“자산운용은 긴 호흡, 원칙과 시스템이 중요해요”
더함의 자산 운용 이야기
앞서 부동산사업개발실과 공간기획실의 인터뷰로 더함의 부동산 개발에 대한 이야기를 들려드렸었는데요(글 바로 가기). 이번에는 부동산사업개발실과 공간기획실이 개발한 자산을 운영/관리하는, ‘사회적자산운용실’의 이야기를 들려드리고자 합니다.
사회적자산운용실은 자산운용의 통상적인 업역인 PM(Property Management), FM(Facility Management)에 더해, 주거 서비스와 관련된 CM(Community Management)을 담당하고 있습니다. 이들은 더함이 개발∙관리 중인 자산들을 ‘사회적 자산’으로 규정하고, 이를 체계적으로 관리해 나가고 있는데요. ‘사적 자산’이 아닌 ‘사회적 자산’을 운용하는 일이기에, 수익성의 극대화를 목표로 하는 기존의 자산운용 방식과는 차별성을 가질 수밖에 없겠지요. 노동자의 처우를 개선시키기 위해 노력하고, 한 공간을 특정 소비자들만 점유하게 하는 것이 아니라 더 많은 시민들에게 개방하는 것까지. 더함이 추구하는 사회적 자산의 운용은 경제성을 추구하면서도 사회적 가치의 창출을 지향하고 있습니다.
자산의 운영/관리는 건물의 생애주기를 함께하기에 ‘장거리 달리기’에 빗댈 수 있을 것 같습니다. 사회적자산운용실 김상용 실장은 ‘긴 호흡으로 가는 일이기에 조급해하면 안 된다’면서, 원칙과 시스템이 중요하다고 강조했는데요. 그런 점에서 사회적자산운용실은 더함의 ‘페이스메이커’를 담당하는 부서라는 생각이 들었습니다. 네 명의 ‘페이스메이커’를 만났습니다.
왼쪽부터 김 영 매니저, 신성균 팀장, 김상용 실장, 박경호 팀장Q. 간단한 자기소개 부탁드립니다.
김상용 : 사회적자산운용실을 총괄하고 있는 김상용 실장입니다. 종합 부동산 개발사에서 주택임대, 관리 분야의 업무를 해왔어요. 현재는 더함에서 실과 관련된 인사, 경영, 전략, 수주 등의 일을 총괄하고 있습니다.
박경호 : 사회적자산운용실 박경호 팀장입니다. 기업의 사회 공헌(CSR) 분야와 마케팅 영역에서 경험을 쌓고 더함에 입사하게 되었어요. 실의 주거 사업 부문을 중점적으로 맡고 있습니다.
신성균 : 페이지 명동, 마실 건물의 시설 관리를 맡고 있는 신성균 팀장입니다. 80년대 후반, 한국YWCA연합회관 시설 관리팀에 입사해 ‘페이지 명동’으로 거듭난 지금까지 한자리에서 시설 관리 업무를 해오고 있어요.
김 영 : 저는 김 영 매니저라고 하고요. 원래는 더함의 경영지원팀에서 전산, 회계 등의 업무를 맡아오다가 사회적자산운용실로 이동해 오피스 사업 부문을 맡고 있습니다. 전반적인 계약 사항, 회계 부분을 관리하고 있어요.
Q. 구체적으로 어떤 업무들을 하고 계시나요?
김상용 : 우선 사회적자산운용실은 실의 기능뿐 아니라 ‘스페이스잇다’라는 회사의 기능도 수행하고 있습니다. 스페이스잇다는 더함의 자회사로, ‘공간과 사람을 이어준다’는 미션을 토대로 주로 시설의 임대, 운영과 관리에 대한 부분을 담당하고 있는데요. 사업 부문은 크게 주거, 오피스로 나눌 수 있을 것 같아요. 주거 분야에서는 공공지원 민간임대주택인 위스테이별내와 지축이 있고, 여기서 주택 임대관리업(PM), 커뮤니티 주거서비스(CM) 분야를 담당하고 있어요.
