19.권리금 계약서 작성 시 체크리스트
권리금 계약금 넣기 전에 확인해야 할 사항에 대해서는 15화에서 상세히 설명해 두었어요.
오늘은 계약 의사표시-계약조건 협의-계약금 입금이 끝난 후 권리금 계약서 작성할 때 무엇을 체크해야 하는지에 대해 알려드릴 텐데요. 이때에는 계약하려고 온 사람과 권리금 계약을 진행해도 되는지 확인하는 것이 중요합니다. 계약 상황에 따라 확인해야 할 것들이 조금씩 다르니 아래 내용 참고해 주시면 됩니다.
권리금 주장할 수 있는 적법한 임차인이 맞는지, 계약자 본인이 맞는지 확인
사업장을 여럿 운영하는 대표님은 세금 절세 목적으로, 직장인 사장님은 근로 소득 외 또 다른 소득 창출을 목적으로 직원, 가족 등 타인 명의로 사업자를 내고 매장 운영하는 경우를 쉽게 찾아볼 수 있습니다.
[15화. 권리금 계약금 넣기 전 필수 체크리스트]에서도 강조한 바 있으나, 다시 한번 더 말씀드려 보자면 우리는 해당 매장에 누가 실질적인 운영자인지는 중요하지 않습니다. 임대차 계약서의 임차인칸에 적인 사람과, 사업자등록증에 기재된 대표자와 계약을 해야 하는 거죠.
"이름만 빌렸을 뿐, 내가 여기 사장이 맞다. 그러므로 내 계좌로 권리금 넣고, 나와 권리금 계약서 작성해도 된다"라며 현 임차인이 강하게 밀어붙여도 절대, 그 사람과 돈거래를 해서는 안되고, 계약서를 작성해서도 안됩니다. 권리 없는 사람과의 계약은 무효이기 때문이죠.
이 부분 참고해 주시고, 이제부터 본격적으로 적법한 임차인이 맞는지, 계약자 본인이 맞는지 어떻게 확인해야 하는지 상세히 알려드릴게요.
첫 번째. 현 임차인의 임대차계약서와 사업자등록증, 영업증을 확인합니다.
계약서 작성할 때 관련 서류를 확인하려면 미리 현 임차인에게 본인의 임대차계약서와 사업자등록증, 영업증 원본을 가지고 오라고 미리 일러두어야 합니다.
1. 임대차 계약서 - 주소지, 임차인의 개인정보
내가 계약하려는 곳의 주소지와 임대차 계약서 상 주소지가 일치하는지 확인합니다. 만약 호실로 구분되어 있으면 이것까지도 확인해야 하는데요. 하지만 간혹 건축물대장상으로는 호실 구분이 되어 있지 않지만 현황상 여러 개의 호실로 나눠져 있고, 여러 명의 임차인이 사용 중인 곳도 있을 겁니다. 이럴 경우에는 임대차계약서 작성할 때 임대인으로부터 매장 위치 정확하게 다시 한번 더 확인하고, 그 특정된 위치를 '임차할 부분'에 기입하도록 합니다.
예를 들어, 건축물대장에는 1층 전체 면적만 기재되어 있는 상황에서 내가 계약하는 매장은 1층 일부라고 가정할 때, 임대차계약서의 '임차할 부분' 칸에는 [1층 일부(정면에서 봤을 때 오른쪽 상가), 1층 일부(1층 3개 호실 중 중간)] 등 구체적인 위치를 기재하는 것이죠. 누가 보더라도 '아! 여기는 이 임차인이 사용하고 있구나!'알아볼 수 있도록 말이죠.
2. 사업자등록증 - 사업장소재지, 대표자
사업자등록증은 임대차계약서 확인 후 더블체크 하는 목적이라고 생각하면 되는데요. 임대차 계약서상 해당 주소지와 사업자등록증상 주소지가 일치하는지와 임대차 계약서상의 임차인과 사업자등록증상의 대표자가 같은 사람이 맞는지 확인하면 됩니다.
다만, 현 임차인이 사업자등록을 하지 않고 비영리 목적으로 해당 공간을 사용하고 있을 수도 있습니다. 이럴 땐 임대차 계약서 하나만 꼼꼼히 확인해 보는 것으로 충분합니다.
