22.상가임대차계약 잔금 전 체크리스트
등기내용 변경 있는지 확인하기
등기는 계약금 넣는 날 한번, 계약서 작성하는 날 또 한 번, 잔금 넣는 당일 마지막으로 한번 더. 적어도 세 번은 확인하고 계약 진행해야 '비교적 안전한 계약'을 했다고 볼 수 있어요.
계약금 넣을 때와 계약서 작성할 때 체크해야 할 사항은 아래 링크를 통해 상세히 확인해 볼 수 있으니 참고해 주시면 되구요.
마지막 잔금 넣기 직전에는 계약서 작성할 때의 등기 내용과 변경된 게 없는지 확인하는 단계라고 보시면 되는데요. 압류, 가압류, 전세권이 설정되어 있었는데 말소되었다던지, 근저당권이 설정되어 있었는데 그 금액이 줄어들어든 경우에는 오히려 임차인인 나에게 득이 되는 상황이라고 볼 수 있어요.
하지만 계약서 작성 이후 근저당권이 더 설정되었다던지, 전세권이 설정되었다던지, 없던 압류·가압류가 생겼다면 잔금 지급을 미루고 임대인과 이야기를 해봐야 합니다. 임대인이 변동된 경우에도 마찬가지이죠.
압류·가압류는 임대인이 세금 체납 등 '줘야 할 돈을 주지 않았기 때문에' 설정된 것이에요. 임대인의 신용을 의심해봐야 하고, 공·경매 진행 될 여지가 있는지 까지도 확인해봐야 하는데요. 이런 경우엔 임대인이 돈을 내고 압류·가압류 말소시키지 않는 이상 절대 잔금을 주면 안 됩니다. 가능하다면 해당 계약 자체를 무효로 하고 다른 매장 알아보시길 적극 권장합니다.
새로운 전세권이 설정되었거나(금액상향포함), 새로운 근저당권이 설정된 경우에는 그 금액이 해당 부동산에 얼마만큼 영향을 주는지, 만약 공경매가 진행될 때 나의 보증금이 안전할 수 있을지를 계산해봐야 합니다. 근저당권 총금액 + 전세권 총금액 + 선순위보증금(나보다 먼저 들어온 세입자가 있을 때 그 세입자들의 보증금 총금액) 총합이 부동산 공시가 대비해서 150% 안에 든다면 비교적 안전하다 볼 수 있으며, 잔금 넣어도 무방할 가능성이 높습니다.
하지만 150%를 넘게 되면 나의 보증금을 낮추는 방향으로 임대인에게 재협상 시도해 보시구요. 협상이 안될 시에는 계약을 무효로 하거나, 적어도 이러한 리스크가 있음을 인지하고 들어가셔야 합니다. 150%가 넘었다고 해서 무조건 위험하고, 무조건 공·경매로 넘어간다고 볼 수는 없기 때문에 세심한 판단이 필요합니다.
그리고 매매로 인한 소유자 변경, 지분권자 변경 또는 지분권 변동, 소유자 사망 등 소유자가 변동된 경우도 있을 겁니다. 매매로 인한 소유자 변경과 지분권자 변경, 지분권 변동은 사실 현장에서 흔히 일어나는 일은 아닙니다. 혹여 이런 일이 발생하더라도 동일한 내용으로 다음 소유자에게 승계되니 잔금을 누구에게 지급하면 되는지 물어보고, 근거자료 남겨 놓은 후, 그대로 이행하면 됩니다.
반면 잔금 지급 전 소유자가 사망하는 일은 종종 일어나는 일이기도 하죠. 이때에도 계약은 상속인에게 그대로 승계되니 상속인에게 '어느 쪽으로 잔금 입금하면 되는지' 협의 보시면 되는데요. 다만 이때에는 상속인 미확정 등으로 인해 법적 문제 발생 여지가 있을 수 있으니 법무사를 통해 안전하게 계약 마무리 짓는 것을 권장합니다.
공과금, 관리비 등 정산 완료 확인
전 임차인이 사용하고 있던 매장을 권리금 주고 인수한 경우라면, 공과금과 관리비 정산 의무는 전 임차인에게 있을 겁니다. 하지만 공실이었던 자리이거나, 임대인이 사용하던 매장을 인수받는 경우라면 공과금, 관리비 등 납부 의무는 임대인에게 있는 것이겠죠.
