알아두면 개이득, 양도소득세

1세대 1 주택 비과세에 대하여

집을 팔아야 되는데 망설여지신다고요? 세금폭탄 맞지 않을까 불안하시다고요? 집이 하나라면 걱정하실 필요 없습니다.

오늘은 1세대 1 주택 비과세에 대해 알아봅니다.

1세대 1 주택 비과세란?

하나의 세대가 하나의 주택을 2년 이상 보유하고 팔 때에는 양도세를 부담하지 않습니다. 주택 취득 당시, 즉 주택을 산 시점에 내가 산 주택이 조정대상지역에 있었다면, 2년을 거주해야 하는 요건도 만족해야 비과세 됩니다.

1세대가 1 주택을 소유하는 것은 투기적 상황으로 보기 어렵고, 실수요자의 주거 안정을 지원할 필요가 있기 때문입니다.

그런데 1세대 1 주택이 뭔가요?

1 주택은 하나의 주택이고, 1세대가 문제네요.

세법이 말하는 세대는 다음과 같습니다. “거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 단위”

거주자란?

세법이 말하는 거주자는 다음과 같습니다. “국내에 주소를 두거나, 183일 이상 거소를 둔 개인” 실제 관련된 이슈가 발생하면 꼼꼼히 따져봐야겠지만, 심각하게 생각하지 말고 대한민국 살고 있는 사람이라고 생각하면 됩니다.

가족이란?

세법이 말하는 가족은 다음과 같습니다. “본인과 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제·자매(그 배우자 미포함)”

여기서 직계존속은 내 핏줄의 위 단계, 즉, 아버지, 할아버지 등을 뜻합니다. 직계비속은 내 핏줄의 아래 단계, 즉, 자녀, 손주 등을 뜻합니다. 형제·자매의 배우자, 즉, 제수씨, 매형 등은 세법상 가족에 포함되지 않는다는 점 주의하세요.

정리해 볼까요?

세법상 가족에 해당하는 사람들이 함께 모여 살고 있다? 그것이 1세대이고, 그 구성원이 소유하고 있는 주택 수를 전부 합하여 하나라면 그 집을 팔 때 얻는 소득에 대해서는 양도세를 내지 않아도 됩니다.

1세대 2 주택이라면 세대를 분리해 보세요!

위에서 본 세대의 개념 중 “생계를 같이 한다”는 부분에 세금을 줄이는 포인트가 있습니다. 예를 들어 세대주인 내가 내 소유의 집을 팔려고 하는데 같은 세대 안에 다른 세대 구성원 중 한 명이 별도의 집을 가지고 있는 경우가 있을 수 있겠죠?

이 경우 1세대 2 주택이 됩니다. 그렇다면 1 주택에 해당하지 않아 비과세가 적용되지 않습니다. 집을 가지고 있는 가족이 원망스럽나요? 하지만, 방법이 있습니다. 바로, 나 말고 집을 소유하고 있는 가족을 세대에서 빼버리는 것입니다. 즉, 세대를 분리하는 것입니다. 어때요. 참 쉽죠?

그런데요 이게 그렇게 쉽지만은 않습니다.

세대 분리를 할 땐 아래 세 가지 주의 사항을 기억하세요!

첫 번째, 주민등록만 따로 두는 건 소용없습니다.

양도세는 ‘실질과세의 원칙’을 따르므로, 실제로 따로 살아야 진짜 세대 분리로 인정받고 비과세 받을 수 있습니다.

같이 사는지 따로 사는지 세무서가 어떻게 아냐고요?

국세청 조사관님들은 경험과 데이터로 무장한 고도로 훈련된 요원들입니다. 우편, 고지서, 카드 사용 내역 등을 통해 어렵지 않게 확인이 가능합니다.

두 번째, 세대 분리는 넉넉한 시간을 두고 미리 하세요!

집 팔기 한 달 전에 분리하고 비과세 주장한다? 세무서에서 곱게 보지 않습니다.

“비과세 받으려고 세대 분리했구나?” 싶으면, 세금 나올 수 있습니다.

세 번째, 세대 분리는 누구나 할 수 있는 게 아닙니다!

세법은 다음의 조건을 갖춘 사람만 세대 분리할 능력이 있는 사람으로 인정합니다.

- 만 30세 이상인 자(그 이하는 너무 어리므로)

- 배우자가 사망하거나 이혼한 자(부부는 일심동체, 세대 분리 불가)

- 매월 95만 원(중위 소득의 40%) 이상 버는 자(입에 풀칠하면 인정)

예를 들어 소득 없는 대학생 23살 미혼 자녀에게 집을 증여하고, 주민등록을 분리했다면? 세법은 세대 분리로 인정하지 않습니다. 나이도 어리고, 결혼도 안 했고, 돈도 안 벌면 별도 세대로 분리해서 살만한 능력이 없다고 보기 때문입니다.

아찔한 얘기 하나 해볼까요? 위 사례의 자녀에게 집을 증여하고, 주민등록 분리하고, 세대 분리 잘했다고 철석같이 믿고, 내가 가진 1 주택을 비과세로 판단해 양도세 신고 안 했다면요?

나중에 국세청의 철퇴를 맞을 가능성이 상당히 높습니다.

양도세 본세에 가산세를 추가해서 말로만 듣던 세금폭탄을 맞는 주인공이 내가 될 수 있습니다. 세대 분리를 생각한다면 각별한 주의가 필요합니다.

이상 1세대 1 주택 양도세 비과세의 개념과 세대 분리로 양도세를 피할 수 있는 경우를 알아보았습니다.

알아두면 개이득! 기억하세요 ^^