14. 사업장 이전일 협의 및 렌탈프리기간 확보
사업장 이전일 협의
공사 수요가 많은 시기 (주로 초봄과 늦여름)에는 인테리어 업체의 일정에 밀려 공사 시작이 늦어질 수 있어요. 장마철과 겹치면 잦은 비로 인해 작업 속도가 더뎌지기도 합니다.
계획해 둔 오픈 일정이 구체적으로 정해져 있다면, 매물 알아보기 전 인테리어 업체를 먼저 찾아가 공사 시작일과 소요 기간 등을 상담받고, 가능하다면 업체 선정까지도 마무리해 두는 것이 좋아요.
그 후 마음에 드는 매장을 발견했을 때 즉시 인테리어 업체에 연락해 현장 방문 요청을 하고, 구체적인 공사 견적과 착공 가능한 시점을 확인 후, 그 일정에 맞춰 잔금일(사업장 이전일)을 설정하는 것이 가장 이상적인 계약 방법입니다.
현 임차인 또는 임대인과 사업장 이전일 협의할 때, 이미 인테리어 업체가 선정되어 있다면 하루빨리 사업장을 양수받는 것이 유리합니다. 이 시점부터는 하루하루가 돈과 직결되므로 가능한 빠르게 영업을 시작해 초기 투자금을 회수하는 것이 중요하기 때문이죠.
반대로 인테리어 업체 선정이 되어 있지 않은 상태라면, 3~4주 정도 여유를 두고 사업장을 양수받을 수 있도록 적극적으로 협의해야 합니다. 잔금을 치르고 사업장은 인수했지만 공사를 시작하지 못하고 있다면, 월세 등 각종 비용은 그대로 나가면서 오픈 일정은 늦어지니 결국 손해로 이어질 수밖에 없기 때문이죠.
물론, 자신의 일정만 고집해서는 안될 텐데요. 권리금 계약 없이 임대차 계약만 진행한다면 나의 일정에 맞춰 협의하는 것이 수월할 수 있어요. 하지만 권리금 계약이 함께 이뤄지는 경우라면 내 일정에 맞춰 이전일 협의하는 것이 어려울 수 있습니다.
영업하고 계신 사장님 즉, 현 임차인의 손님 예약이 남아 있거나, 재고 정리할 시간이 필요하거나, 기타 개인 사정 등으로 인해 사업장 양도 시점을 한 두 달 후로 생각하는 경우가 의외로 많기 때문이죠. 특히 카페의 경우엔 여름 성수기를 보낸 후에 사업장을 양도하겠다고 못 박아두는 경우도 있습니다.
반대로 이미 영업을 종료한 매장은 하루라도 빨리 잔금을 치르고 사업장 양도하길 원합니다. 매출은 없는데 월세 등 각종 비용은 계속 나가고 있기 때문이죠.
이전일 협의를 할 때 각각 원하는 이전일의 중간점을 찾아 협의 보는 것이 가장 좋은 방법이나, 만약 순조롭게 진행되지 못할 경우엔 예상 매출액의 일부를 권리금에 추가로 반영해 이전 시점을 앞당기거나, 반대로 이전일을 늦추는 대신 권리금을 다운 조정하는 방식으로 타협점을 찾아가는 것이 좋습니다.
권리금 잔금일과 보증금 잔금일이 다를 때
일반적으로 보증금 잔금일이 곧 임대차 계약 시작일이 됩니다. 그리고 임대차 계약과 권리금 계약이 동시에 진행되는 경우에는 권리금 잔금과 보증금 잔금이 같은 날 입금될 수 있도록 하죠.
하지만 간혹 현 임차인이 권리금 잔금을 먼저 지급해 달라고 요구하면서, 권리금 잔금일과 보증금 잔금일이 서로 달라지는 경우가 있습니다. 이때 반드시 확인해야 할 부분이 바로 '권리금 잔금일과 보증금 잔금일 사이의 월세는 누가 부담하느냐'입니다.
현 임차인은 권리금 계약에서는 당사자가 되므로 꼼꼼하게 체크하지만, 임대차 계약에서는 당사자가 아니므로 소홀하게 대하는 경향이 있습니다. 다음 임차인의 임대차 계약 시작일이 언제인지 그리 관심이 많지 않다는 거죠. 그리고 권리금 잔금 입금일이 본인의 임대차 계약 종료일이라고 착각하기도 합니다. 권리금 잔금을 받고 난 이후에는 다음 임차인에게 사업장이 넘어갔으므로, 월세도 다음 임차인이 낸다고 생각하는 겁니다.
한편 임대인은 임차인이 바뀌는 과정에서 월세 공백이 발생되면 며칠간의 임대 소득이 사라지는 셈이 되므로 노골적으로 거부감을 드러내는 분들도 계십니다. 특히 임대 소득으로만 생활하시는 임대인일수록 더욱 민감하게 반응하시죠.
권리금 잔금일과 보증금 잔금일이 다를 경우, 일반적으로 권리금 잔금의 빠른 지급을 요구한 현 임차인이 공백 기간 동안의 월세를 납부합니다. 하지만 앞서 말씀드린 것처럼 현 임차인은 임대차계약의 당사자가 아니므로 해당 부분을 먼저 언급할 가능성이 크지 않습니다.
따라서 추후 불필요한 분쟁을 예방하기 위해서라도 내가 먼저 언급하되, 권리금 잔금은 먼저 지급하지만 보증금 잔금일까지의 월세는 현 임차인이 부담해야 한다는 점을 명확히 밝혀두는 것이 중요합니다.
렌탈프리기간 확보
렌탈프리 기간 협의는 반드시 임대인과 직접 대면하거나, 직접 통화를 통해 진행하는 것이 좋습니다. 임대인의 의무 사항이 아니라 어디까지나 '배려를 요청하는 것'이기 때문에 현 임차인 등 제3자를 통해 전달하면 오히려 임대인의 반감을 살 수 있기 때문이죠.
공실 상태였던 매장을 계약하는 경우라면 비교적 수월하게 렌탈프리 기간을 확보할 수 있지만, 기존에 영업하던 매장을 양수받는 상황이라면 협의가 쉽지 않을 수 있어요. 임대인 입장에선 월세 소득이 일정기간 동안 줄어들기 때문이죠.
매장 전체 철거 및 대규모 인테리어 공사가 진행된다면 그나마 설득하기 수월할 수 있습니다. 하지만 부분적인 인테리어 또는 청소 작업만 진행되는 매장이라면 설득하기가 여간 어려운 게 아닐 겁니다. 그렇다 하더라도 단 일주일 만이라도 렌탈프리기간을 확보해 초기 비용을 줄이는 것이 좋습니다.
TIP. 인테리어 업체 선정은 매물 알아보긴 전에
인테리어 업체를 미리 선정해 두면 마음에 드는 매장을 발견했을 때 즉시 견적을 받아볼 수 있다는 장점이 있죠. 하지만 진가는 두 곳 이상의 매장을 비교해야 할 때 확실히 드러납니다. 예를 들어 권리금 2천만 원인 A매장과 권리금 4천만 원인 B매장이 있습니다. 표면적으로는 당연히 A 매장이 경제적일 것이라 생각되지만, 인테리어 견적을 받아보니 A 매장은 6천만 원, B 매장 3천만 원이 나왔습니다. 권리금과 인테리어 비용을 합쳤을 땐 B 매장이 오히려 경제적인 것이죠.