도시가스, 전기, 수도, 관리비 등은 잔금 지급 전날까지 깔끔하게 정리될 수 있도록, 계약서 작성하는 날 임대인에게 미리 말씀드려 놓으면 되는데요. 만약 어떠한 사정으로 임대인이 잔금 지급일까지 공과금 등을 정산하지 않았다면, 잔금 입금은 잠시 보류하고 즉시 임대인애게 완납 해 줄 것을 요청하면 됩니다.
하지만 임대인이 당장 해결해 줄 수 있는 여건이 되지 않는다면 잔금을 더 미루거나, 잔금에서 해당 비용만큼 차감하고 나머지 금액을 잔금으로 납부하는 방법을 제시해 보도록 합니다.
요청사항처리여부
방수공사, 인테리어 철거, 뒤뜰 폐기물 처리 등... 특약으로 정한 요청 사항이 있었다면 그 내용이 이행되었는지 확인하고 잔금을 보내도록 합니다. 미처리된 상태에서 잔금 납부를 하게 되면 임대인이 이런 이유, 저런 이유를 들며 미루는 일이 종종 있기 때문인데요.
모든 임대인이 이렇다는 건 아니지만, 잔금 이후 일 처리 속도가 임차인의 기대에 미치지 못해 불필요한 마찰을 빚는 경우를 종종 보게 됩니다. 그리고 요청사항 처리 비용이 클수록 불필요한 언쟁이 발생할 확률은 올라가죠.
그러므로 특약으로 정한 요청 사항은 되도록 잔금 입금 전에 모두 완료될 수 있도록 미리, 여러 번 언급해두어야 하구요. 잔금 입금일에도 요청 사항이 처리되어 있지 않다면 잔금입금 보류 할 것을 적극 권장하지만, 상황이 여의치 않다면 차선책으로 처리 비용 차감 후 차액을 잔금으로 보내거나, 처리 기한 확답을 받은 후 잔금 입금하도록 합니다. 포인트는 잔금 입금 전 해결 방안을 마련해 두어 임대인과 불필요한 마찰을 사전에 막아두는 것이죠.
누수 등 건물상태 확인
건물은 시간이 지남에 따라 자연히 낡아지기 마련입니다. 어제까지 멀쩡해 보였던 곳이 오늘 예상치 못한 문제가 발생되어 골칫덩이가 될 수 있어요. 그중 누수는 가장 예민한 부분인데요. 몇 천만 원, 몇 억의 돈을 주고 내부 인테리어 공사를 마쳤는데, 누수로 망가져버리면 속상함으로 그치지는 않을 겁니다. 경제적 피해까지 입는 거죠. 오히려 인테리어 전에 누수를 발견했다면 감사해야 할 일입니다.
잔금 지급하기 전에 건물 상태를 최종적으로 확인하고, 건물에 문제가 발생되었다면 즉시 임대인에게 해결해 줄 것을 요청해야 합니다. 그리고 잔금도 당연히 보류하는 것이죠.
하지만 상황에 따라 잔금 보류가 안 될 수도 있을 겁니다. 현장에서는 신규 임차인 측 인테리어 공사 업체의 일정 때문에 공사를 빨리 진행해야하는 경우도 심심찮게 볼 수 있는데요. 어떠한 이유로든 잔금을 먼저 지급해야 하는 상황에서는 문제 해결을 언제까지 해 줄 것인지, 관련 비용을 어디까지 지원해 줄 수 있는지를 명확히 하고, 관련 근거 자료를 마련해 놓은 후 마지막으로 잔금을 지급해야 합니다.
건물 노후로 인해 문제가 발생되었다면 임대인이 해결해 줘야 할 의무가 있음에도 불구하고 임대인의 성향에 따라 책임을 회피할 수도 있습니다. 이때에는 전반적인 상황 판단 후 계약 무효까지도 염두에 두어야 하는데요. 계약 기간 중 또 다른 문제가 발생되었을 때 일관된 태도로 회피할 가능성이 높기 때문에 깊은 고민이 필요합니다.
이상 상가 임대차 계약과 권리금 계약 할 때 어떤 것을 체크해야 하고, 어떻게 진행해야 하는지 22화에 걸쳐 설명드려봤는데요.
한 번의 실수로도 삶 자체가 흔들릴 수 있는 것이 부동산 계약입니다.
이 글을 보시는 분들이라도 안전한 계약하시길 바라는 마음으로 오랜 시간 걸쳐 완성한 글이니 계약 앞두고 계신 분이라면 1화부터 꼼꼼히 챙겨보시길 바라겠습니다.
