33) 서울 아파트 매수 원칙은 GTX 영향권에서 2급지에 위치하고, 1998년 이후 준공됐으며, 500세대 이상의 대단지인 25평 계단식 아파트로 매매가와 전세가의 갭을 2000만원 내외로 맞출 수 있는 물건이었다.
손품과 발품이 많이 필요한 작업. 저자는 서울 2000만원, 경기 1000만원 정도로 역세권에 위치한 25평 계단식 구축 아파트에 투자했다. 이번 상승기에 최소 3억은 올랐다고 함
34) 투자금을 전부 회수해 안전마진이 확보된 수도권 아파트를 장기 보유할 경우에는, 전세금을 올려 받아 시세 차익형 물건에 재투자하거나 하락장을 대비하기 위해 준전세로 돌려 오르는 전세금만큼을 월세로 받는 방법이다.
전세금이 1억5천만원 인상됐을때 수익률을 4%로 계산하면 한 달에 50만원(1억5천만원 x 4% / 12개월)은 받을 수 있다. 보다 간단하게 계산하면 전세금 3천만원당 월세는 10만원이 된다. 금리가 더 오르면 월세 전환 금액은 더 오를 수 있다.
아파트 매물을 검색하면서 가장 기쁠 때가 매매가와 전세가가 비슷한 물건을 찾았을 때다. 더 기쁠때는 전세가가 매매가보다 훨씬 높을 때다.
35) 저평가된 아파트가 오를 것 같다는 확신이 선다면 두 채씩 매수한다. 예상대로 집값이 오르면 2년 후에 한 채를 매도해 투자금 이상의 수익을 내며 나머지 한 채는 무피로 들어간거나 다름없어 안전마진을 확보할 수 있다.
아파트는 신축 > 준신축 > 32평 계단식 구축 > 25평 계단식 구축 > 21평 이하 복도식 구축 순으로 상승흐름을 탄다.
저자는 절대 복도식 아파트는 매수하지 않는다는 투자 원칙을 세웠다. 그러나 수도권 상위 지역에는 계단식이 너무 비싸고 복도식도 충분히 수요가 있기에 괜찮다. 지방은 25평 이상, 가능한 국민평수라고 불리는 32평부터 투자해야 추후 엑시트를 할 때 문제가 생기지 않는다.
36) 주식이나 코인은 자기자본이 있어야 투자에 참여할 수 있고 수익률이 아무리 높아도 투자금에 따라 수익이 달라진다. 그러나 부동산은 대출 없이도 레버리지를 이용할 수 있고, 투자금이 없어도 수익을 얻을 수 있다.
37) 지방 아파트를 투자할 때 가장 큰 리스크는 수요가 적다는 것이다. 성공적인 엑시트를 위한 방법은 인구수 50만명 이상의 대도시에 투자하는 것과 예상 매도 시점의 공급량을 확인하는 것이다.
저자가 투자한 지역 중 인구수가 적은 편에 속한 곳이 거제 24만명, 서산 18만명으로 이 정도가 투자 마지노선이라고 할 수 있다.
공시가격의 현실화율 표를 보면 아파트 공시가격이 1억원일 때 시세는 1억45백만원(약 1억원 / 69%)이다. 공시가격이 83백만원 정도라면 시세는 1억 2천만원 (약 83백만원 / 69%)이 되어야 한다. 하지만 매매호가 9천만원이니 아주 싸게 나온 것이라 할 수 있다.
38) 계약 기간 중에 시세가 급격하게 오를 만한 상황이라면 중도금을 넣어 계약을 이행하겠다는 의사를 표시하자. 이후 법적 분쟁으로 번지더라도 매수인의 의사를 보여주는 증거가 되어 계약 취소를 막을 수 있다.
39) 로얄층이 아닌 경우 다른층보다 비교적 싸고 어느정도 수요가 있는 탑층이나 1층이 애매한 층보다 거래가 더 잘 이루어진다. 특히 계단을 오르기 힘든 노인이나 층간소음이 걱정되는 아이가 있는 가족에게는 팔로티 1층이 인기가 좋다.