3. 영업증 - 사업장소재지, 대표자, 영업장 면적
만약 영업증 승계받지 않는 계약이라면 임대차계약서와 사업자등록증 확인하는 것으로 충분할 겁니다. 하지만 영업증 승계받는 조건이라면 계약 당일 반드시 체크해 봐야겠죠. 이때 역시 임대차계약서 상 주소지, 대표자와 영업증에 기재된 사업장 소재지, 대표자가 일치하는지 확인합니다.
그런데 영업증 확인에서는 영업장 면적도 임대차계약서상 면적과 동일한지 확인하는 작업이 추가됩니다. 내가 알고 있는 계약면적과 신고된 영업 면적이 다르면 불법으로 사용하는 부분이 있는지 확인이 필요하기 때문이죠. 하지만 영업장 면적이 기재되어 있지 않은 곳도 있을 수 있습니다. 이럴 땐 영업증 관리하는 관할청에 연락을 해서 면적 확인해 보셔야 합니다.
두 번째, 신분증과 임대차 계약서, 실물을 대조해 봅니다.
임대차계약서의 임차인과 신분증, 그리고 실물을 대조해서 본인이 맞는지 확인합니다. 간혹 임대차 계약서상 임차인의 주소지와 신분증에 기재된 주소지가 다를 경우가 있을 텐데요. 이럴 땐 현재 살고 있는 주소지를 기준으로 하되, 좀 더 확실히 알아둘 필요가 있다면 권리금 계약서에 [전입신고 주소지: 부산광역시 남구 대연동 000-00]이라고 별도로 특약 추가해서 적어두면 됩니다.
대리인과의 계약 시
적법한 임차인이 아닌 대리인이 참석해서 계약서 작성을 해야 하는 경우도 있을 겁니다. 이때에는 임대차계약서 등으로 적법한 임차인이 맞는지 확인하고, 대리인 관련 서류까지도 추가로 확인해야 합니다. 대리인 관련 서류는 이제부터 설명드려볼게요.
1. 위임장
. 위임인 : 위임하는 사람. 즉, 현 임차인의 개인정보가 기재되어 있어야 하며 임대차계약서의 임차인 개인정보, 신분증 정보와 일치하는지 확인합니다.
. 수임인 : 위임받는 사람, 즉, 대리인으로 참석한 사람의 개인정보가 기재되어 있어야 하며 대리인의 신분증과 실물 대조해서 본인 확인하시면 됩니다.
. 위임사항 : 계약하려는 곳의 정확한 주소지와 위임 범위, 기간이 구체적으로 적혀있어야 합니다. 만약 위임 범위가 '권리금 계약'이라면 말 그대로 권리금 계약서 작성하는 것까지가 대리인이 할 수 있습니다. 그런데 만약 '권리금 수령'까지라면 권리금 계약금, 중도금, 잔금 모두 대리인에게 전달해도 되는 겁니다. 저는 실질적인 대표자와 사업자등록 대표자가 다를 경우 위임 범위를 권리금 수령까지로 하여 실질적인 대표자를 수임인으로 하는 위임장을 예비로 받아두라고 권유하는데요. 혹여 서류상 대표자가 문제를 일으켜 계약 당일 나타나지 않더라도 원활히 계약 진행하기 위해서입니다. 그리고 위임 기간은 계약서 작성일 전날부터 권리금 잔금 입금일까지로, 위임 날짜는 최대한 최근으로, 위임 종료일은 최대한 길게 잡아둡니다.
. 위임일자 : 위임 기간으로 해당 위임장의 유효 기간을 정해두고 있지만, 저는 위임 날짜가 한 달이 넘으면 다시 작성해와야 한다고 사전 고지합니다. 기간이 3개월, 6개월... 이렇게 지난 위임장은 아무래도 신뢰감이 떨어지기 때문이죠.
