16. 상가 계약금 넣기 전 필수 체크 리스트
임대인 편
권리금 계약 없이 임대차 계약만 진행하는 경우라면 임대인의 정보만 확인하면 되니 조금은 해야 할 일이 줄어들 겁니다. 하지만 권리금 계약과 임대차 계약을 동시에 진행해야 하는 경우라면 현 임차인과 임대인 모두의 정보를 확인해야 합니다. 체크해야 할 것이 더 늘어나는 것이죠. 하지만 절대 소홀히 진행해서는 안될 일입니다.
한편, 권리금 계약금만 입금하는 상황에서는 "임대인 정보까지 지금 확인할 필요가 있을까?"라는 의문이 들 수도 있을 텐데요. 만약 계약하려는 건물에 압류가 걸려있다던지, 근저당권이 과도하게 잡혀있다는 것이 확인되면 아무래도 계약을 다시 생각해봐야 할 겁니다.
그런데 계약금 입금 후에 이러한 내용을 확인했고, 계약 파기를 요청하게 되었을 때 계약금 반환에 대해 분쟁이 있을 수 있을 겁니다. 돌려받는다 하더라도 시간 지연이 있을 수 있구요.
돈거래를 앞두고 있는 상황에서는 돌다리도 재차 두드려봐야 합니다.
등기 발급
임대인의 권리와 근저당권 등을 확인하기 위해선 등기를 발급받아봐야 합니다. 등기는 법원을 직접 가지 않아도, 대한민국법원인터넷등기소에서 편하게 발급받을 수 있어요. 애플리케이션으로도 이용 가능하기에 현장에서 바로 확인하시면 됩니다.
열람은 700원, 발급은 1천 원의 수수료가 발생되는데요. 두 가지 모두 동일한 정보를 제공하고 있으므로 열람용으로 발급받아 확인하여도 무방합니다.
여기서 중요한 세 가지가 있어요.
첫 번째는, 등기 발급받을 때 공동담보/전세목록과 매매목록 체크 후 발급받아야 하는 것입니다.
공동담보/전세목록은 공동담보가 있는지 없는지, 등록된 전세가 있는지 없는지 확인하는 용도인데요. 상가 건물은 해당 목록이 없거나, 공동담보 목록만 있는 경우가 많습니다. 반면 주거용 부동산에서는 전세목록이 있을 가능성이 크죠.
공동담보는 부동산을 담보로 대출을 하려는데 하나의 부동산으로는 희망 대출 금액을 채우지 못해 여러 개의 부동산을 묶어 하나의 담보물로 잡는 경우입니다. 그리고 경매가 진행되면 공동 담보로 묶인 모든 부동산이 경매 진행 될 수 있다는 위험이 있죠. 그러므로 공동담보 목록에 표시된 모든 주소지의 등기를 발급받아 위치를 확인하고, 대출 총규모도 함께 파악하셔야 합니다.
전세목록은 말 그대로 전세입자가 있는지, 전세금은 얼마인지 기록한 것입니다. 여기에 기록된 전세금 역시 임대인이 임차인에게 돌려줘야 할 돈이죠. 경매로 넘어갔을 때도 나보다 먼저 배당받는 돈이기 때문에 근저당권 등의 규모 파악할 때 해당 전세금도 포함시켜 계산해야 합니다.
매매목록은 해당 부동산이 얼마에 거래되었는지 실거래가 이력을 기록한 것입니다. 매매 목록이 있는 등기도 있고 없는 등기도 있어요. 공동담보/전세 목록보다는 중요도가 떨어지지만 매매가 대비 대출 규모를 파악할 수 있기에 해당 부분도 확인해 보시는 것을 추천드립니다.
두 번째는 말소사항 포함하여 등기 발급 해야 한다는 것입니다. 임대인이 과거에 해당 부동산을 통해 대출을 얼마나 받았는지, 압류를 당한 적이 있는지 등을 확인할 수 있는데요. 만약 등기에서 현 임대인을 대상으로 압류, 가압류, 임차권등기명령이라는 표시가 되어 있다면 임대인이 썩 신뢰 가는 사람이 아니므로 계약을 다시 생각해 보셔야 합니다. 어떠한 사정이 있었든, 돈을 제때 주지 않아 표시된 등기 내용이기 때문이죠.
