21.권리금 잔금 전 체크리스크
전 임차인의 전기, 수도, 도시가스 등 완납 확인
몇 년간 일구었던 사업장을 정리하는 게 쉬운 일은 아닐 겁니다. 그러다 보니 전 임차인이 의도치 않게 본인 앞으로 청구되는 전기, 수도, 도시가스 요금을 정산하지 않은 상태에서 권리금 잔금 받는 경우가 종종 있어요. 눈에 보이는 매장 짐 정리에만 온 신경이 집중되어 있어 미처 생각하지 못하고 있었던 거죠.
공인중개사를 통해 매장 이전받는 경우라면 그 부동산에서 완납 여부도 확인해 주기 때문에 크게 신경 쓰지 않아도 될 테지만, 직거래로 매장 이전받는 경우라면 이런 사소한 부분까지 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
완납 여부 확인할 때엔 전 임차인으로부터 완납 사실을 구두로 전달받는 것에 그치지 마시구요. 완납 사실을 확인할 수 있는 근거 자료를 요청하거나, 한전 등 관련 고객센터에 직접 연락을 취해 완납 사실을 더블 체크 해 볼 것을 권장드려요.
아주 극단적인 사례이지만, 몇 년 전 저의 경우 전 임차인이 전기 요금 납부를 계속 미루다 결국 잠수를 탄 일이 있었어요. 잔금 당일 본인이 병원에 있으니 저녁에 정산하겠다 답변을 문자로 받고 권리금 잔금을 치렀는데, 차일피일 미루다 며칠 후부터는 연락을 아예 받지 않아 버리더라고요.
저의 중개 경험 부족으로 생긴 일이라 생각하고 제 돈으로 우선 납부하고, 추후 소액 소송을 진행하려고 했었는데요. 하지만 20만 원 내외였고, 그 당시 갑자기 일이 많아지는 바람에 소송을 포기했었네요.
'권리금 잔금에서 해당 금액만큼 차감한 후, 그 차액을 권리금 잔금으로 입금해도 되지 않냐?'라는 생각이 드실 수도 있을 텐데요. 전 임차인이 승낙했거나, 특약으로 이런 대응 방안을 미리 정해두었다면 법적으로도 문제가 없겠지만, 전 임차인이 차액 입금을 거부하거나 특약으로 정해두지 않은 상태라면 법적 분쟁 여지가 있습니다.
그러므로 가능하다면 계약서 특약에 '잔금일까지 전기, 수도, 도시가스 요금 미납 시 권리금 잔금에서 해당 금액만큼 차감하고, 그 차액을 권리금 잔금으로 입금한다'라는 내용의 특약을 기입해 둘 것을 권장합니다.
양수받는 품목의 상태 확인
13.권리금 계약 시 양도양수 시설·설비 등 확인 (링크참조)에서 양도양수품 리스트 작성과 물품 상태를 사진과 영상으로 남겨두어야 한다고 설명드렸었는데요.
권리금 잔금 입금하기 전에는 해당 자료와 비교하면서 빠진 품목은 없는지, 전자 기기 작동 상태는 이전과 달라진 점이 없는지 등을 확인합니다.
작동 불량한 기기를 발견하게 되거나, 권리금에 포함된 물품이 누락된 것을 발견했을 때 전 임차인에게 해당 부분에 대하여 논의를 해야 하는데요. 잔금이 치러지고 난 후에 논의를 하게 되면 전 임차인이 비협조적으로 나올 가능성이 높습니다. 목적은 다 이루었으니 이후의 책임은 지지 않으려는 것이죠.
'기기 상태 불량 시 책임'은 실제 권리금 계약에서 가장 흔하게 발생하는 분쟁이기도 합니다. 저는 이와 같은 분쟁을 사전에 방지하기 위해 중요 물품(특히 전자기기) 상태 불량 시 누가 책임을 지는지에 대해 명확히 정리해두고 있는데요. 어느 쪽이 더 이득을 보는 계약인지 체크하고, 그 이득 보는 사람에게 책임 의무를 지게 하는 것이죠.
좀 더 풀어서 설명드리자면, 전 임차인이 주변 시세보다 권리금을 잘 받고 나가는 상황이라면 전 임차인에게 수리 책임을 지게 하고, 들어오는 새로운 임차인이 주변 시세보다 권리금을 낮게 주고 들어오는 급매 계약인 경우라면 새로운 임차인에게 수리 책임을 지게 합니다.
