나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다(다섯번째)
저자 : 잭파시 (최경천)
by
Sep 17. 2024
목차
[5장]
무조건 오를 부동산 찾는
나만의 투자 도구 만들기
★부동산 종류에 따라 투자 원칙은 달라야 한다
부동산 투자에도 원칙이 필요하다
부동산 빅데이터를 가공해 나만의 자료로 만들기
투자를 쉽게 만들어줄 도구를 손에 익혀라
아파트 투자 타당성 지표 분석
저평가 오피스텔을 찾는 가치평가 모델
바쁜 투자자를 위한 효율 높은 임장 지도 만들기
꼼꼼하게 분석하는 임장 체크리스트 만들기
[부동산 Money Point]
부동산 종류에 따라 투자 원칙은 달라야 한다
> 공시가격 1억원 이하 지방 아파트 매수/매도 원칙
[매수]
1) 59m2(25평형) 이상 계단식
2) 500세대 이상 대단지
3) 2003년 이후에 완공된 것 : 연식이 짧을수록 좋음
4) 전세 수요가 확실한 산업단지, 유통단지, 대학교, 공공기관 등 인근에 위치
5) 인구 50만명 이상의 도시 : 최소 25만명 이상의 도시
6) 공시가 7천만~8천5백만원, 매매가/전세가는 1억2천만원정도
7) 매매가는 공시가 대비 150% 이내
8) 매매가는 KB시세 하한가보다 저렴한 것
[매도]
1) 매도가는 공시가 대비 200% 이상
2) 목표 시세차익(세전)은 한 채당 6천만원 정도
> 서울 원룸 오피스텔 매수 원칙
1) 공시가격 대비 매매가격 : 110~130%
2) 월세 수익률 역산가 : 월세 x 250개월 > 매매가격
3) 시가표준액 대비 매매가격 : 시가표준액이 매매가격에 가까울수록 좋음
4) 주변 원룸 오피스텔 분양가와 비교 : 분양가와 비교하여 낮으면 좋음
5) KB시세 혹은 네이버 부동산 시세/실거래가 대비 매매가 : 10~20% 싼 급매물
나만의 투자 원칙을 정하고 투자하면서 이를 조금씩 다듬고 발전시켜나가는 과정이 투자자로서 성장하는 지름길이다. 부동산 전문가들이 알려주는 투자법을 무조건 따라 한다거나 단체로 투자를 하면 처음 투자에 발을 들이기는 쉽지만 곧 벽에 부딪힐 것이다. 물건에 따라 무수히 많은 변수가 생기는데 이에 대응하기가 힘들기 때문이다.
부동산 부자가 될 수 있는 두가지 습관
처음 부동산을 공부할 때는 성공한 투자자를 멘토로 삼고 그의 방법을 참고해 매수, 매도를 따라 해보는 것을 추천한다. 부동산 투자를 꾸준히 해 보면, 각 단계마다 밟아야 할 시행착오가 분명 생긴다. 시행착오는 추후 부자가 되기 위한 필수과정이다.
나만의 부동산 투자 원칙은 이런 시행착오를 겪으면서 만들어진다. 이걸 반대로 이야기 하면 시험하고 행하지 않으면 투자원칙은 만들 수 없다는 것이다.
두가지 습관
1) 네이버 부동산 매물 검색을 생활화하기
2) 부동산중개소에 들어가는 것을 무섭게 생각하지 않기
적어도 10년은 실행해야 한다
44) 매물을 효율적으로 검색하는 방법은, 1) 네이버 부동산을 통해 하나의 지역에서 나온 매물을 모두 살피면서 2) 급매로 보이는 것들은 캡처해둔 후 3) 검색이 끝나면 나의 투자 원칙에 맞고 가장 싸게 나온 물건을 골라 임장을 가는 것이다.
전업 투자자가 금요일마다 하는 일은?
1) 매일 저녁 30분에서 1시간씩 스마트폰으로 전국의 급매 검색
2) 안전마진 2천만원 ~ 3천만원 정도 찾는다
3) 과거 실거래가와 현재 호가를 비교해 어느 정도 안전마진이 보이는 물건 검색
4) 급매로 보이는 물건은 캡쳐
5) 캡쳐된 물건 중에 나의 투자 원칙과 맞으면서 싸게 나온 물건 선택
6) 토요일 아침에 부동산에 연락
7) 아직 물건이 있다는 대답을 받으면 바로 차 타고 이동
8) 맞으면 매수
여기서 중요한 것은 좋은 급매인지 구분해 내는 눈이다. 만약에 나만의 투자 원칙이 없이 검색만 한다면 시간 낭비일 수 있다.
45) 부동산 앱에서 제공하는 자료가 어디를 출처로 어떤 과정을 거쳐 가공되는지를 알면 단지 숫자의 나열이 아닌시장의 흐름을 읽을 수 있다. 이를 위한 가장 좋은 방법은 직접 통계 데이터를 가공해 보는 것이다.
