중소기업 이야기 – 수도권 3대 권역 이야기
“공장은 건물이 아니라, 한 사람의 인생이다.”
공장을 살 때는 꼭 살펴봐야 할 게 있어요. 수도권의 세 개의 권역에 관한 것이에요.
왜 중요하냐 하면 제대로 알고 선택하면 큰 세제 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.
특히 수도권 내 개발사업을 계획할 때, “어느 권역에 속하는가?”는 허가 여부에 결정적 영향을 미칩니다.
교통 혼잡, 높은 집값, 끊임없는 경쟁…
이 모든 건 수도권의 ‘집중’에서 비롯된 문제였습니다.
그래서 정부는 1980년대 초, 이런 물음에 답을 찾아 나섰습니다.
“서울로 몰려드는 인구와 산업을 어떻게 분산시킬까?”
그 고민의 결과가 바로 「수도권정비계획법」이었습니다.
이 법은 수도권을 세 가지 권역으로 나누어 각자의 역할을 부여했죠.
과밀억제권역, 성장관리권역, 그리고 자연보전권역입니다.
하나씩 차근히 정리해 드릴게요.
� Ⅰ. 과밀억제권역 (Overcrowding Control Zone)
(혼잡한 도로)¤ 위치: 서울특별시 전역, 과천시, 성남시, 부천시, 광명시, 구리시, 의정부시, 하남시, 안 양시, 군포시, 의왕
시, 그리고 일부 인접 지역
¤ 목적: 인구와 산업이 지나치게 집중된 지역의 성장을 억제하기 위해 설정된 권역
¤ 규제 내용:
-공장, 대학, 대규모 사무소 등의 신‧증설이 엄격히 제한됨
-국가기관이나 공공기관 이전 권장
-주택 건설이나 택지 개발도 제한적으로 허용
� 유래
1970~80년대에 서울로 인구와 산업이 급속히 집중하면서 교통 혼잡, 환경 오염, 주택난이 심각해졌습니다. 이에 따라 1982년에 「수도권정비계획법」이 제정되었고, 그 핵심 개념으로 ‘과밀억제권역’이 설정되었습니다. 즉, 서울 중심부의 과도한 팽창을 멈추자는 목적에서 출발했죠.
과밀억제권역 내에서는 세제 혜택이 제한되며, 권역 밖으로 이전하거나 창업할 경우 다양한 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 과밀억제권역은 서울 전역과 경기 일부, 인천 구도심 등이 포함됩니다. 이 권역과 관련된 세제 혜택은 다음과 같습니다.
� 과밀억제권역 내 vs 외의 세제 혜택 비교
� 과밀억제권역 밖으로 기업 이전 시 세제 혜택
취득세 및 등록면허세 면제: 본점 또는 주사무소를 권역 밖으로 이전 시 해당 부동산에 대해 면제 가능
재산세 감면: 5년간 전액 면제, 이후 3년간 50% 경감
양도세 과세이연: 공장이나 본사를 양도할 경우 일정 조건 충족 시 양도차익에 대한 과세를 연기 가능
법인세·소득세 감면: 공장시설을 갖춘 중소기업이 권역 밖으로 이전 시 일정 기간 감면 혜택
¤ 세제 혜택은 창업자 유형(청년/비청년), 지역, 사업 형태에 따라 달라지므로, 창업 또는 이전을 고려 중이라면 해당 지역의 권역 분류와 최신 세법 개정 내용을 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
� Ⅱ. 성장관리권역 (Growth Management Zone)
(성장관리권역)성장관리권역은 수도권 내에서 과밀억제권역과 자연보전권역 사이에 위치하며, 기업 이전·창업 시 일정한 세제 혜택과 규제 완화가 적용됩니다.
성장관리권역은 수도권정비계획법에 따라 수도권의 균형 발전을 위해 지정된 권역 중 하나로, 과밀억제권역에서 이전되는 인구와 산업을 계획적으로 유치하는 지역입니다.
과밀억제권역이 너무 엄격하다 보니 기업들이 수도권 외곽으로 몰렸어요.
정부는 무작정 외곽으로 확산되는 현상을 통제하기 위해 ‘성장을 허용하되 관리하자’는 취지로 이 권역을 도입했습니다. 즉, 균형 잡힌 수도권 발전을 위한 완충지대라 할 수 있어요.
