중소기업 이야기 - 창업기업의 혜택을 놓치지 말자

“성장의 꿈과 빚의 그림자 사이에서”

Nov 10. 2025

공장을 산다는 건 참 묘한 일입니다.
한쪽에선 훌륭한 자산이 되지만, 다른 한쪽에선 위기의 씨앗이 되기도 하죠.

IMF 당시, 제가 아는 한 사장님이 있었습니다.
그분은 늘 부지런하고, 남들이 인정할 만큼 성실한 분이었습니다.
기존 공장은 매물로 내놨는데 그 공장이 팔리기도 전에 사업장을 구입했습니다.

주문이 쏟아지고 매출이 빠르게 늘자 조금 무리해서 공단에 새 공장을 매입한 겁니다.
겉으로 보기엔 아무 문제가 없어 보였죠.

주문이 끝없이 들어왔고 매출은 급증하고 있었으니까요.

그러나 예측할 수 없는 위험, IMF가 터졌습니다.

당시 대출 이자는 최대 30%까지 올랐습니다.
그 회사의 자금 흐름은 그 순간부터 흔들리기 시작했습니다.
기존 공장은 여전히 팔리지 않았고,
새 공장의 대출 이자가 눈덩이처럼 불어났습니다.
매출은 급격히 줄었고, 버텨낼 방법이 없었습니다.
결국 그는 너무나 안타까운 선택을 하고 말았습니다.

이 이야기를 할 때마다 마음이 무겁습니다.
대출이란 게 그렇습니다.
순조로울 때는 아무렇지 않지만,
세상이 한 번 흔들리면 그 무게가 사람의 어깨를 짓눌러 버립니다.

그래서 요즘처럼 경기 변동이 크고 예측이 어려운 시기에는
무리하게 확장하기보다, 잠시 숨을 고르고
현상 유지를 택하는 것도 현명한 선택일 수 있습니다.

(자가 공장 앞에서)

이제 다시 사업장 구입 이야기로 돌아가 보겠습니다.

이야기를 시작하기 전에 꼭 드릴 말씀은

여기서는 전체적인 틀만 이야기하는 것이므로

구체적인 실무는 세무사나 관련 기관에 꼭 확인해야 한다는 겁니다.

자 그럼 이야기를 시작할게요.
요즘 많은 분이 관심을 갖는 게 바로 지식산업센터,
예전 이름으로는 아파트형 공장입니다.
공간 활용도 높고, 세제 혜택이 워낙 크다 보니
많은 분이 솔깃해하시죠.

(지식산업센터)

� 지식산업센터 세제 혜택 요약 (2025년 기준)

하지만 요즘 지식산업센터는 예전만큼 분양이 잘되지 않는다고 해요.
그 이유는 명확합니다. 공급 과잉, 높은 금리 부담, 입지 경쟁력 부족, 그리고 실수요의 부족 때문이죠.
최근에는 수도권 외곽 지역을 중심으로 미분양률이 40%를 넘는 곳도 많습니다.

무엇보다 제가 중요하게 보는 자산 가치 상승 측면에서도 불리합니다.
‘땅은 갖고 있으면 언젠가는 오른다’는 말이 있지만, 지식산업센터는 다릅니다.
감가상각이 반영되기 때문에 시간이 지나도 가격이 크게 오르지 않거나 오히려 하락하기도 하죠.
그래서 투자할 때는 더욱 신중한 선택이 필요합니다.

이제 토지 구입 이야기를 해보겠습니다.
가장 먼저 살펴봐야 할 것은 접근성입니다.
이건 단순히 ‘오가기가 편한가’의 문제가 아닙니다.
물류비용에도 직접적인 영향을 주지만,
무엇보다 미래 가치 상승의 핵심 요인이 되기 때문이죠.
도로 하나만 새로 뚫려도 땅값이 달라지는 이유가 여기에 있습니다.

또 하나 반드시 확인해야 할 것은 맹지(도로와 접하지 않은 땅)여부입니다.
맹지는 활용도가 떨어지고, 사용 허가를 받기도 어렵습니다.
하지만 무조건 피해야 하는 건 아닙니다.
도로가 새로 개발 중이거나, 도로 전용 허가를 받을 수 있는 조건이라면
시세보다 훨씬 저렴하게 살 수도 있습니다.
결국 중요한 건 미래를 얼마나 멀리 내다보느냐겠죠.

(중소기업 이미지)

다음은 공장 구입 시 받을 수 있는 세제 혜택을 살펴볼까요?
여기서 핵심 키워드는 두 가지입니다.
바로 창업기업, 그리고 과밀억제권역입니다.

먼저, 창업기업 세제 감면제도를 알아보죠.

이 제도는 제조업, 정보통신업 등 일정 업종의 기업이
수도권 과밀억제권역 밖 지역에 창업할 경우,
법인세나 소득세를 최대 5년간 100% 감면해 주는 혜택입니다.

즉, 같은 제조업이라도
서울이나 분당 같은 과밀억제권역에서는 감면을 받을 수 없지만,
경기 외곽이나 지방에서 창업하면 5년간 세금 부담이 대폭 줄어드는것이죠.
공장을 어디에 짓느냐가, 단순히 입지의 문제가 아니라
세금 혜택과 자산 가치를 좌우하게 되는 이유입니다.