마지막으로 세 번째는 건물 등기와 토지 등기 모두 발급받아야 한다는 점입니다. 아파트 상가동, 오피스빌딩 등 건물 규모가 크고 각 호실별로 소유자가 다른 집합건물은 건물 등기만 발급해도 무리가 없지만, 그렇지 않은 경우라면 건물과 토지 모두 발급받아야 해요. 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 수 있고, 근저당권이 토지에만 잡혀 있을 수도 있기 때문이죠. 기록된 내용이 조금씩 다를 수 있으니 필히 건물 토지 모두 등기 발급해서 확인해야 합니다.
등기 열람하는 단계에서 [등기사항요약] 체크 박스를 선택하면 등기의 유효한 정보를 간단히 정리해서 보여주기 때문에 소유자, 근저당권 여부 등을 한눈에 파악할 수 있어요. 요약본도 함께 발급하여 등기 확인해 보시길 권장드립니다.
토지소유자와 건물 소유자 동일 체크
일반적으로 토지와 건물 소유자는 일치합니다. 하지만 부모님이 자녀들에게 증여하는 과정에서 토지는 자녀 1, 건물은 자녀 2로 나누어 증여했거나, 돈을 갚지 않아 건물을 타인에게 양도했을 수도 있고, 나대지에 누군가가 건물을 세워 처음부터 소유자가 달랐을 수도 있을 겁니다. 어쨌든 여러 가지 사정으로 인해 토지와 건물 소유자가 다른 경우가 간혹 있습니다.
그리고 이렇게 토지 소유자가 건물 소유자와 다르다면 보통은 등기 을구에 건물 소유자가 지상권을 설정하고 기간 등을 기재하는데, 두 사람 간의 합의로 등기하지 않고 토지를 사용하고 있는 경우도 종종 발견됩니다.
지상권 등기 여부와 관계없이 건물주와 임대차 게약은 가능합니다. 하지만 건물 소유자가 토지 소유자의 승낙 없이 무단으로 건물을 지었거나, 지료를 장기간 미납한 상황이거나, 사용 기간 종료 등으로 인해 건물 철거 요청이 들어오면 임차인 역시 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
나의 권리를 지키기 위해 취할 수 있는 안전한 방법으로는 토지 소유자와 건물 소유자를 공동 임대인으로 하여 계약을 체결하는 것이며, 최소한 토지 소유자의 '토지사용승낙서'를 받아두는 것입니다. 임차인의 존재를 토지 소유자가 알고 있다는 것에 대한 근거자료를 마련해두어야 한다는 것이죠.
하지만 현실적으로 토지 소유자와 건물 소유자가 가족이 아닌 이상 공동 임대인으로 계약을 진행하거나 토지 이용 승낙서를 첨부하는 경우는 드뭅니다. 이런 자리는 웬만하면 계약하지 않는 것이 좋지만, 그래도 계약을 원한다면 보증금을 최소한으로 낮추고, 특약으로 "토지 소유자로 인해 임차인의 권리가 침해될 경우 즉시 계약을 해지하고 보증금을 반환하여야 한다"라는 조항을 추가하여 리스크 관리 장치를 마련해 두어야 합니다.
권리금 회수 불가시 해당 피해에 관해서도 특약으로 기재하면 더욱 안전하겠지만 임대인 입장에서는 거부감이 들 가능성이 크기 때문에 상황에 맞춰 판단해야 합니다.
소유자가 신탁회사일 경우
부동산 등기를 확인하다 보면 소유자가 신탁회사로 되어 있는 경우가 있습니다. 이는 임대인이 일반 은행보다 더 많은 자금을 융통하기 위해 부동산을 신탁회사에 담보로 맡기는 경우가 일반적입니다.