� 성장관리권역
� 핵심 요약
서울과 가까운 외곽도시들(예: 남양주, 하남, 화성, 김포, 평택 등)이 대부분
신도시나 산업단지, 물류센터가 활발히 조성되는 지역이 많음
수도권의 균형발전지대역할을 함
� 성장관리권역의 주요 목적
과밀억제권역의 인구·산업 분산 유도
계획적 도시 개발 및 산업 입지 관리
수도권 내 균형 발전 도모
⚖ 성장관리권역의 규제 내용
일반 제조업·서비스업 입주 가능
환경 규제는 자연보전권역보다 완화됨
대규모 개발 시 사전 승인 필요
신규 산업단지 지정 가능: 과밀억제권역보다 규제가 덜함
¤ 공장 및 산업시설 신‧증설은 가능하지만, 환경오염이나 교통 부담 등을 고려해야 함.
인구 유입을 수용하되 무분별한 도시 확장은 제한됩니다.
� 성장관리권역의 세제 혜택
� 유의사항
혜택 적용 조건: 수도권정비계획법상 이전 요건 충족 필요
업종 제한 여부 확인: 일부 업종은 제한될 수 있음
지자체별 추가 인센티브: 각 시·군의 조례에 따라 추가 혜택 가능
¤ 성장관리권역은 과밀억제권역보다 규제가 덜하고, 자연보전권역보다 개발이 용이한 중간 단계의 권역입니다. 창업이나 이전을 고려 중이라면 해당 지역의 권역 분류와 업종 제한 여부, 세제 혜택 조건을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
¤ 성장관리권역은 난개발을 방지하고 계획적인 개발을 유도하기 위해 지정된 구역으로, 개발이 전면 금지된 것은 아니지만 지자체의 허가가 필수입니다. 아래는 확인 방법입니다.
� 개발 가능 여부 확인 절차
1. 토지이음 사이트 접속
토지이음에서 해당 토지의 지번 또는 주소를 입력
‘지역지구 등 지정여부’ 항목에서 ‘성장관리계획구역’여부 확인
2. 구역 유형 확인
‘산업형’, ‘산업유도형’ 등으로 표시되면 제조업 등 일부 개발 가능
구체적인 개발 가능 업종은 지자체별로 다름
3. 지자체 도시계획조례 확인
각 시·군·구청 홈페이지에서 도시계획조례또는 성장관리계획구역 운영 기준확인
기반시설(도로, 상하수도 등) 확보 여부도 중요
4. 개발행위허가 신청
건축물 신축, 공장 설치 등은 사전 허가필요
허가 없이 개발 시 수천만 원의 과태료가 부과될 수 있음
� 주의사항
지자체마다 기준이 다르므로 반드시 해당 지역의 행정기관에 문의해야 합니다.
지도에서 확인할 때는 일정 수준 이상 확대해야 ‘성장관리계획구역’이 표시됩니다.
공장이나 환경오염 우려 시설은 제한되거나 불허될 수 있습니다.
이런 구역들은 국토계획법과 도시계획에 따라 지정되며, 토지이용계획확인서를 통해 해당 토지의 구역을 확인할 수 있어요. 땅을 살 때는 반드시 이 정보를 확인하고, 개발 가능성과 규제를 따져보는 것이 중요합니다.
� Ⅲ. 자연보전권역 (Nature Conservation Zone)
(상수원 보호지역)
위치: 남양주, 양평, 가평 등 경기도 동북부와 북부의 산지 지역
목적: 상수원 보호와 자연환경 보전을 위해 개발을 엄격히 제한하는 권역
규제 내용
- 공장, 골프장, 관광단지, 주택단지 등 대부분의 개발행위 제한
- 상수원보호구역이나 자연공원 등과 중복 지정이 되는 경우 많음
� 유래:
팔당호 등 한강 상수원 보호 필요성이 대두되면서 1980년대 초반부터 이 지역의 개발이 제한되었습니다. 수도권정비계획법에 따라 공식적으로는 “수도권의 환경적 안정성을 유지하기 위한 권역”으로 규정된 것입니다.
⚖ 정리 요약
이런 구역들은 국토계획법과 도시계획에 따라 지정되며, 토지이용계획확인서를 통해 해당 토지의 구역을 확인할 수 있어요. 땅을 살 때는 반드시 이 정보를 확인하고, 개발 가능성과 규제를 따져보는 것이 중요합니다.
� 수도권, 세 가지 얼굴의 공존
이 세 권역은 마치 사람의 세 가지 모습 같습니다.
멈춤(과밀억제권역), 성장(성장관리권역), 그리고 쉼(자연보전권역).
서로 달라 보이지만, 결국 하나의 수도권을 유지하는 축이죠.
서울이 잠시 멈추면, 외곽 도시가 자랍니다.
그 외곽이 자랄 수 있는 건, 자연이 숨 쉬고 있기 때문입니다.
멈추고, 자라고, 지키는 이 균형 속에서 수도권은 버텨온 셈입니다.
“다음 회에서는 대출 이율을 결정하는 신용평가표에 대해 알아보겠습니다.”
