야만 대출을 받지 않고 평균값의 주택을 구입할 수 있는지를 나타내는 데이터다.
2022년 2월 서울의 PIR은 24년이다. 2014년에는 10년 정도였는데, 그동안 소득은 5200만원에서 6200만원으로 뛰었으나, 주택가격은 5억에서 15억으로 더 높은 상승률을 보여 PIR이 굉장히 커졌다. 상위 입지로 갈수록 더 높은 PIR을 감당하여고 하기 때문이다.
32) 전세가가 사용가치라면 매매가는 투자가치를 반영한다. 이에 매매가가 전세가보다 밑으로 내려왔을 때가 매수 기회가 된다. 사용가치가 투자가치보다 높으므로 전세가가 오른 만큼 매매가도 따라서 올라갈 수 밖에 없기 때문이다.