은행을 통해 건물을 담보로 대출받으면 등기부 을구에 근저당권으로 표시가 됩니다. 그래서 언제 돈을 빌렸는지, 얼마를 빌렸는지 알 수 있는 것이죠.
하지만 신탁회사를 통해 대출을 받으면 을구에 표시가 되지 않습니다. 부동산 소유자를 표시하는 갑구에 신탁회사로 소유자를 변경하는 것으로 등기 표시를 하는 거죠. 겉으로 보기에는 근저당권이 없는 깨끗한 부동산인 것처럼 보이지만 실제로는 근저당권이 설정되어 있는 것과 크게 다르지 않습니다.
소유자가 신탁회사로 되어 있다면 신탁원부를 발급받아야 합니다. 작년 24년도까지는 법원 등기소에 직접 방문하여 신탁원부를 발급받아야 했지만 올해부터는 온라인으로도 발급이 가능합니다. 하지만 아직 시스템이 도입된 지 얼마 되지 않아 발급까지 하루 이상 소요될 수 있다는 점은 참고해 주시기 바랍니다.
등기소에 직접 방문하지 않고 인터넷등기소를 통해 발급받을 땐, 등기 발급 과정 중 '용도 추가사항 선택' 항목에서 '영구보존문서목록' 체크 후 진행하면 등기와 함께 신탁원부를 받아볼 수 있습니다.
신탁원부는 위탁자인 임대인과 수탁자인 신탁회사 간에 체결한 신탁 계약의 구체적인 내용이 담겨 있어요. 그리고 우리는 임대차 계약을 누구와 체결해야 하는지, 보증금과 임대료는 누구 명의의 계좌로 입금해야 하는지 확인해야 합니다.
신탁원부에는 보퉁 제 oo조(신탁부동산 관리등), 제 oo조(임대차 등)와 같은 조항을 통해 임대차 권한이 어떻게 설정되어 있는지 명시되어 있어요. 보통 8조~11조 사이에 해당 조항이 포함되어 있지만, 신탁계약별로 다를 수 있으니 참고 바랍니다. 다만 특정 조항만 확인하는 것에 그치지 말고, 가능하다면 신탁 원부 전체를 꼼꼼히 읽어보시는 것을 추천드려요.
신탁원부에 '위탁자 임대인과의 계약은 유효하며, 위탁자 임대인의 계좌로 임대료를 입금해도 된다'라는 내용이 적혀있다면 현 임대인과 계약을 진행해도 무방합니다. 하지만 신탁회사 측에 직접 연락하여 임대인과 계약서 작성해도 되는지 더블 체크 해 보는 것을 권장드립니다. '해당 임대인과의 계약은 유효하다'라는 내용의 동의서를 발급받는 것이 가장 안전하고, 동의서 발급이 어려운 상황이라면 최소한 신탁회사 담당자의 확답을 녹취해 별도로 남겨두는 것이 중요합니다.
반면 신탁원부에 '수탁자 신탁회사와 계약을 맺어야 한다, 수탁자 신탁회사의 동의가 있어야 한다, 수탁자 신탁회사 계좌로 임대료를 입금해야 한다'라는 조항이 적혀있다면 그 조항에 맞춰 행동해야 합니다. 신탁회사와 계약을 맺거나, 신탁회사 게좌로 입금해야 하는 것이죠.
만약 이를 지키지 않고 임대인과 게약을 하거나, 수탁자 동의 없이 계약했거나, 수탁자 계좌로 입금하지 않았다면 임차인 권리는 사라지고 보증금도 반환받지 못한 채 퇴거해야 하는 것입니다.
신탁 부동산은 전세사기의 대표적인 사례로 자주 등장하는 만큼, 한 번의 확인으로 안심하지 말고 여러 차례 다양한 방법으로 꼼꼼히 검증하는 것이 무엇보다 중요합니다.
공동명의인 확인
건물 소유자가 한 명이 아니라 여러 명이라면 반드시 과반수 지분권자의 동의가 있어야 계약이 유효합니다. 즉, 지분권자 50% 초과하여 동의가 있어야 법적으로 안전하게 계약 체결이 가능하다는 거죠.