저희가 수행하는 업무에는 크게 PM(Property Management), FM(Facility Management), CM(Community Management)이라는 세 가지 영역이 있는데요. 우선 PM 업무는 소유주를 대신해 현장에서 이뤄지는 모든 일을 총괄하는 일이에요. 보통의 건물에서는 임대료 수취가 중요한데, 이를 비롯해 입주사 관리, 체납에 대한 고지, 독촉, 행정업무, 민원 등의 일들을 수행하고 있어요. 여기에 공실이 발생하게 되면 마케팅을 하는 업무가 더해집니다. FM은 말 그대로 미화∙청소∙설비 등, 시설의 전반적인 컨디션을 유지하는 일인데요. 대규모 빌딩과 단지의 시설관리는 외부 업체들과 협력하여 진행하고 있지만, 명동에 위치한 ‘페이지 명동’, 그리고 ‘커뮤니티하우스 마실’의 시설관리는 오랜 기간 이 빌딩들을 관리해 오신 신성균 팀장님이 총괄해 주고 계십니다. CM은 공간과 사람, 사람과 사람을 잘 연결시키기 위해 추가적으로 수행하고 있는 더함 자산운용의 고유 영역인데요. 커뮤니티 시설을 공동체의 원칙에 맞게 관리하고, 이용자들의 일정을 조율하고, 다양한 문화/교육 프로그램을 기획하는 등의 일을 진행합니다. 공간이 지속적으로 관리되지 않는다면 사람들의 이용 또한 저조할 것이고, 그런 이유로 대부분 아파트 단지의 시설이 활기를 잃어가고 있기도 하죠. 커뮤니티의 활동에 활력을 불어넣는 일이 곧 공간에 활력을 불어넣는 일이기에, 저희는 이 CM도 자산운용의 중요한 축으로 고려하고 있습니다.
김 영 : PM의 업무는 맡고 있는 건이나 계약에 따라 업무의 범위가 달라져요. 제가 현재 관리하고 있는 KT 노량진 사옥의 경우, 리츠가 소유하고 있는 곳이어서 그들을 대신해 저희가 전반적인 업무를 수행하고 있어요. 건물이 맺고 있는 계약, 운영에 필요한 비용 등을 PM이 계산해서 보고를 하는 형식이고요.
Q. ‘사회적자산운용’은 업계에서 일반적으로 쓰이는 용어는 아닌 것 같아요. 여기에 특별한 의미가 있나요?
박경호 : 보통의 부동산 운용은 소유에 초점이 맞춰져 있는 경우가 많아요. 소유의 목적은 경제적 가치만을 높이기 위한 것이죠. 하지만 ‘사회적 자산’은 자산의 일부를 공공과 나누기도 하고, 사회에 도움이 될 수 있는 활동을 해 나가기도 한다는 점에서 차이가 있어요. 이를테면 페이지 명동은 1960년대에 지어진 ‘한국YWCA연합회관’이라는 미래유산을 관리∙보존한다는 의미에서 재건축 대신 리모델링을 하기로 결정했는데요. 이런 결정 또한 건축물이 갖는 사회적 가치를 유지하고 알리는 행위라는 생각이 들어요.
김 영 : 저는 ‘사회적 자산’이란 말에 담긴 의미와 역할을 고민하는 것이 비단 저희 실에 한정된 문제는 아니라고 생각해요. 공간을 통해 사회적 안전망을 조성하려는 더함의 비전이 먼저 있는 것이고, 구성원 모두가 ‘사회적 자산’을 만들어 가는 일에 일조하고 있다고 생각해요. 저희 실은 사람들의 교류가 일어나는 공간을 매끄럽게 운영하는 역할을 맡고 있는 것이죠.
김상용 : 일반적인 자산운용과 저희 실의 방식은 운용하는 대상과 목적, 방법 면에서 달라요. 일반적인 자산운용의 유일한 목적이 경제적 가치 상승이라면, 사회적자산운용은 거기에 사회적 가치를 창출한다는 목적도 가지고 있어요. 일반적인 자산운용을 포괄하는, 더 큰 개념이라고 볼 수 있죠. 여기서 사회적 가치란, 공공의 이익 혹은 공동체의 발전에 기여할 수 있는 것이어야 해요. 이를테면 환경 보호나 에너지 절약, 사회적 약자 배려, 일자리 창출 같은 것들이죠. 가령, 마을 일자리 사업으로 입주민들에게 일자리를 제공해 마을 안에서 선순환 구조를 만드는 위스테이 단지처럼요.
신성균 : 어떤 점에서는 오해가 생길 수 있어요. 사회적 가치를 추구한다고 하면 비영리적인 활동만을 생각하시는 분들이 많거든요. 더함은 이윤 추구를 하면서도 그 일부를 사회에 환원시킨다는 점에서 비영리단체와 구분되는 지점이 있어요.
Q. 그렇다면 말씀해 주신 ‘사회적 자산’을 운용하는, 실만의 차별점이 있을까요?
김상용 : 더함이 공간을 통해 해결하고자 하는 문제 중에는 ‘젠트리피케이션’의 문제도 포함되어 있어요. 도심 내 빌딩들 대다수가 계약 기간을 짧게 설정하고 임대료를 높여가고 있지만, 저희는 그런 방식을 지양합니다. 사업 재무구조를 설계할 때부터 임차인들이 적정 비용만을 내며 오래 머무를 수 있는 방식을 고민하고 반영했어요. 그 결과, 리모델링 이전에 입주해 있던 ‘명동화원’과 인도 음식점 ‘타지’가 재입주를 하게 됐죠. 여기에 사회적 가치를 생각하면서 많은 사람들과 공간을 나누려는 뜻에서 소셜 임팩트를 추구하는 ‘현대차정몽구재단’, ‘몰또’를 유치, 기획하기도 하고요.
