15. 권리금 계약금 넣기 전 필수 체크 리스트
현 임차인 편
현장을 둘러보며 영업 가능 여부를 확인하고, 시설 양도·양수 협의 및 계약 일정까지 조율했다면 이제 계약금을 넣을 차례입니다. 하지만 여기서 절대 놓쳐서는 안 되는 중요한 확인 절차가 남아있죠.
바로 지금까지 매장 양도·양수에 대해 여러 차례 이야기를 나누고 조건을 조율했던 그 사람이 '권리금을 받을 수 있는 적법한 임차인'이 맞는지 확인하는 일입니다.
매장을 안내하고 의견을 조율했던 그 사람이 비록 사장님처럼 보이고, 매장 직원들 역시 '사장님' 혹은 '대표님'이라고 부른다 해도 사업자등록상 대표자가 다른 사람으로 되어 있다면 그 사람은 권리금을 주장할 수도, 받을 수도 없습니다.
'이건 당연히 확인해야하는 것 아닌가?'하고 생각하실 수 있지만, 실제 현장에서는 제대로 확인하지 않은 채 계약 진행하는 경우가 의외로 많습니다.
그래서 오늘은 계약금 넣기 전 반드시 확인해야 할 핵심 포인트
'권리금을 주장하고, 받을 수 있는 적법한 임차인'확인하는 방법에 대해 이야기해볼게요.
영업장의 서류상 주소지와 실제 주소지 일치 확인
사업자등록증과 영업증에 기재된 주소지가 실제 계약하려는 상가의 주소와 일치하는지 당연히 확인되어야 하죠. 영업증을 승계받는 경우라면 관할청에 승계 가능 여부를 확인하는 과정에서 자연스럽게 체크되지만, 새롭게 영업증을 발급받아야 하거나 영업증이 필요 없는 자유 업종으로 들어가려는 경우라면 이 단계에서라도 반드시 확인해야 합니다.
한편, 개인 사무실이나 작업실처럼 비영리 목적으로 임대차한 경우가 있을 텐데요. 이처럼 사업자등록증과 영업증 모두 없는 곳에 권리금 계약금을 넣어야 한다면, 현 임차인의 임대차계약서를 요청, 그 계약서에 기재된 임대차 목적물이 해당 주소지와 동일한지 확인하면 됩니다.
제가 현장에서 일하며 만난 사장님 중 한 분은 서류상 영업장 주소지가 아닌 한 블록 떨어진 다른 건물에서 영업을 하고 계셨는데요. 사장님 말씀으로는 서류상 주소지에서 영업을 하던 중 현재의 매장 위치가 마음에 들어 계약을 했다고 하더라구요. 그런데 잔금을 모두 치른 뒤에야 이곳이 음식점 영업이 불가한 건물이라는 사실을 알게 되었고, 결국 주소지 변경을 하지 못한 채 계속 장사를 할 수밖에 없었다고 하셨어요.
이런 경우에는 영업증 발급이 필수인 음식점, 카페, 미용업, 학원 등은 당연히 들어갈 수가 없구요. 독립서점, 의류샵, 소품샵처럼 영업증 없이 사업자등록이 가능한 자유 업종만 입점할 수 있습니다. 설령 대표자만 바꿔 그대로 음식점을 운영한다 해도 언제든 불법 영업으로 신고당할 위험이 있고, 신고당하면 당연히 폐업을 해야 하니 정말 특별한 경우가 아니라면 다른 매장을 알아보시는 게 맞겠죠.
사업자등록 대표자와 입금 계좌 명의인 일치 확인
매장을 운영하는 실질적인 대표자(≒쩐주)와 사업자등록상의 대표자(≒바지사장)이 다른 경우가 적지 않습니다. 회사를 다니면서 투잡으로 운영해야 하다 보니 가족의 이름으로 사업자를 낼 수도 있고, 여러 개의 사업장을 운영하면 따라오는 세금 고민으로 인해 각 매장의 점장급 직원의 이름으로 사업자등록을 할 수도 있구요. 누군가의 투자를 받아 창업을 해야 했기에 본인의 이름으로 할 수 없는 경우도 있을 겁니다.
여러 가지 사정으로 인해 서류상 대표자와 실질적인 대표자가 다를 때, 실질적인 대표자가 "내가 진짜 대표자이며, 임대인도 이런 사정을 다 알고 있다"라는 등의 이유를 대며 자신의 계좌로 권리금 입금 요청을 하더라도 설득하여 서류상 대표자 명의의 계좌로 입금해야 안전합니다.