. 위임인 서명 : 위임인(인) 부분에는 당연히 위임한 사람(사업자등록 대표자)의 이름과 서명이 들어가야겠죠. 그런데 여기서 중요한 점이 있습니다. (인) 부분에 위임인의 싸인이 들어가도 무방하지만, 문제는 그 싸인이 위임인이 직접 서명한 것인지 알기가 힘듭니다. 그러므로 반드시 인감증명서와 동일한 도장으로 낙관하고, 인감도장과 인감증명서도 계약 당일 가지고 오라고 일러둡니다.
간혹 가족이 대리하여 계약서 작성할 때 가족관계증명서를 위임장 대신으로 가져오는 경우가 있는데요. 가족증명서는 말 그대로 혈연관계임을 증명하는 서류이지 해당 계약을 위임한다는 내용은 어디에도 찾아볼 수 없기에 위임장과 같은 효력을 가질 수 없습니다. 권리 없는 사람과 계약하는 것이죠. 그러니 이 부분 역시 꼭 참고해주셔야 해요.
마지막으로 대표자가 여러 명이고, 계약 당일날 대표자 중 일부만 참석하는 경우라면 위임장 또는 동의서도 함께 지참해야 한다는 점 역시 알아두시면 좋겠습니다.
2. 인감증명서와 인감도장
인감증명서는 쉽게 말해 '이 모양의 도장은 홍길동의 도장이 맞습니다'라고 공식적으로 인정하는 문서입니다. 그리고 우리는 위임장에 찍힌 도장 모양이 여기 인감증명서에 찍힌 도장 모양과 동일한지 확인해야 하는 것이죠. 그리고 계약서까지 이 도장으로 낙관해야 그나마 안전한 계약이라 볼 수 있는 것입니다.
인감증명서에 찍힌 도장 모양과 성명, 발급용도, 발급일자까지 확인하시면 되는데요. 인감증명서 역시 발급일자가 한 달이 넘지 않도록 사전 고지해 둘 필요가 있다는 점은 참고해 주세요.
3. 신분증
위임인의 신분증 사본을 가지고 오더라도 법적으로 문제가 발생될 여지는 크지 않지만, 그렇다 하더라도 되도록 위임인의 실물 신분증을 지참할 수 있도록 사전 고지를 해두도록 합니다. 계약서 작성 당일에는 위임인인 임차인과 대리인으로 온 사람의 신분증을 가지고 임대차 계약서와 위임장, 대리인 실물을 확인합니다.
4. 계약 당일 통화로 위임여부 재확인
위임장, 인감증명서, 인감, 신분증 모두 지참하였더라도 계약 시작 전 현 임차인에게 전화를 걸어 본인이 맞는지, 대리인에게 위임한 게 맞는지, 계약 조건에 대해 다시 한번 더 확인해 보는 것을 권장합니다. 계약 당사자의 확인은 두 번 세 번 반복하더라도 지나치지 않습니다.
법인과의 계약 시
현 임차인이 개인 명의가 아닌 법인명으로 사업을 하고 있는 상황이라면 법인과 관련된 서류를 지참해야겠죠. 이때 법인 대표자가 직접 참석하는 경우가 있고, 직원이 참석하는 경우가 있을 겁니다. 각 상황별 지참 서류에 대해 함께 알려드려 볼게요.
우선 대표자가 참석하더라도, 직원이 참석하더라도 동일하게 갖추어야 할 공통 서류는 아래와 같습니다.
1. 법인 등기부등본
법인등기부등본은 우리의 신분증과 같은 역할을 합니다. 여기에서 주민번호와 같은 법인번호, 본점 주소지, 그리고 대표자(사내이사)가 임대차계약서에 기재된 임차인 정보와 일치하는지 확인하면 됩니다.
2. 인감증명서, 인감
상단의 대리인 관련 지참 서류에서의 인감증명서 설명 참조하시면 되는데요. 다만 법인의 경우엔 대표자가 직접 참석하더라도 회사 도장을 가지고 와야 해요. 법적으로는 법인과 대표자를 다른 사람으로 보기 때문이죠.
안감증명서에 기재된 법인번호와 상호 등의 내용이 법인등기부등본의 내용과 동일한 지 확인하시구요. 현 임차인 쪽에서 가지고 온 도장과 인감증명서에 찍힌 도장 모양이 동일한지 추가로 확인하면 됩니다.
