3. 집합건물일수록 월 평균 관리비는 필수 체크
정확한 월 고정비용 파악하기-2
규모가 큰 건물은 관리비 필수 체크
"무슨 관리비가 월세만큼 나온대요?!"
제가 운영하고 있는 중개사사무소를 예로 들어볼까요? 저희 사무실은 기본 관리비만 해도 월세의 약 50% 수준, 여름철에는 80% 가까이 올라가는 곳에 위치해 있어요. 약 80개 호실이 밀집해 있는 오피스 빌딩 안에 있기 때문인데요.
이런 건물에는 주차 담당자, 보안 담당자, 건물 설비 관리자, 미화 담당자. 그리고 세무·회계 관리자까지... 이 정도는 기본적으로 상주해야 하는 인력이고, 이분들의 인건비는 ‘관리비’ 명목으로 각 호실 사용자에게 분담되죠.
이뿐일까요?
복도와 계단 등 공용 공간의 조명은 하루 종일 켜져 있고, 엘리베이터도 쉬지 않고 운행됩니다. 그리고 이렇게 공용으로 사용된 전기 요금 역시 매달 호실별로 나눈 뒤 관리비로 청구돼요.
결국, 이용자가 많고 규모가 큰 건물일수록 더 많은 인력과 관리 비용이 투입되기 때문에 관리비가 높아질 수밖에 없는 구조인 거죠.
하지만 이런 구조를 미처 모르고 사무실이나 매장을 알아봤다가, 월세만큼 높은 관리비가 청구된다는 사실을 뒤늦게 알게 되면 적지 않게 당황하게 됩니다. 심지어 관리비에 대한 정확한 설명을 듣지 못하고 계약한 뒤, 한 달 후 고지서를 받고 나서야 "와.. 관리비가 이렇게나 많이 나온다고?!" 하며 놀라게 될 수도 있을 겁니다.
그러니 오피스텔빌딩이나 주상복합건물 아파트상가동의 경우에는 관리비 꼭 체크하셔야 해요. 체크할 때 기본 관리비는 얼마인지, 한 달에 평균 얼마 정도 나오는지, 여름과 겨울 관리비 차이는 얼마큼 나는지 등을 구체적으로 알아보셔야 한다는 점 역시 잊으면 안 됩니다!
숨만 쉬어도 청구되는 기본 관리비 파악
"기본 관리비는 평당 7천 원입니다"
건물마다, 지역마다 차이는 있지만 일반적으로는 평당 금액으로 기본 관리비를 책정해놓고 공용 부분에서 추가로 발생한 비용과 전용 공간에 개별로 청구된 비용을 더해 최종 관리비를 부과하는 방식을 사용하고 있어요. 건물 전체에 들어가는 매달 관리비 규모가 어느 정도 예측 가능하기 때문에 미리 평단가를 정해 두어 관리비 산정의 기준으로 삼는 거죠.
예를 들어 “기본 관리비는 평당 7천 원입니다”라는 안내를 받으셨다면,
(기본 관리비 7천 원 × 관리비 산정 기준 면적)+공용부 추가 비용+전용 공간에서 사용한 전기·수도 요금 등
이런 식으로 최종 관리비가 계산된다고 이해하시면 돼요.
그리고 기본 관리비는 부산을 기준으로 보면, 지어진 지 오래된 구축 건물은 보통 평당 6천~8천 원 정도로 책정되어 있는 경우가 많아요. 반면 최근에 지어진 신축 건물, 특히 메디컬 빌딩 같은 경우에는 관리가 더욱 까다롭고 인력도 더 투입되기 때문에 평당 1만 원 이상으로 책정되는 경우도 쉽게 볼 수 있어요.
관리비 산정 기준 면적은 계약면적일까, 전용면적일까?
"전용 면적은 20평인데, 관리비 산정 면적은 40평입니다"
집합 건물은 전용 면적과 공용 면적으로 나누어져 있어요. 전용 면적은 말 그대로 '나 혼자 사용하는, 나만의 공간'이구요. 공용 면적은 엘리베이터, 계단, 복도, 주차장 등 모두가 함께 사용하는 공간을 말합니다. 그리고 이 전용면적과 공용 면적을 더한 것이 계약 면적이에요.