부동산 빅데이터를 가공해 나만의 자료로 만들기
1) 부동산 관련 통계 자료를 받아 직접 가공해 만든 자료
2) 직방, 호갱노노, 아실 등의 무료 부동산 앱 자료
3) 부동산 지인 프리미엄, 손품왕 등 유료 데이터 업체에서 받은 자료
자료 출처는 1)번 50%, 2)번과 3) 50%
거시적 부동산 빅데이터를 가공하는 연습을 오래 하다 보면 자연스럽게 시장의 흐름을 읽을 수 있기 때문이다. 꾸준히 접하다 보면 그 안에서 흐름이 보인다. 매물을 검색하는 것도 이와 비슷하다. 꾸준히 시세 트래킹으로 머릿속에 데이터가 쌓이기 때문이다.
부동산 데이터를 어디서 볼까?
1) 국토교통부 산하의 한국부동산원
- 부동산통계정보시스템(R-ONE)을 통해 주간, 월간 주택통계 공표
- 통계표본 약 9400세대
- 대장지역이나 단지의 움직임을 빠르게 반영
- 국가 정책에 따라 지표를 맞춰가는 경향이 있음
2) KB국민은행에서 운영하는 KB부동산
- 매주 금요일 오전에 주간통계, 매월 마지막 주 월요일에 월간통계
- 표본 약 3만세대
- 2~3급지의움직임까지 판단할 수 있다는 장점
- 시세가 담보대출과 전세자금대출의 기준이 된다는 점에서 유용
- 시장에 있는 그대로를 반영
3) 주택정보포털(HUSTA), 국가통계포털(KOSIS), 국토연구원(KRIHS), 한국주택금융공사 주택금융통계시스템, 한국은행 등에서 자료 제공
46) 매물이 빠르게 느는 것은 매도자가 매수자보다 더 많을 때로, 매수자 중심의 시장이 형성되어 이후 집값이 내려 간다. 반면 매물이 급속하게 줄어들 때는 매수자들이 몰려들었거나, 매도자가 가격이 오를 걸 예측해 내놓았던 물건을 거두어들였기 때문이므로 이후 집값은 올라간다.
투자를 손쉽게 만들어줄 도구를 익혀라
1) 호갱노노 : 실시간 인기 아파트 등 단기 트렌드 파악 용이
- '가격변동'을 3년 전부터 현재까지 얼마나 변동이 있었는지 확인
- '공급'을 통해서 과거 3년 전부터 앞으로 3년 후까지 입주(예정) 물량이 얼마나 있는지 살핀다
- '상권'을 통해 내가 사려고 하는 단지의 주위로 형성된 상권 규모와 그로 인해 얼마나 살기 좋은 곳인지 판단
- '인구'에서는 순인구이동을 통해서 이 지역이 최근 3년 전부터 인구가 얼마나 줄었는지 혹은 늘었는지 확인. 당연히 인구 느는 쪽이 좋다.
- '매매/전세' 탭을 누르면, 시점별 매매가와 전세가의 갭차이가 나온다. 전세금을 이용한 레버리지 투자를 하려면 그래프를 보면서 얼마에 갭투자를 할 수 있는지 파악할 수 있다.
2) 아실 : 1년간의 중기데이터를 파악하는데 좋음
부동산 거래신도 등에 관한 법률(부동산거래신고법)에 따르면 매매하면 계약체결일로부터 30일이내에 거래가격을 신고해야 한다. 매매 계약 후 한 달 후에 국토교통부에서 조회할 수 있다. 즉, 한달 늦은 정보를 보고 있는 것이다.
- '매물증감' : 딜레이되자 않은 매매 당시의 시점에서 매물량 증가, 감소 추이를 파악할 수 있음. 부동산 선행지수를 볼 수 있는 것이다.
- '많이 산 아파트'는 구 단위별로 어떤 단지가 특정기간 동안(설정가능) 많이 거래되었는지를 알려주는 서비스. 보통 대단지일 가능성이 크다.
- '갭 투자 증가지역'과 '외지인투자 증가지역'도 유심히 살펴 본다. 호재 가능성이 높다
- '갭 투자 증가지역'을 누르면 지역별 순위가 뜨는데, 순위에 오른 시 이름 아래 '갭투자현황'을 누르면 갭차이 순으로 거래 내역이 정리되어 있다. 보통 상위 10건 정도는 잭파시 투자법과 동일
3) 부동산 지인 : 장기적인 빅데이터를 분석하기 좋음
- 부동산 투자의 패러다임을 바꾼 앱
- 당연히 유료버전 사용 중임
- '시장 강도' (아파트 시세 변화를 누적시킨 값)
실거래가보다 매물증감이 한달정도 선행하는 지표라고 설명했는데, 시장 강도는 그보다도 몇 주에서 몇 달정도 선행한다. 이에 시장 강도의 흐름을 보고 앞으로 시세가 어떻게 변할지 파악할 수 있다.
