20.상가 임대차 계약서 작성 시 체크리스트
상가 임대차 계약서 작성하는 날에는 나와 계약 진행할 임대인, 대리인 등이 적법한 권리를 가지고 있는 사람이 맞는지 확인하는 것을 중점으로 두시면 되는데요.
16화, 19화 (위 링크 확인)에서 임대인이 여러 명일 때, 대리인과 계약해야 할 때처럼 특수한 상황에서 계약 진행 할 경우 어떤 서류를 요구해야 하고, 어떤 부분을 체크해야 하는 지 상세하게 설명하고 있어요.
그래서 이번 화에서는 임대차 계약서 작성할 때 상황별 어떤 서류를 요청해야 하는지에 대해서만 간략히 설명드릴 예정인데요. 계약 앞두고 계신 임차인이라면 꼼꼼한 계약을 위해 16화, 19화 꼭 함께 보셔야 한다는 점 참고해 주셨으면 좋겠네요.
등기 변동 여부 파악
상가 계약금 넣기 전에 등기상 소유자와 계좌주가 일치하는지 필수로 확인해야 하죠. 이때 발급한 등기를 보관해 두었다가, 계약서 작성하는 날 다시 한번 더 등기를 발급받아 서로 비교하며 변동 사항 여부를 파악합니다.
계약금 입금일과 임대차 계약서 작성 하는 날이 서로 다를 경우, 그 사이에 등기 변동이 충분히 있을 수 있기 때문인데요. 상가 임대차 계약에서는 입금일과 계약서 작성일 사이에 소유자 변경되거나, 경매 실행되는 경우는 잘 일어나지 않지만, 세금 미납등으로 인한 압류, 근저당권 설정, 전세권 설정은 충분히 일어날 가능성이 있습니다.
압류, 근저당권, 전세권 등이 나보다 먼저 설정되어 있다면 추후 경매로 넘어갔을 때 보증금 반환 순위가 밀려나는데요. 그러므로 계약서 작성 단계에서 다시 한번 더 등기 발급하여 비교하도록 합니다.
등기부등본상 소유자와 신분증, 실물 대조
등기부등본에 적힌 소유자의 이름과 주민등록번호, 소유자의 신분증에 적힌 이름과 주민번호가 일치하는지 확인하고, 그 신분증이 임대인 본인의 신분증이 맞는지 실물과 대조하며 확인합니다.
간혹 등기부등본상 임대인의 주소지와 신분증의 임대인 주소지가 다를 경우가 있습니다. 이럴 땐 신분증 주소지를 기준으로 계약서 작성하시면 된다는 점 참고하시면 됩니다.
임대인의 대리인과 계약 시
임대인이 직접 참석하지 못하고 대리인과 계약 진행해야 할 경우가 있을 겁니다. 이럴 때에는 임대인뿐만 아니라 대리인으로 온 사람까지 꼼꼼하게 확인해야 해요. 그리고 아래 지참 서류 중 하나라도 빠지게 되면 불완전한 계약이 될 가능성이 높으니 계약 날짜를 다시 잡아 진행할 것을 권장합니다. (*이하 모든 특수 상황 동일)
임대인 측 지참 서류
1. 위임장 : 계약서 작성 행위를 대리인에게 위임했다는 증명 자료
2. 임대인의 인감(도장) : 위임장 진위여부 파악, 임대차계약서 서명용
3. 임대인의 인감증명서 : 임대인의 도장이 맞는지 확인하는 용도
4. 임대인의 신분증 : 소유자의 정보 및 일치 여부 파악 위한 용도
5. 대리인의 신분증 : 적법한 대리인이 맞는지 확인하기 위한 용도
상세 내용 참조 링크 : 19. 권리금 계약서 작성 시 체크리스트
토지 소유자와 건물 소유자 다를 때
상가 임대차 계약 할 때 자주 하는 실수 중 하나가 등기부등본 발급 할 때 건물 등기부만 발급하는 것이죠. 아파트 상가동, 오피스텔처럼 집합 건물이고 토지를 지분권으로 소유하고 있다면 건물 등기만 확인해도 무방해요. 하지만 이러한 경우가 아니고서는 반드시 토지와 건물 등기 모두 발급해서 소유자, 토지 사용 기간 등을 확인해야 합니다.
얼마 전 유명 헬스트레이너가 토지소유자와 건물 소유자가 다른 건물에서 영업하다 큰 손해를 입고 나가게 된 사건이 있었죠. 그분은 건물 소유자와 임대차 계약서를 작성했는데 알고 보니 토지는 해당 시 소유였고, 토지 사용 기간이 얼마 남지 않은 상황에서 임대차계약을 맺었고, 결국엔 시설비도 받지 못하고 그냥 나가야 했습니다.
