양도세, 피할 수 없다면 줄이세요!

피 같은 내 돈, 한 푼이라도 아끼는 방법!

양도세 비과세가 됐으면 좋으련만,

죽었다가 깨어나도 비과세가 안 되는 경우가 있죠?

이런 경우 세금을 한 푼이라도 줄이는 방법에 대해 고민해 봅니다.

1. 공동으로 소유해 보세요!

부부가 공동으로 주택을 소유하면 양도세도 각자 계산합니다. 양도세는 “개인별 과세원칙”이 적용되기 때문입니다. 반반하면 어떤 점이 좋을까요?

먼저, 양도소득 기본공제 250만 원을 부부가 각각 받을 수 있습니다. 또한, 양도소득금액이 쪼개지므로 인당 과세표준이 낮아져 상대적으로 낮은 세율이 적용됩니다. 소득금액이 적을수록 부담 세율이 낮아지는 누진과세의 원리 때문입니다.

그렇다면, 부부가 공동으로 주택을 보유하다가 파는 경우 양도세를 얼마나 줄일 수 있는지 계산해 볼까요? 간단한 사례로 이해해 보겠습니다.

사례 :

양도가액 5억 원, 취득가액 3억 원, 필요경비 3천만 원, 보유 및 거주기간 3년, 비과세 대상 아님, 부부 5:5 공동명의

계산 :

부부가 집을 5:5 공동명의로 보유하다가 양도하는 경우 단독 명의 보다 세금이 총 1,563만 원(4,381만 원 - 2,818만 원) 줄어드는 것을 확인할 수 있습니다.

그렇다고 무턱대고 공동명의로 해서는 곤란합니다. 배우자가 소득이 없을 때 공동명의 취득 분이 증여로 간주되어 증여세 부담이 추가로 생길 수도 있기 때문입니다. 각자가 처한 상황을 자세히 검토 후 공동명의 절세전략을 활용하시면 좋을 듯합니다.

2. 연도를 쪼개서 팔아보세요!

한 해에 주택을 2번 이상 팔면 다음 연도 5월에 합해서 다시 계산합니다. 연말정산처럼 1년 동안 양도분을 합해서 정산하는 개념입니다. 2개 팔면 1개 팔 때보다 버는 돈이 많을 가능성이 높고, 버는 돈이 많다면 누진세율이 적용되어 더 많은 세금을 내는 것이 보통입니다.

그런데요. 지피지기면 백전백승이라고 했잖아요? 이 내용을 활용하여 세금을 줄일 수 있습니다. 특히, 다주택자분들에게 유용한 내용입니다. 바로 주택을 연도를 달리하여 파는 방법인데요. 긴말 필요 없고 시점을 달리하여 파는 경우 세금차이를 눈으로 보겠습니다.

사례 :

양도소득금액 1억 원의 주택을 `25년도에 2채 파는 경우와, `25년 및 `26년 각각 1채씩 양도하는 경우의 차이

계산 :

`25년 2채 매각을 했을 때 총 산출세액은 5,511만 원, `25년 `26년 각각 매각했을 경우 총 산출세액 3,736만 원(1,868만 원 × 2)으로 2채를 2개년도 걸쳐 나누어 파는 경우 세금 1,775만 원을 아낄 수 있습니다.

이는 연도를 나누어 매각할 때 각 연도별로 기본공제 250만 원을 받을 수 있고, 양도소득금액도 쪼개져 누진세 체계에 따라 더 낮은 세율이 적용되기 때문입니다.

3. 손실 주택을 활용해 보세요!

앞의 사례를 보니 합산과세가 참 안 좋은 제도네요? 그런데 꼭 그렇지만은 않습니다. 일부 주택에서 손실이 발생할 때 합산과세는 아주 유용한 제도가 됩니다. 왜 그런지 볼까요?

사례 :

위의 사례에서 주택 2에서 양도손실 5천만 원이 발생했다고 가정해 보겠습니다. 주택을 산 가격보다 싸게 팔아야 하는 경우가 생긴 것이지요.

계산 :

한 개의 주택에서 양도차손이 발생할 경우 같은 연도에 매각하면 손실과 이익을 퉁치는 절세 카드로 활용할 수 있습니다. 사례에서 합산과세로 인해 세금을 1,282만 원 줄일 수 있습니다.

4. 12억 원 넘는 집은 장기보유특별공제 꼭 챙기세요!

1세대 1 주택 비과세 대상에 해당한다고 할지라도 양도가액이 12억 원을 초과하면, 초과하는 부분에 대해서는 세금을 내야 합니다. 예를 들어 10억 원에 취득한 집을 15억에 양도한다고 가정해 보겠습니다.

양도해서 번 돈은 5억 원이 됩니다. 이 5억 원 중 양도가액 12억 원까지에 해당하는 부분인 4억 원(=5억 원 × 12억 원/15억 원)에 대해서는 비과세로 세금을 부과하지 않고, 12억 원을 초과하는 부분 1억 원(=5억 원 × (15억 원-12억 원)/15억 원)에 대하여 세금을 내야 합니다.

1세대 1 주택인데, 집값 12억 원 넘는다고 세금 내라니 너무하죠? 세법이 그런 것을 어쩔 수 없을까요?

아닙니다. 호랑이 굴에 들어가도 정신만 똑바로 차리면 산다고 했습니다. 이 경우 세금 줄이는 방법, 함께 고민해 보실까요?

세법이 그리 매정하지는 않습니다. 고가주택에는 장기보유특별공제를 더 후하게 제공하기 때문입니다. 최고 공제율이 무려 80%나 되니 특별하다고 할만하죠?

구체적인 내용은 이렇습니다. 3년 이상 보유했다면 매년 4%, 최장 10년, 최고 40%가 더 공제됩니다. 여기에 더하여 2년 이상 살았다면, 매년 4%, 최장 10년, 최고 40%의 공제율이 추가로 적용됩니다. 따라서 최대 10년 거주할 경우 “보유 40% + 거주 40%” 해서 총 80%의 공제율이 적용됩니다.

여기서 절대로 잊지 말아야 할 중요한 사실! 반드시 2년 이상 거주해야 한다는 것입니다. 2년 거주를 안 했을 경우 일반적인 장기보유특별공제율(15년 보유 시 최고 30%)이 적용됩니다.

5. 파는 순서를 조정해 보세요!

이런 경우를 생각해 볼게요. 기존 주택 취득 후 1년 “내”에 새로운 주택을 취득했습니다. 1년 “후”에 신규 주택을 취득했더라면 비과세일 텐데 아쉽죠? 이럴 때는 어떻게 하면 좋을까요? 개인적인 상황, 투자가치 등 여러 요소를 고려해 봐야겠지만, 세금 줄이는 원리만 고민해 보겠습니다.

1번 주택의 양도차익이 3억 원이고, 2번 주택의 양도차익이 1억 원이라면? 양도차익이 적은 2번 주택을 먼저 팔고, 양도차익이 큰 주택을 나중에 파는 게 세 부담 측면에서 유리합니다.

적은 양도차익으로 적은 세금을 내고, 높은 양도차익으로 발생하는 높은 양도세는 1세대 1 주택 비과세할 수 있기 때문입니다.

이렇게 집 파는 순서만 바꾸어도 절세가 됩니다. 가능하다면 양도차익이 적은 물건부터 파시길 추천합니다. 호재, 건축 연도, 평형, 학군 등을 고려하여 투자가치가 적은 물건부터 파시길 추천합니다.

이상 양도세 줄이는 여러 가지 방법에 대해 고민해 보았습니다.

당장은 아니더라고, 알아두면 개이득이니! 기억하세요!