물론 '누가 더 간절히 이 계약을 원하느냐'라는 가장 큰 변수가 있지만, 더 많은 이득을 보는 사람이 수리 책임을 진다는 기준점을 정해두면 특별한 상황이 아니고서는 대부분 빠른 협상을 이끌어낼 수 있습니다.
개인 간의 거래에서는 이러한 상황이 닥쳤을 때 해결 방안을 특약으로 미리 정해두는 것을 권장합니다.
-양도양수 시설품 고장 및 파손될 시 전 임차인의 비용으로 수리한 후 새로운 임차인에게 양도키로 한다
-양도양수 시설품 고장 및 파손은 전 임차인과 무관하며, 고장 및 파손 발생 시 새로운 임차인의 비용으로 수리하여야 한다.
위 특약처럼 양도양수 시설품이 고장 및 파손되었을 때 누구의 책임인지 명확히 해 두는 것이죠.
요청사항 처리 완료 확인
권리금 계약 진행 할 때 요청해 둔 사항들이 있을 겁니다. 가게 뒤편에 방치된 고장 난 냉장고 처분이라던지, 인테리어 철거라던지 말이죠. 사소한 요청들도 있을 것이고, 계약 성사 여부를 판가름 지을 만큼 아주 중요한 요청사항들도 있을 겁니다.
사소한 요청 사항은 구두로 일러두는 것에 그쳐도 무방하지만, 중요하다 생각되는 요청 사항은 반드시 특약으로 기입해두어야 합니다. 그리고 권리금 잔금 입금하기 전에 처리 완료 여부를 확인하고 그 후, 권리금 잔금을 입금하는 것이죠.
사소한 요청 사항들은 처리완료되지 않았더라도 귀찮고 기분이 나빠진 정도에서 마무리될 수 있지만, 인테리어 철거처럼 금전적 부담이 큰 요청 사항은 나에게 큰 피해를 입힐 수 있습니다. 한 푼이라도 아껴야 하는 시점에 생각지 못한 비용이 지출되는 것은 막아야 하는 것이죠.
폐업신고, 행정처분 이력 확인
전 임차인이 만약 폐업 신고를 계속 미루게 되면 다음에 들어오는 새로운 임차인이 영업신고서, 사업자신고서를 제출했을 때 승인이 불가할 수 있습니다. 전 임차인이 해결해 줄 때까지 마냥 기다려야 하는 거죠. 이런 불필요한 시간 낭비를 줄이기 위해 잔금 치르기 전에 미리 확인을 해 두어야 하는 것입니다.
음식점, 학원처럼 영업증이 필요한 업종은 폐업 시 사업자폐업신고(세무서), 영업자폐업신고(시군구청, 교육청 등 관할청) 두 가지 모두 완료되어 있어야 합니다. 반대로 꽃집, 소품샵처럼 영업증이 필요 없는 업종은 세무서에 사업자폐업신고만 하면 되겠죠.
반면, 전 사업장의 영업증을 승계받는 경우에는 세무서에 '사업자폐업신고'는 완료되어 있어야 하고, 관할청에서 관리하는 '영업증'은 '계속 영업 중'으로 두어야 합니다. 폐업신고하면 안 됩니다. 전 임차인이 실수로 영업자 폐업신고까지 해버렸다면 새로운 임차인은 '신규 영업증'을 발급받아야 하고, 실사 등의 번거로운 절차를 거쳐야 하는 거죠.
그리고 영업증 승계받을 때 확인 해야 할 또 한 가지가 있죠. '행정처분 이력 확인'입니다, 영업증을 승계받으면 해당 매장에 내려진 행정처분(음식점의 경우 1년 내 행정처분이력)도 함께 승계받습니다.
계약서 작성하고 잔금이 치러지는 그 짧은 기간에도 충분히 행정처분이 내려질 수 있는데요. 이렇게 되면 새로운 임차인은 영업을 개시하기도 전에 이미 경고를 받고 시작하게 되고, 추후 본인의 과실로 행정처분을 받게 되면 가중된 처분을 받게 되므로 억울할 수 있을 겁니다.
영업증 승계하는 계약에서는 전 임차인이 행정처분 받으면 새로운 임차인에게 해당 내용을 고지해야 하는 의무가 있습니다. 하지만 현장에서는 행정처분 사실을 고지하지 않고 그냥 매장 넘기는 경우도 종종 발생하곤 합니다. 그러니 어쩔 수 없이 피해를 볼 수 있는 새로운 임차인이 나서서 꼼꼼히 알아볼 수밖에 없는 것입니다.
