18. 계약서 작성 전 해야 할 일
현 임차인의 임대차 계약서 요청
현재 영업 중인 매장을 양도양수받는 경우라면, 현 사장님과 임대인간 맺었던 임대차 계약서를 보여달라고 요청합니다. 저는 매번 계약 때마다 현 임차인 사장님께 본인의 임대차계약서를 보내 달라고 요청하는데요. 저희 공인중개사가 하는 주 업무가 계약서 작성이기 때문에 현 임차인분께 이런 요청을 드려도 크게 문제 삼지 않고 흔쾌히 보내주세요. 하지만 부동산을 거치지 않고 개인 간 거래를 할 경우엔 조금 어려울 수도 있습니다. 하지만 나의 원활한 계약을 위해 적극적으로 요청해 볼 것을 권장합니다.
임대차 계약서를 통해 과거 해당 건물에서 어떤 분쟁이 있었는지, 임대인의 성향이 어떠한지 어느 정도 파악할 수 있어요. 하지만 현 임차인의 계약서를 봐야 하는 가장 큰 목적은 '임차인에게 불리한 독소 조항의 존재 여부'에 있습니다.
대표적인 독소 조항으로는 "본 건물에서의 권리금 계약은 인정하지 않는다" 또는 "본 건물이 매도될 시 임대인에게 어떠한 요구 없이 한 달 이내 퇴거한다"가 있을 수 있을 텐데요. 이러한 조항은 당사자가 특약으로 정해두었다 하더라도 상가임대차보호법에 따라 무효가 될 가능성이 커요. 상가임대차호보법으로 임차인의 권리를 침해하거나 불리한 특약은 무효로 보기 때문이죠.
하지만 임대인이 계약 내용을 이행하라고 막무가내로 요구하게 되면 무효를 주장하기 위해 법적 다툼까지도 가야 할 수 있으므로 불합리한 특약은 계약서에 넣지 않도록 하는 것이 중요합니다.
임차인에게 불리한 대표 독소 조항
임차인에게 불리한 독소 조항은 무수히 많을 겁니다. 오늘은 그중 임대차계약서 특약으로 가장 많이 사용되는 세 가지 독소 조항에 대해 말씀드려 볼까 합니다.
1. 본 건물에서의 권리금 계약은 인정하지 않는다.
상가임대차보호법에서는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안된다고 명시되어 있어요. 월세 3기 이상 미룬 임차인 또는 임대인 동의 없이 전대한 임차인 등.. 권리금 회수 기회를 보호하지 않아도 되는 특별 사유에 해당되지 않는다면 임대인은 임차인이 권리금을 받고 나갈 수 있도록 협조해야 합니다.
하지만 임대인 중 일부는 자신의 건물에서 작게는 몇 백, 많게는 몇 억씩 권리금 거래가 이뤄지고 있는 것을 싫어하는 분들도 계시는데요. 이마저도 속으로만 이런 생각을 가지고 있고 겉으로 드러내지 않는 분들이 대부분이지만, 아주 가끔 권리금 받고 나가지 말라는 특약을 요구하며 싫은 내색을 그대로 드러내는 분들도 계십니다.
'권리금 받고 나갈 수 없다'는 의미를 가진 특약은 설령 계약서에 기입되어 있더라도 무효가 될 가능성이 큽니다. 하지만 해당 조항이 유효가 될 가능성도 완전히 배제할 수는 없는데요. 임차인의 권리를 침해하되, 그와 상쇄되는 대가 또는 혜택을 주었다면 유효할 가능성이 크다는 거죠.
예를 들어 계약 당시 본 건물 지역 월세 시세는 300만 원인데 [임차인은 본 건물에서 퇴거 시 권리금 행사하지 않는 조건으로 본 지역 월세 시세의 50%인 150만 원을 임대료로 정한다]라고 특약했다면, 이는 유효할 수 있습니다. 즉, 퇴거 시 권리금 행사하지 못하고 나가야 할 수 있다는 거죠.
이렇듯 내용에 따라 임대인의 권리금 회수 방해가 정당화될 여지도 있으니 본 내용 참고해서 계약서 작성하여야 합니다.
2. 본 건물이 매도될 시 임대인에게 어떠한 요구도 하지 않고 1개월 이내 퇴거한다.