- 시장강도가 0에서 30으로 올라가면, 대장 아파트가 상승 시작, 100이상 오르면 2~3급지 아파트 상승장 돌입, 300이상 되면 불장
- 시장강도가 200에서 100으로 내려가면, 가격 상승이 약해지고 있다. 30에서 -30이 됐다면 가격이 하락세로 전환되었다.
- 각 지역 대장 아파트 투자하기 가장 좋은 시점은 마이너스에서 0을 돌파할 때이고, 2~3급지 아파트는 100을 넘어서 시장이 전체적으로 상승장에 돌입하는 시점이다.
- 시장강도는 무료 버전에서도 확인 가능
- 거래량, 공급량, 미분양 등의 빅데이터 제공
- '프리미엄'(유료버전)에서 활용하는 기능 두가지. '아파트 실거래량 증감'과 '급매물보기'
- '아파트 실거량 증감' : 금일 기준 지난 달의 부동산 실거래 내역이다. 거래량이 평균보다 늘었다고 하면 그 지역에 투자 수요로 이루어진 거래가 많다는 뜻이다.
- 중요한 것은 특정한 아파트 단지부터 분석하는 것이 아니라 도 > 시 > 동 > 세부 아파트 단지의 절차를 걸쳐서 위에서 아래로 내려와야 투자 리스크가 줄고 성공확률이 크다는 것이다.
- '급매물보기' : 네이버 부동산에 올라 온 매물을 자체적으로 수집해 시세보다 싼 급매물을 정리해 준다. 내 원칙에 따라 재가공해서 어떤 매물이 급매이고, 지금 투자했을때 매매가와 전세가 갭이 얼마나 되는지 엑셀표로 만들어서 매주 2회씩정리해서 투자처를 고른다.
4) 손품왕 : 투자자가 직접 만든 부동산시장 분석 플랫폼
- 엑셀을 기반으로 한 원클릭 부동산 흐름 분석 프로그램
- 투자 템포가 빨라진 시기에 적합한 툴이다
- 투자 초기에는 이런 프로그램에 너무 의지하는 것은 좋지 않다
- 손품왕과 부동산 지인 프리미엄 모두 아파트 분석이 중심. 겹치는 자료도 많아
- 손품왕 오피스텔 버전은 오피스텔 투자시 꼭 필요
47) 대단지 아파트에 투자를 권하는 이유는 거래량이 많아 네이버부동산이나 KB시세에서 호가를 바로 알 . 수있어 매수와 매도 기회를 잡기 쉬워서다. 또한 세대수가 많으면 관리비가 저렴한데 비해 관리도 잘된다.
48) 부동산 지인의 '시장 강도' 데이터를 분석해보면, 마이너스에서 0을 돌파할 때가 해당지역에 대장 아파트에 투자하기 가장 좋은 시점이고, 100을 넘어서면 시장 전체가 상승장에 돌입하는 시점이므로 2~3급지의 아파트에 투자하기 좋다.
49) 시장 강도가 상승하고 있으며, 거래량이 증가 추세이고, 적정 수요에 비해 공급이 부족하며, 미분양이 줄고 있거나 없는 상태이면 추후 시세가 상승할 가능성이 크다.
아파트 투자 타당성 체크리스트
12개 문항 총 24점 만점이다. 24점에 가까울수록 그 아파트는 당시 시점에서 투자하기 좋은 물건.
51) 실거래가 평균(호가)을 공시가격으로 나누어 '가격 타당성'을 분석한다. 150%를 기준으로 낮으면 싸게 샀다고 볼 수 있다.
임장 가기 전 투자 타당성 분석으로 각 단지별 점수를 매겨놓고 또한 타당성 분석으로 공시가격 대비 현재 호가의 비율을 손품으로 조사해 놓는다.
임장 전 손품 > 임장시 발품 > 임장 . 후다시 손품을 통해 저평가된 아파트 판단
52) 공급 흐름의 변화를 보고 투자 대상과 매수 타이밍을 잡을 수 있다. 서울 강남 원룸 오피스텔 투자는 땅값 상승에 따라 보급형 오피스텔을 더 이상 공급하지 않는 시장 상황을 알아채고, 얼마 남지 않은 보급형 오피스텔을 플피에 매수하는 전략이었다.
53) 지방 아파트 투자를 위해 임장을 간다면 한 번에 되도록 많은 곳을 보고 오는게 좋다. 잘 아는 지역이 아니기에 '시'를 단위로 넓은 시야에서 단지들을 비교, 분석해야 성공 확률이 높아지고, 수익성 높은 물건을 찾을 수 있다. 이를 위해 투자 타당성과 가격 타당성 지표, 단지의 기본 정보와 디테일한 이동 동선이 표시된 임장 지도를 미리 만들어 두자.
임장체크리스트