정말 피치 못할 이유로 인해 실질적인 대표자의 계좌로 입금해야 한다면, 먼저 서류상 대표자에게 '해당 금액을 실질적인 대표자 명의 계좌로 입금해도 된다'는 동의를 받고, 그 사실을 입증할 수 있는 증거자료까지 확보해 둔 후 입금해야 합니다.
중요한 것은 '누가 실질적인 대표인가'가 아니라 '누가 임차인 권리를 가지고 있나'입니다. 권리를 주장할 수 있는 적법한 사람은 임대차계약서, 사업자등록증, 영업증 등 서류상 대표자이고, 따라서 권리금 계약과 권리금 수령도 그 사람이 해야 하는 거죠. 금전 거래 역시 그 임차인의 명의 계좌로 이뤄져야 가장 안전합니다.
서류상 대표자와 입금 계좌명이 다를 경우
만약 실질적인 대표자가 끝까지 본인 명의 계좌로 계약금을 넣어야 한다고 주장한다면, '권리금 계약 및 수령에 관한 모든 권한을 실질적인 대표자에게 위임한다'는 내용의 위임장과 관련 서류를 받아 둔 후에 거래가 이뤄져야 합니다.
하지만 관련 서류를 준비하는 데에 시간이 걸릴 수 있고, 계약금은 바로 넣어야 하는 급박한 상황에 처할 수도 있을 텐데요.
이런 경우에는 임대인에게 전후 사정을 설명하고, 임대인 명의 계좌로 임대차 계약금만 입금하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 해당 매장을 인수하겠다는 의사를 '임대차 계약금 입금'으로 표시한 것으로, 이렇게 입금하게 된 이유와 동의가 있었다는 입증 자료를 마련해 둔 상태에서 진행하는 것이죠.
권리금에 대한 계약금만 임대인에게 입금하거나, 임대차 계약금과 권리금 계약금 모두 임대인에게 입금해도 무방하지만, 임대인 입장에서는 불필요한 분쟁에 휘말릴 수 있다는 부담 때문에 협조를 꺼릴 가능성이 큽니다. 그러므로 임대인에게 사정을 전달하고 임대차 계약금만 먼저 입금하는 것으로 마무리 지으시면 됩니다.
서류상 대표자 명의 계좌로 입금도, 임대인 명의 계좌로 입금도 거부하고 오로지 실질적인 대표자 본인의 계좌로 입금을 해야 한다고 계속 주장한다면, 차악으로 아주 소액만 입금하시고 계약서 작성 당일에는 서류상 대표자가 직접 오거나, 위임장 등 관련 서류를 제대로 갖춰 오라는 당부를 해 두셔야 합니다.
만약 실질적인 대표자가 계약서 작성하는 날까지 관련 서류 제출을 거부하거나, 서류상 대표자가 직접 오는 것에 동의하지 않는다면 그 계약은 진행하지 않는 것이 안전합니다. 제3자가 보았을 때 해당 대표자는 권리금을 주장할 자격이 없는 사람이고, 권리 없는 사람과 진행한 계약은 무효가 되기 때문입니다.
또 다른 케이스로는 법인 사업자기 있을 겁니다. 법인으로 사업등록을 한 경우라면 법인 명의 계좌로 입금하는 것이 당연히 안전하겠죠. 하지만 법인 대표자 개인 계좌로 입금해 달라고 요구한다면, 법인 대표자와 계좌 명의인이 동일한 지 확인하고, 개인 계좌로 입금하게 된 이유 등이 적힌 근거 자료를 마련해 둔 후 입금이 진행되어야 합니다.
TIP. 타인 명의로 사업장을 운영하고 있는 사장님이라면
오래전 주방장 명의로 사업자등록을 하고 영업하던 매장의 계약을 진행한 적이 있었습니다. '권리금 계약금 일부'가 주방장 명의 계좌로 입금되었는데, 주방장이 계약금 입금된 그날 이후부터 계약서 작성 전날까지 연락두절되어 난리가 났었죠. 알고 보니 도박빚이 있는 상태에서 본인 계좌로 몇 천만 원의 돈이 들어오니 욕심이 난 모양이더라고요. 결국 권리금 일부를 떼어주기로 약속한 후에야 계약서를 작성할 수 있었습니다. 서류상 대표자가 믿을 수 있는 사람이라 하더라도 권리금 계약이 있을 땐 '(실질적인 대표자) OOO에게 권리금 계약 및 수령에 관한 모든 행위를 위임한다'라는 내용이 포함된 위임장을 미리 준비해 두어 혹시 모를 위험에 대비해두어야 합니다.