3.(인감도장 지참 불가시) 사용인감계와 사용인감
보통 규모가 큰 기업의 경우엔 회사 도장을 여러 개 두고 사용합니다. 도장 사용할 일이 많을 테니까요. 그런데 여러 부서로 나누어 사용하고 있는 도장 모양이 법인 인감 모양과 동일하지 않아요. 조금씩 다른 모양을 가진 도장을 업무에 사용하고 있는 거죠.
만약 현 임차인 쪽에서 법인 인감이 아닌 사용 인감도장을 가지고 온다면 반드시 인감증명서뿐만 아니라 사용인감계까지 제출해야 해요. 가지고 온 도장이 그 회사의 도장이 맞는지 아닌지를 이 두 서류를 통해 확인할 수 있기 때문이죠.
확인방법은 아래와 같아요.
①사용인감계의 [법인 인감] 칸에 찍힌 도장 모양과 하단 대표자 이름 옆 도장 모양이 인감증명서에 찍힌 도장 모양과 동일한지 확인합니다.
②현 임차인 쪽에서 가지고 온 실물 도장과 사용인감계 [사용인감]에 찍힌 도장이 동일한 모양인지 확인합니다.
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여기까지가 법인과의 계약 시 확인해야 할 서류들이고, 아래는 누가 계약서 작성하러 왔냐에 따라 추가로 확인해야 할 서류입니다.
대표자 직접 참석 시 : 대표자 본인의 신분증
대표자가 직접 참석했을 때에는 본인의 신분증과 실물, 법인등기부등본, 임대차계약서 대조하면서 본인이 맞는지 확인하면 됩니다.
대리인이 참석 시 : 위임장, 대리인 신분증, 대표자 신분증
보통 해당 법인회사의 직원이 대리인으로 참석하는 경우가 많은데요. 이때에는 상단의 대리인 관련 서류를 그대로 적용하시면 돼요. 위임인 정보와 수임인 정보, 대리범위, 위임기간, 도장 진위여부를 말이죠.
대표자 신분증은 규모가 작은 회사인 경우라면 실물 신분증을 가지고 오라고 말할 수 있겠지만 규모가 큰 회사의 경우엔 신분증 사본도 요구하기 힘들 겁니다. 이때에는 법인등기부등본과 위임장, 사용인감 등 서류를 더욱 꼼꼼히 체크하는 것으로 갈음하시면 됩니다.
위 내용 종합해서 현 임차인 상황별 지참해야 할 서류에 대해 간략하게 정리해 볼게요.
①현 임차인 본인이 직접 참석 시
현 임차인의 임대차계약서, 사업자등록증, 영업증, 신분증
*만약 대표자가 여러 명이고 이 중 일부만 참석한다면 다른 대표자의 위임장 또는 동의서, 대리인 관련서류 지참
②대리인이 참석 시
현 임차인의 임대차계약서, 사업자등록증, 영업증
현 임차인의 신분증, 대리인의 신분증
위임장, 인감증명서, 인감도장
③현 임차인이 법인이며 대표자가 직접 참석 시
현 임차인의 임대차계약서, 사업자등록증, 영업증
법인등기부등본, 인감증명서, 인감도장, 대표자 신분증
④현 임차인이 법인이며 대리인이 참석 시
현 임차인의 임대차계약서, 사업자등록증, 영업증
법인등기부등본, 인감증명서, 인감도장
(인감도장지참 어려울 시) 사용인감계, 사용인감도장
위임장, 대리인의 신분증
계약서에 기입할 특약 체크
계약서 작성일 전날까지 어떤 특약을 넣을지 생각하고, 별도 메모해 두는 것을 권장합니다. 머릿속에 다 정리되어 있다 싶었지만, 막상 계약이 진행되면 중요한 것들을 놓치기 마련이거든요. 권리금 계약 할 때 어떤 특약을 넣어야 할지 잘 모르겠다면, [18화. 계약서 작성 전 해야 할 일]에서 자주 쓰이는 특약 몇 가지 설명드리고 있으니 해당 회차 참고해 주시면 됩니다.
자주 쓰이는 권리금 계약 특약 링크