임대인 측 지참 서류
1. 토지소유자의 토지사용승낙서 or 위임장 : 토지 소유자가 해당 계약 인지하고 있음을 확인하는 용도
2. 토지소유자의 인감(도장) : 승낙서, 위임장 진위 여부 파악, 임대차 계약서 서명용
3. 토지소유자의 인감증명서 : 본인 도장이 맞는지 확인하는 용도
4. 토지소유자와 건물 소유자의 신분증 : 소유자 정보 및 일치 여부 파악 위한 용도
**법적으로는 위 서류를 모두 갖추어야 좀 더 안전한 계약이 될 수 있으나, 현실적으로는 토지 소유자 관련 서류 없이 건물 소유자와만 계약 진행하는 경우가 대부분입니다. 건물 소유자와만 계약 진행해도 임대차계약은 유효하나, 이러한 리스크가 있을 수 있다는 점은 인지하고 계약진행해야 합니다**
상세 내용 참고 링크 : 16화. 상가 계약금 넣기 전 필수 체크 리스트
소유자가 여러 명일 때
소유자가 2명 이상 여러 명 일 때 소유자 과반수 이상이 동의해야 해당 계약이 유효합니다. 만약 과반을 넘지 못하는 소유자와 계약을 맺었고, 추후 계약 동의하지 않는 과반수 이상의 소유자가 계약 무효를 주장하게 되면 큰 피해를 입을 수 있는 것이죠. 그러므로 소유자가 여러 명 일 땐 아래 서류 확인 후 계약 진행해야 한다는 것 꼭 알아두셔야 합니다.
임대인 측 지참 서류
*임대인 전원 참석 시 : 임대인들의 신분증
*임대인 일부와 계약 시
1. 참석자가 과반수 이상 지분권자일 경우 : 참석자의 신분증
2. 참석자가 과반수 넘지 못할 경우
. 미참석자의 위임장 or 동의서 : 계약서 작성 행위를 참석자에게 위임 or 해당 계약 동의한다는 증명 자료
. 미참석자의 인감(도장) : 위임장, 동의서 진위 여부 파악, 임대차 계약서 서명용
. 미참석자의 인감증명서 : 미참석자의 도장이 맞는지 확인하는 용도
. 미참석자와 참석자의 신분증 : 소유자 정보 및 일치 여부 파악 위한 용도
상세 내용 참조 : 16화. 상가 계약금 넣기 전 필수 체크 리스트
법인과 계약 시
임대인이 법인으로 되어 있는 경우라면 그 대표자가 직접 참석하더라도 법인 관련 서류는 챙겨 와야 합니다. 그리고 큰 규모의 법인 회사라면 대표자가 직접 나오기보다는 직원이 대리인으로 참석할 가능성이 크죠. 그러므로 대표자가 직접 계약 현장에 나오는 경우와, 직원 등 대리인이 계약 현장에 나오는 경우 이 두 가지 상황을 나누어 서류 알려드릴게요.
임대인 측 지참 서류
*대표자 직접 참석 시
1. 법인등기부등본 : 사람의 신분증과 같은 역할
2. 인감(도장) : 임대차 계약서 서명용
3. 인감증명서 : 법인에서 사용하는 인감이 맞음을 증명하는 용도
*대리인과 계약 진행 시
1. 법인등기부등본 : 사람의 신분증과 같은 역할
2. 위임장 : 계약서 작성 행위를 대리인에게 위임했다는 증명 자료
3. 법인 인감(도장) : 위임장 진위여부 파악, 임대차계약서 서명용
4. 법인 인감증명서 : 법인에서 사용하는 도장이 맞는지 확인하는 용도
5. 대표자의 신분증 : 대표자 정보 및 일치 여부 파악 위한 용도
(큰 회사의 경우 대표자 신분증 받기 어려울 수 있음. 이때에는 생략)
6. 대리인의 신분증 : 적법한 대리인이 맞는지 확인하기 위한 용도
**큰 규모의 회사의 경우 법인인감이 아닌 사용인감을 가지고 올 수 있음
이때에는 법인 인감은 제외하고, 사용인감, 사용인감계를 지참해야 함.
상세 내용 참고 링크 : 19화. 권리금 계약서 작성 시 체크리스트
신탁 건물일 때
신탁 건물일 때에는 특히 거래할 때 조심해야 하는데요. 계약금 넣기 전 1차 등기 확인하는 과정에서 신탁 건물임을 알게 되었을 때 신탁 원부 확인하고, 그 후 신탁 회사에 연락을 취해 계약 승낙을 증명할 수 있는 자료를 받아두는 것이 안전합니다.
임대인 측에 신탁원부와 신탁 회사의 계약 승낙 증명 서류를 요구해도 되지만, 그보다는 임차인 본인이 직접 발급받고, 확인하는 것을 권장합니다.
상세 내용 참고 링크 : 16화. 상가 계약금 넣기 전 필수 체크리스트
계약서에 기입할 특약 체크
계약서 작성하기 전날까지 어떤 특약을 넣을지 미리 생각해 두고, 별도로 메모를 해 두어야 합니다. 막상 계약서 작성 할 때에는 잊어버리고 누락시킬 수 있기 때문이죠. [18화. 계약서 작성 전 해야 할 일]에서는 임대차 계약 시 자주 쓰이는 특약 몇 가지 설명드리고 있으니 참고해 주시면 됩니다.
상세 내용 참고 링크 : 18화. 계약서 작성 전 해야 할 일