이 특약은 임대차 계약서에서 정말 자주 볼 수 있는 불리한 조항입니다. 독소 조항의 대표 격이라고 볼 수 있는데요. 상가 매매 시장에서는 임차인 명도 여부가 매매 성사 여부를 판가름 지을 만큼 아주 중요한 요소입니다. 매도가격 대비 임대 수익률이 높을수록 건물이 잘 팔리고, 기대 수익에 미치지 못한다면 기존에 세팅되어 있던 임차인들을 모두 내보낸 후 수익률에 맞춰 임차인들을 다시 세팅해야 하기 때문이죠.
이런 과정 때문에 건물 매도할 의사가 강한 임대인일수록 본인의 건물을 잘 팔기 위해 2번과 같은 독소 조항을 강요할 수 있습니다. 하지만 이 역시 임차인에게 불리한 조항으로서 특약 효력이 없을 가능성이 큽니다. 그리고 건물이 매매되어 소유자가 변경되더라도, 임대인의 지위 역시 다음 소유자에게 승계되기 때문에 임대인이 바뀌었다는 이유로 기존 임차인들을 내보낼 수 없습니다.
하지만 1번 조항과 마찬가지로 임차인의 권리를 침해하되 상쇄되는 지원 또는 혜택이 존재한다면 해당 특약은 유효하다 볼 수 있습니다. [본 건물이 매도될 시 임대인에게 어떠한 요구도 하지 않고 1개월 이내 퇴거하는 조건으로 본 지역 월세 시세의 50%인 150만 원을 임대료로 정한다] 등의 특약처럼 말이죠.
이러한 특약도 법정에서 유·무효를 따져봐야 정확히 판가름할 수 있는 사안이기는 하나, 임차인의 권리를 침해하더라도 그 손해를 임대인이 배상해 준다면 해당 특약이 유효할 수 있다는 점 유의해주셔야 합니다.
3. 건물 노후 등으로 누수 등의 문제가 발생하더라도 임대인에게 보수 요구 및 비용 청구하지 않는다.
임차인 본인이 설치한 시설물이나, 형광등처럼 반복적인 사용으로 인해 교체가 필요한 소모품은 임차인 본인의 비용으로 수리·교체해야 합니다. 하지만 건물 자체 문제로 임차인 영업 공간에 피해를 주게 되었다면 이는 임대인이 수리 의무가 있습니다. 임차인이 임대료를 주는 대신 임대인은 그 공간을 온전히 사용할 수 있도록 관리를 해 주어야 하는 것이죠.
하지만 임대인 중 일부는 보수 비용 부담으로 인해 위 조항과 같은 특약을 요구하기도 합니다.
월세가 주변 시세 대비 파격적으로 낮다면 계약을 진행해 볼 여지가 있으나, 주변과 비슷한 수준의 월세임에도 이러한 특약을 요구하는 임대인이라면 계약 진행 여부를 진지하게 다시 생각해 보셔야 합니다. 돈은 받고 싶고 의무는 지기 싫어하는 임대인과 계약하면 두고두고 마음 고생할 뿐입니다.
권리금 계약서에 기재할 특약 정리하기
권리금 계약은 현 임차인과 신규 임차인인 내가 당사자가 되어 진행하는 계약이죠. 권리금 계약서에 현 임차인과 협의한 내용이 누락되지 않도록 미리 정리해 둘 필요가 있습니다. 아래 특약은 권리금 계약 후 분쟁으로 빈번하게 이어지는 문제점들을 미연에 방지하기 위한 조항들로서, 참고하여 개별 계약에 맞게 추가·수정하시면 됩니다.
1. 현 임차인은 권리금에 포함된 설비 및 시설물 양도 완료 시까지 관리 의무를 지고 있으며, 양도 전 고장·파손될 시 현 임차인의 비용으로 수리하거나 권리금에서 구입비용만큼 차감한다.
매장 설비 및 시설물을 양수받는 조건으로 권리금 계약이 이뤄진 경우, 권리금에 포함된 시설물을 정상 사용 가능한 상태에서 양수받는 것은 당연한 권리입니다. 하지만 막상 현장에서는 이 문제로 시시비비가 자주 일어나고 있어요. 고장 나거나, 망가진 상황을 은폐하고 매장을 넘기는 경우도 있습니다.
이로 인한 피해를 막기 위해 시설물 상태를 모두 점검하고 난 후 잔금을 치러야 하는 것은 물론이며, 그전에 정상 사용이 불가한 시설물이 발견되었을 때 어떤 후 조치를 취할지에 대한 특약이 정해져 있어야 합니다. 그래야 빠른 문제 해결이 가능한 것이죠.
