2. 월세 인상 가능성 파악
정확한 월 고정비용 파악하기-1
갑작스러운 월세 인상
“마음에 드는 매물을 발견했는데, 임대인이 갑자기 월세를 올려버려서 결국 계약을 못 했어요.”
가게 자리를 찾고 계신 손님들과 이야기를 나누다 보면 위와 같은 말을 어렵지 않게 들을 수 있는데요. 사실, 이런 상황은 현 임차인이 건물주에게 ‘나갈 계획’을 미리 알리지 않으면서 시작되는 경우가 대부분이에요.
가게 구하는 입장에선 이해하기 힘들 수 있지만, 현 임차인들은 '나간다고 미리 말하면 괜히 불이익을 당하지 않을까..' 하는 막연한 걱정을 가지고 있기 때문에 현장에서는 의외로 흔히 일어나는 일들이에요.
그래서 새로운 임차인을 본인이 구한 뒤, 그제야 임대인에게 나갈 계획이 있었으며 본인이 주선하는 임차인과 계약을 진행해 달라고 요청하게 되는 겁니다.
반면, 임대인은 상가임대차보호법에 따라 월세 인상 제한이 있기 때문에, 새로운 임차인이 들어왔을 때 주변 시세와 본인의 희망 월세 등을 반영하여 새로운 조건을 제시하게 됩니다. 그리고 분쟁이 시작되죠.
건물주와 미리 협의된 상태이거나 공실에 들어가는 경우라면 이런 상황을 맞닥뜨릴 가능성이 희박하지만 장사를 하고 있는 곳, 즉 권리 계약도 함께 이뤄지는 경우라면 꼭 이 부분 체크해보셔야 해요.
임대료 5% 초과인상금지는 현 임차인에게만 적용
"권리금 협의 다 봤는데 건물주가 월세 막무가내로 올려도 되는 거예요?!"
임대인은 상가임대차보호법에 따라 *환산보증금 이하 세입자에게 5%를 초과하는 임대료 인상을 하지 못하도록 되어있어요.
하지만 이 조항은 '현 임차인'과 '임대인' 간의 계약 관계에서만 적용돼요. 새로운 임차인에게 임대인이 5%를 초과해 임대료를 올리고, 그 금액으로 계약을 체결해도 법적으로 문제가 되지 않는다는 뜻이죠.
문제가 된다면 ‘임대인이 현 임차인의 권리금 회수를 방해했느냐, 하지 않았느냐’의 여부일 뿐, 새로운 임차인과는 법적으로 분쟁 여지를 따질 수 있는 사안이 아닌 것이죠.
계약금 입금하기 전에 체크하기
"내가 건물주 설득시켜 볼게요"
새로운 임차인 입장에선 그 자리가 너무 마음에 들고, 인상된 금액도 크지 않다면 변경된 조건을 수용하고 계약을 진행할 수도 있을 겁니다. 하지만 받아들일 수 없는 조건이라면, 계약은 당연히 무산되겠죠.
문제는 그다음입니다.
권리금 중 일부를 계약금으로 미리 입금한 상태에서 이런 상황이 벌어지면 상당히 불편한 상황에 놓일 수 있어요. 나가고 싶은 마음이 간절한 현 임차인이 “임대인을 설득해 보겠다”는 등의 이유로 계약금 반환을 지연하는 사례가 종종 발생하거든요.
이럴 경우, 다른 자리를 알아봐야 하는지, 계속 기다려야 하는지 혼란스러울 뿐만 아니라 내 돈이 일시적으로라도 묶이게 되니 여간 신경 쓰이는 게 아닐 겁니다.
그러니 이런 불편한 상황을 피하려면, 계약금 입금 하기 전에 반드시 임대인과 임대료 조건을 확인하는 절차가 필요하겠죠?!
TIP. 뜨는 상권일수록 임대료 상승 가능성이 크다.
최근 뜨고 있는 핫플 상권에서는 이런 현상이 더욱 두드러집니다.
만약 이런 지역에서 상대적으로 저렴한 자리를 찾았다면,
“시세에 맞춰 월세가 인상될 수 있다”는 점을 염두에 두고 접근하셔야
괜한 시간 낭비를 줄일 수 있어요!
월세 인상 가능성이 파악되었다면 관리비도 확인해 봐야겠죠?
다음 편에서는 상가 규모에 따라 관리비가 어떻게 책정되는지, 평균 얼마 정도 받는지에 대해 알아볼게요.
다음 편에서 봐요 : )