저자 선호도는 탑층 > 1층 > 2층 순이다. 그래도 수요가 있는 탑층이나 1층이 낫지 2층은 너무 애매해서 거래가 잘 안된다는 의미다.
40) 투자금을 최소화하는 방법으로 계약금을 다양하게 활용할 수 있다. 매매계약과 전세 계약일을 맞추어 계약금을 바로 넘김으로써 투자금을 최소화할 수 있고, 무피 투자의 경우는 매매가의 10%인 관례를 벗어나 300만~500만원 정도의 소액으로 계약금을 정할 수도 있다.
41) 전세가가 매매가를 뛰어 넘는 시기가 있다. 그럴 때는 이유를 분석해 보고 공급량 부족으로 인한 상승이라고 판단된다면, 이때가 바로 갭투자의 적기다.
오피스텔은 종부세에 합해지지 않는다. 다만 오피스텔은 취득시에 4.6% 취등록세로 내야 한다. 그래서 오피스텔에 투자할 때는 취등록세, 법무사 등기비용, 부동산 중개수수료 등을 포함해 1000만원 정도의 비용이 든다고 상정한다. 리스크는 오피스텔의 전세가가 떨어지면 전세입자에게 돈을 줘야 하는 상황이 벌어질 수 있다.
저자 경험상 1억원의 종잣돈으로 110억원을 만든 주식 부자가 될 비율은 0.01%보다 낮지만 부동산 투자라면 그보다 한참 높은 1%는 족히 된다고 본다.
42) 부동산시장에는 지역별로 수요, 공급에 따른 장기적인 사이클뿐만 아니라 부동산 종류나 투자 방법에 따라 모멘텀으로 인한 단기 사이클도 형성된다. 그러니 투자 대상과 방법을 다양하게 개발하는 것이 돈 벌 기회를 많이 잡는 방법이다.
분양권 투자가 전매 불가, 중도금 대출 불가, 단기 양도세율 강화 등의 규제로 장점이 점차 없어진 것은 맞지만, 그럼에도 부동산에 속하지 않기 때문에 취득세나 종부세, 재산세를 지불하지 않는 점은 여전히 큰 장점이다. 물론 전매를 할 때는 양도세를 내야 하며, 입주 후에는 부동산이 되므로 취득세를 내야 한다.
43) 서울은 이후로 재건축, 재개발로 인한 공급이 주를 이룰 것이다. 그러니 아직 재건축, 재개발 바람이 불지 않은 노후화된 지역 또는 역세권과 준공업지역의 구축 빌라를 싸게 사놓고 기다리는 것을 '썩빌'(썩힐수록 빛나는 빌라) 투자라고 한다.
2022년 1월에 서울시는 '서울시 빈집 및 소규모 주택정비에 관한 조례'를 개정해 소규모 재개발 대상지 범위와 용도지역 변경 범위, 늘어나는 용적률의 기부채납(공공 재건축을 추진할 때 용적률을 500% 늘려주는 대신 40~70%를 공공 임대나 공공 분양을 짓는 것) 비율 등 구체적인 기준을 마련했다.
빌라는 주거 목적 건물이므로 준공업지역이라도 용적률이 250%였으나(옛날에 지은 건 150% 정도) 상업용인 오피스텔과 근린생활시설(줄여서 근생) 빌라는 준공업지역 한도는 400%받을 수 있어서 건축주나 시행사 입장에서는 수익을 충분히 낼 수 있기 때문이다.
'근생 빌라'는 근생의 상가부분을 주거용으로 개조해 사용하는 일종의 불법 주택인데 근린생활시설로 허가를 받았을 때의 용도는 주택이 아니므로 주차장 면적은 줄이면서 높은 층수로 건물을 올릴 수가 있어 빌라를 지을 때 보통 근생도 끼는 방법을 사용한다.
아파트와 오피스텔은 매수할 때는 집을 안 보고 결정하기도 하지만, 빌라는 특수한 상품이기에 임장을 해서 더 까다롭게 살핀다.
서울의 노후 빌라는 푹 썩힐수록 그 가치가 드러난다.
"나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다"에 나온 내용을 정리한 것이다. 나를 위한 책읽기로 읽으면서 인사이트가 있는 것을 정리해 보고자 한다.