현재 대부분의 집합 건물에서는 이 계약 면적을 기준으로 관리비를 부과하고 있는데요. 저희 중개사 사무소가 위치한 건물도 계약 면적을 기준으로 청구되고 있어요. 전용 면적은 17평이지만, 계약 면적은 40평이고, 관리비 역시 계약 면적인 40평을 기준으로 부과되고 있어요. 그리고 건물마다 조금씩 차이는 있지만, 계약면적은 대부분 전용 면적의 50% 이상이라고 보시면 됩니다.
그런데 간혹 매물 안내를 받을 때 전용 면적만 설명하고 계약 면적은 생략하는 경우가 있어요. 그러면 들어오는 사장님 입장에서는 “여기 면적이 17평이고, 평당 관리비가 7천 원이니까 기본 관리비는 11만 9천 원 정도겠네?”라고 착각할 수 있어요. 실제로는 계약 면적 40평 기준으로 약 28만 원이 부과되는데 말이죠.
이렇게 되면 예상보다 월 고정비용이 커져 부담이 될 수 있으니 반드시 물어보셔야겠죠?!
“관리비는 전용 면적 기준인가요, 계약 면적 기준인가요?”
관리비의 사용처 파악
"건물 청소 인건비 명목으로 관리비 10만 원 부과... 알고 보니 임대인이 직접 청소?"
규모가 비교적 작은 건물들(보통 엘리베이터와 주차장이 없고, 5층 미만의 꼬마 상가건물)은 관리 규모가 크지 않아 임대인이 직접 관리하기도 해요. 그리고 건물 앞이라던지, 계단과 화장실 청소 등을 임차인에게 부탁합니다. "관리비를 따로 받진 않을 테니, 자기 가게 앞이나 계단, 화장실 청소 정도는 직접 해주세요"라고 말이죠. 임차인 입장에서도 약간의 시간과 노동만 들이면 월 고정 비용을 줄일 수 있으니 대부분 흔쾌히 수락합니다.
하지만 임대인이 연세가 많으시거나, 거주지가 멀거나, 직장 때문에 시간이 없는 등 각종 이유로 건물 관리를 직접 할 수 없을 땐 건물 관리자를 별도로 고용하거나, 최소한의 인력만 투입시켜 건물을 관리합니다. 그리고 그 비용은 임차인에게 관리비라는 이름으로 부과되죠. 부산 지역의 일반적인 꼬마 상가건물은 평균적으로 월 5만 원 ~ 10만 원 사이인 경우가 많고, 이 정도는 임차인도 납득하고 받아들이는 경우가 대부분입니다.
문제는 이런 상황이에요. "청소하는 사람을 따로 불러야 하니 인건비가 나간다"라고 말하며 관리비를 받아갔는데, 임차인에게 은근슬쩍 청소 업무를 떠넘긴다거나, 알고 보니 임대인이 직접 청소를 하고 있다면... 임차인은 납득하기 어려울 겁니다. 분쟁의 여지가 충분하죠.
규모가 큰 집합 건물에서는 고지서에 관리비 세부 항목이 명시되어 있지만, 소형 상가의 경우에는 이런 청구 내역이 따로 없고, 구체적인 사용처를 알기 어렵습니다. 그러니 처음 매물 안내를 받을 때 관리비가 별도로 있는지, 그 관리비는 어디에 쓰이는 것인지를 정확하게 물어보는 것이 좋겠죠.
TIP. 합당한 이유 없이 관리비가 지나치게 높다면?
종합소득세를 줄이기 위한 편법으로 관리비 항목이 악용되는 경우일 수 있어요. 관리비는 임대인의 소득으로 보지 않았기 때문에, 일부 임대인들이 임차료 중 일부를 관리비 항목을 받고, 소득을 누락시키는 사례가 있었어요. 최근에는 세무당국에서도 관리비 지출에 대한 증빙 자료 제출을 요구하는 등 제도가 조금씩 강화되고 있지만… 여전히 일부 임대인들이 편법적으로 관리비를 활용하는 경우가 종종 있습니다.