예를 들어, 건물 소유자가 3명이고 A가 지분의 5분의 3을, B와 C가 각각 5분의 1씩을 보유하고 있다면, A는 이미 과반수 지분을 확보하고 있으므로 단독으로 계약을 체결할 수 있습니다. 하지만 B나 C가 단독으로 계약을 진행한다면 과반수 미달되어 A가 동의하지 않는 한 그 계약은 무효가 될 수 있고, 추후 A가 계약 무효를 주장할 수도 있습니다. 그리고 B와 C 두 명의 동의만으로 계약 진행을 하더라도 똑같이 과반수 미달로 계약이 무효가 될 수 있습니다. 한마디로 A 동의가 없는 계약은 어떠한 경우에도 무효가 될 수 있다는 것이죠.
흔히 볼 수 있는 사례로는 부부 공동명의가 있을 겁니다. 부부가 각각 2분의 1씩 지분권으로 소유하고 있는 건물은 부부 두 명 모두가 동의해야 문제없는 계약이 될 수 있습니다. 소유자 한 명으로는 과반수가 될 수없기 때문이죠.
이혼도 빈번히 일어나는 시대입니다. 부부 중 한 명이 일방적으로 계약하고, 임대료 수익을 얻고 있는 와중에 다른 한 명이 이러한 사실을 알게 되어 임대차 무효 소송을 하게 되면 고래 싸움에 새우등이 터질 수 있는 것이죠.
이처럼 여러 명의 소유자가 표시되어 있다면 계약서 작성 시에는 과반수의 소유자가 참석할 수 있도록 미리 말씀드려야 합니다. 만약 과반수에 미치지 못하는 인원만 참석할 시에는 계약 행위를 참석자에게 위임한다는 내용이 포함된 위임장 또는 본 임대차 계약에 동의한다는 동의서를 받아두어야 안전합니다.
필요 서류 지참 등에 대해 임대인에게 알렸을 때, 임대인이 이를 거부한다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 하지만 타 조건이 마음에 들어 꼭 계약을 해야 한다면, 추후에라도 다른 지분권자와 자리를 가지거나 전화번호를 확보해 인사차 연락드리며 나라는 임차인이 있다는 것을 알고 있다는 증거자료를 갖추어 놓아야 합니다.
근저당권 등의 규모 파악
건물과 토지를 담보로 대출 실행했다면 등기 을구에 근저당권으로 표시됩니다. 보통 채권최고액 금 00원으로 표기되어 있는데, 채권최고액이란 쉽게 말해 대출금을 갚지 않아 손해 볼 수 있는 금액까지 포함하여 설정한 것으로 실제 대출 금액의 약 20% 정도 높습니다. 그리고 대출 실행 후 일부 금액을 갚았지만 등기를 수정하지 않은 경우도 있어요. 그래서 현재 대출금액이 정확히 얼마 정도인지 알고 싶다면 임대인에게 물어봐야 합니다.
을구에 전세권 표시가 되어 있다면 해당 건물 임차인 중 한 명이 보증금을 보호받기 위해 그 금액만큼 등기에 표시를 해 둔 것입니다. 주로 규모가 있는 법인 임차인이거나 경매 실행 시 보증금 보호가 어려운 환산보증금 초과 임차인 일 때 전세권 설정을 합니다.
같은 건물에 여러 명의 임차인이 들어와 있다면 모든 임차인의 보증금이 얼마 정도 들어가 있는지에 대해서도 임대인에게 물어보아야 합니다. 등기에는 표시되지 않았으나 사업자등록+확정일자 받은 임차인이라면 경매 시 나보다 먼저 배당받을 수 있는 권리를 가지고 있기 때문이죠.
모든 임차인의 임대차 계약서를 직접 확인하는 것이 좋으나 임대인이 거부할 가능성이 크므로 구두로라도 물어보고 기보증금의 규모를 파악해 둡니다.