시설물 가치에 비해 낮은 권리금으로 인수받는다면 새로운 임차인이 이러한 부분까지 안고 계약하는 예외 상황이 존재하기는 합니다. 하지만 원칙은 1번 조항과 같다고 보셔야 합니다.
만약 낮은 권리금으로 거래를 했고, 시설물 고장 여부에 관하여 왈가왈부 없이 양수받기로 협의하였다면 위의 특약이 아닌 [신규임차인은 계약서 작성 전 양도양수 시설 및 설비 상태 모두 확인하였으며 본 계약 이후 시설물 고장, 수리에 대하여 현 임차인에게 책임을 묻지 않는다]라는 특약으로 바꿔 주시면 됩니다.
2. 현 임차인은 신규 임차인에게 영업 승계가 완료될 때까지 적극적으로 협조하여야 한다.
만약 현 임차인의 영업신고증 등을 승계받는 경우라면, 대표자 변경 신고 등으로 관할청에 동행을 하거나 위임장 작성 등의 협조가 있어야 승계가 가능합니다. 그런데 이런저런 이유로 현 임차인이 비협조적으로 나올 수 있겠죠. 잔금이 입금되고 나면 이러한 경향은 더욱 두드러집니다.
그러므로 2번 조항을 특약으로 넣어 현 임차인의 적극적인 협조가 필요함을 강조해 두고, 되도록이면 잔금 입금하는 날 함께 관할청으로 가서 승계 절차를 밟도록 합니다.
3. 잔금일 전날까지 전기, 수도, 도시가스 등 현 임차인에게 부과된 모든 요금 완납하여야 하며, 미납 시 권리금에서 차감 후 그 차액을 잔금으로 지급하기로 한다.
매장 정리하는 것도 쉬운 일은 아니죠. 의외로 많은 시간과 노동력을 요합니다.
정리해야 할 것이 한 둘이 아닌 상태에서는 보통 매장 내부에 보이는 것들 위주로 정리를 시작하는데요. 그러다 보니 전기, 수도, 도시가스 등등 보이지 않은 것들은 미처 마무리 짓지 못하고 그냥 나가버리는 실수를 하기도 합니다. 그러므로 이렇게 특약으로 기재하여 현 임차인에게 요금 납부 의무가 있음을 상기시켜 주는
것이 좋겠죠.
실수가 아닌 고의로 요금 납부를 하지 않고 나가는 임차인도 있습니다. 제가 중개업을 하면서 딱 한번 이런 분을 본 적이 있었는데요. 권리금 계약에 대한 불만이 있는 상태에서 잔금을 치렀고, 병원 입원을 핑계로 전기 요금 납부를 계속 미루다 결국 잠적해 버린 사건이 있었습니다.
불필요한 불신은 상황을 악화시키지만, 계약할 때만큼은 최소한의 경계가 필요하다 생각되네요.
4. 식재료, 생활쓰레기, 죽은 화분, 고장 난 기기 등 매장에서 발생된 폐기물 일체를 잔금 지급일 전까지 처분하여야 한다.
현장에서 자주 언쟁이 발생하는 부분이기도 한데요. 현 임차인 분 들 중에서는 '어차피 매장 인테리어 할 때 내부 철거 들어가야 하고, 폐기물 처리 할 때 같이 버리면 되는 것'이므로 본인의 개인 물품, 권리금에 포함되지 않은 설비 및 시설들 중 돈이 될 수 있는 것들만 정리해서 나가기도 합니다.
하지만 신규 임차인 입장에서는 그 폐기물들로 인해 폐기물 비용이 증가될 수 있고, 특히 상하기 쉬운 음식물들 조차 정리하지 않고 나가는 것에 대해 무례함을 느낄 수 있을 겁니다.
그러므로 잔금 입금일 전까지 기본적인 매장 정리 해 둘 것을 요청하고, 특히 부피가 크거나 처리하는데 많은 비용이 드는 폐기물은 계약서 특약으로 반드시 적어두는 것을 권장합니다.
임대차 계약서에 기재할 특약 정리하기
임대차 계약은 나와 임대인이 당사자가 되어 진행하는 계약이죠. 임대차 계약 역시 협의한 내용이 누락되지 않도록 미리 정리해 둘 필요가 있습니다. 아래 특약은 임대차 계약 후 분쟁으로 빈번하게 이어지는 문제점들을 미연에 방지하기 위한 조항들로서, 참고하여 개별 계약에 맞게 추가·수정하시면 됩니다.
1. 임차인의 과실이 아닌 건물 노후 등으로 인해 누수가 발생될 시 임대인은 적극적으로 문제 해결에 임하여야 하며 비용이 발생되더라도 임차인에게 전가하지 않는다.
건물은 시간이 지남에 따라 자연히 노후되며 보수해야 하는 곳이 생깁니다. 건물 외관의 문제는 임차인의 영업에 피해를 줄 만큼 큰 문제로 번지지 않을 수 있지만 누수는 아니죠. 임차하고 있는 공간에 직접적인 피해를 입히며 인테리어 훼손, 영업에도 영향을 끼치게 됩니다.
임차인이 해당 공간을 쓰는 데에 불편함이 생겼고, 이것이 건물 자체의 문제 때문이라면 당연히 임대인이 해결해 주어야 하지만 수리비용 부담으로 차일피일 미루는 임대인도 어렵지 않게 찾아볼 수 있어요.
그러므로 계약 당시 누수가 발생되지 않았더라도, 임대인이 해당 문제에 적극적으로 해결하려는 의지가 있는 사람인지 아닌지 확인하기 위해서라도 해당 조항을 특약으로 정하고 태도를 살펴봅니다.
2. 임차인이 사업자 등록 및 확정일자 부여받을 때까지 현 등기 상태를 유지한다.
어떠한 이유로 해당 건물이 경매 진행될 때 [목적물 인도+사업자등록+확정일자]까지 마쳐야 보증금을 변제받을 수 있습니다. 그런데 만약 세 가지 조건을 모두 마치지 못한 상태에서 임대인이 근저당권을 설정하거나, 전세권을 설정하면 내 보증금 변제받는 순위가 달라지게 되어 불리해질 수 있습니다.
주거용 부동산에서는 '세입자 확정일자 부여받기 전 등기 내용 변경'으로 여러 가지 문제를 발생시켰고 사회적으로도 큰 이슈가 있었는데요. 그에 반해 상가는 이러한 부분으로 이슈가 된 적은 없습니다. 하지만 경매로 넘어갔을 때 변제 순위가 달라질 수 있으므로 상가 임대차 계약에도 이러한 조항을 기재하는 것을 권장합니다.
3. 임대인은 계약 시작일 전날까지 건물 옆 냉장고 처분, 출입구 방수 공사를 완료하여야 한다.
임대인과 구두로 협의할 때 요청 사항이 있었을 겁니다. 예시 조항처럼 영업에 방해되는 폐기물을 치워달라고 했다던지, 건물 누수가 발견되어 임대인에게 방수 공사 요청을 했다던지 말이죠.
하지만 구두로 약정된 사항은 언제든 바뀔 수 있다는 것을 기억해야 합니다. 계약서 쓰기 전에는 요청 사항을 흔쾌히 들어주기로 했으나 생각보다 시행하기가 어렵다던지, 비용이 많이 들어 계약 이후 말이 바뀌는 경우가 종종 있어요.
그러므로 특별히 임대인에게 요청한 사항이 있다면 내용은 무엇인지, 언제까지 이행해야 하는지를 구체적으로 정하여 계약서에 기재해 두는 것이 필요합니다.
4.OO월 OO일까지 렌탈프리기간으로 협의하였으며, 따라서 임대료 산정일은 OO월 OO일부터이다.
3번 조항과 마찬가지로 렌탈프리기간을 임대인이 주기로 약정했다면, 이것 역시 계약서에 특약으로 적어 두어야 합니다. 렌탈프리기간 협의 중에는 많은 이야기가 오갑니다. 그러면서 최종 협의된 기간이 며칠인지 혼동이 생길 수 있을 겁니다.
임대인과 임차인 양 당사자가 렌탈프리기간을 다르게 알고 있다면 추후에 언쟁이 생길 수 있겠죠. 계약 시작부터 임대인과 얼굴을 붉혀야 할 겁니다. 그러므로 계약서에 해당 내용을 구체적으로 기입하여 협의한 기간 등을 더블체크 합니다.
TIP. 교육 미리 받아두기
영업증 승계, 신규 신고 등을 받을 때 교육 수료증과 보건증 등 관련 증빙서류를 지참해야 신청이 가능합니다. 계약서 작성 이후에는 인테리어 업체 선정, 집기·설비 구입 등으로 눈코 뜰 새 없이 바빠질 것이므로 계약서 작성하기 전에 미리 관련 교육을 받아두어야 효율적으로 오픈 준비를 할 수 있어요!