만약 경매가 실행된다면 본인의 임대차 시작일보다 먼저 설정된 근저당권, 전세권, 대항력 갖춘 보증금이 있을 시 본인의 보증금을 온전히 보호받지 못할 수 있으므로 꼼꼼히 확인합니다.
근저당권·전세권·임차인보증금 모두 합친 금액이 어느 정도 위험한 수준인지, 나의 보증금 보호가 가능한지 알기 위해선 물건지 주변의 실거래가 확인, 공시가격대비 근저당권 등 비율 계산으로 가늠할 수 있습니다. 하지만 경매로 넘어갔을 때 부동산 경기와 낙찰 대금 등 상황에 따라 달라질 수 있음을 참고하여야 합니다.
조회사이트
.실거래가 : 국토교통부 실거래가 시스템, 디스코부동산, 부동산플래닛
.공시지가,단독주택공시가 : 부동산 공시가격 알리미 [개별공시지가] [개별단독주택공시가격]
.오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 : 홈텍스 [기준시가조회]
공시지가는 토지의 가격만, 단독주택 공시가와 오피스텔 및 상업용 건물 기준 시가는 토지와 건물 가격이 모두 포함된 금액입니다. 세금 부과할 때 기준이 되는 금액으로서 실거래가보다 낮게 책정되어 있습니다.
공시가 대비 몇 프로 이하가 되어야 안전하다고 말씀드리긴 어렵지만 근저당권·전세권·임차인보증금 총합이 공시지가(토지 가격) 대비 150% 이하라면 안전한 수준이라고 볼 수 있을 듯합니다.
입금 계좌 명의인과 등기 소유자 일치
현장 상황에 따라 권리금 계약금만 입금할 수도, 권리금 계약금과 임대차 계약금이 동시에 입금될 수도 있을 겁니다. 만약 후자처럼 임대차 계약금까지 입금해야 하는 상황이라면 임대인 계좌가 맞는지 확인을 해 봐야겠죠.
이 부분은 어렵지 않을 겁니다. 건물 등기에 적힌 현재 소유자와 입금 계좌 명의가 동일한지 확인하면 되니까요.
하지만 등기상 소유자가 여러 명이거나, 토지소유자와 다르거나.. 아니면 소유자가 아닌 엉뚱한 사람의 이름으로 된 계좌로 입금해야 한다면 고민이 될 수 있을 겁니다.
등기상 소유자가 여러 명이라면 계좌 소유자가 아닌 다른 소유자와 통화하여 동의를 얻고 입금하는 것이 좋습니다. 토지 소유자가 다를 경우엔 건물 소유자 계좌로 입금하셔도 무방하구요. 그리고 등기 소유자가 아닌 다른 사람의 이름으로 된 계좌로 입금해야 한다면 등기상 소유자와 통화 등으로 동의를 받았다면 이 역시 큰 문제가 되진 않습니다.
포인트는 '건물 소유자의 동의'인 것이죠.
그런데 실제 현장에서는 소유자 또는 계좌주가 아닌 다른 소유자의 동의를 얻는 것이 쉽지 않을 수 있어요. 이럴 경우엔 계약금 입금을 계약서 작성 당일로 미루거나, 아주 소액 정도만 입금하는 정도로 마무리하시면 됩니다.
특히 소유자가 아닌 타인명의로 된 계좌로는 되도록 입금하지 마시고, 계약서 작성 당일로 입금일을 미룰 수 있도록 적극적으로 설득하시길 권장합니다.
TIP. 등기에 압류 가압류가 적혀있다면?
과태료 미납, 세금 미납 등으로 인해 재산을 압류하는 것인데, 압류를 당하게 되면 경제적 활동에 많은 제약이 따르기 때문에 대부분은 압류당하기 전에 이를 해결합니다. 하지만 끝끝내 압류 당한채 버티고 있는 사람이라면 돈이 없어서 못 푸는 경우도 있지만, 압류 해결 의지가 없다고 볼 수도 있는 것입니다. 압류 등기 정리하는 조건으로 임대차 계약을 하면 되지만 의지가 부족한 사람이라면... 그냥 다른데 알아보는 게 더 효율적이라 생각됩니다.