김 영 : 일하면서 종종 느낀 부분인데, 보통 시설관리 업계는 노동자들의 처우나 근무환경이 열악한 경우가 많거든요. PM 사와 시설관리사가 상하관계라고 생각하기도 하고요. 그런 것들이 기본적으로 깔려 있는 것 같아요. 실제로 KT 노량진 사옥에 가면 근무하시는 분들이 부담스러울 정도로 깍듯하세요. 그런 태도가 몸에 밴 거죠. 저희는 역으로 그런 부분을 바꾸려고 노력하고, 파트너로서 힘을 실어드리려고 노력하고 있어요. 상하관계가 아니라 파트너로 생각하고요.
Q. 자산운용을 통해 수익을 창출하지만, 동시에 사회적 가치를 고려한다는 점이 인상적이네요. 이는 개발 단계에서부터 운영을 고려하는 구조를 만들었기 때문에 가능한 게 아닐까 싶은 생각도 들어요.
박경호 : ‘커뮤니티’와 ‘사회적 안전망’ 회복을 중요한 가치로 생각하는 저희의 입장에서는 개발 이후를 고려하는 게 어쩌면 당연했을 거라 생각해요. 사업을 기획하는 단계에서부터 이미 임대, 시설 영역을 통합적으로 관리한다는 밑그림을 그리기 때문이에요. 그런데 보통은 시행사가 준공 이후의 현장 관리까지 하는 경우는 많지 않아요. 자산 운용의 영역으로 넘어가면 PM사, FM사 등 각자의 역할에 맞게 분업화되어 있고요. 그러나 운영 과정에서 발생하는 여러 문제를 짚고, 해결해 나가지 않았다면 더함이 제시하는 모델의 진정성은 조금 떨어졌을 것 같아요. 앞으로도 많은 어려움이 있겠지만, 시간이 지날수록 조금씩 단단해질 거라 생각해요.
김상용 : 아쉽게도 우리나라에서는 개발의 목적보다 이익창출이 우선시 될 때가 많아요. 분양을 통해 소유권이 이전된 경우에는 개개인의 자산 가치 증대를 위해 개발된 목적과 다르게 이용되기도 하죠. 더함은 부동산 개발 이후에도 이 목표와 방향성을 유지하기 위해 운영, 관리에 참여하는 거예요. 사회적자산운용실의 목표는 공간을 잘 운영하고 관리하며 이용자들에게 만족을 드리는 것이고요. 나아가 이 사례들을 통해 부동산사업개발실과 공간기획실에 의미 있는 인사이트와 물음을 던지는 거예요.
Q. 이야기해 주신 것처럼, 더함은 기존의 업계와는 다르게 부동산 개발에서 운영까지의 영역을 모두 수행하고 있어요. 그리고 이에 맞는 다양한 전문성을 가진 사람들이 모여 있다는 점이 특정 업역에 관한 내용만을 뾰족하게 다루는 회사와 구분되는 지점일 것 같은데요. 이런 점이 실제 업무에서 영향을 미치기도 하나요?
김상용 : 앞서 말씀드린 것처럼, 사회적자산운용실은 더함이라는 회사의 부서이기도 하지만, 별도 법인으로서 업무도 수행하기 때문에 구성원에게 주어지는 일의 스펙트럼이 넓은 편이에요. 저는 부동산 업계에서 20년 넘게 일을 해왔고, 신 팀장님은 30년이 넘는 시설 관리 경력을 가지고 있지만 경호 팀장님과 영 매니저님은 조금 다르거든요. 각자 CSR, 경영지원 같은 업역을 가지고 있는데, 저는 오히려 다양한 능력을 가진 구성원들이 있어 뭉쳤을 때 시너지가 난다고 생각해요. 이를테면 KT 노량진 사옥에 대한 PM 업무를 할 때, 정말 ‘살림’하는 능력이 필요하거든요. 건물에 임대료가 얼마나 들어왔고, 어떤 비용이 어디로 나가는지 통제를 해야 해서 보통 회계 담당자를 따로 고용하곤 해요. 그런데 경영지원팀 출신의 영 매니저님이 있어 이런 역할까지 해주시고 있죠. 경호 팀장님 같은 경우도 아파트에 입주한 많은 분들을 상대로 설득하고, 설명하고 응대하는 과정을 너무 잘해주고 계세요. 이런 분야는 부동산에 대한 지식과 경력만으로는 커버하기 어려운 부분인 건데 말이죠.
더함 내에 다양한 사업부서가 있다는 것도 장점인 것 같아요. 운영이나 관리 등, 한 가지 분야만 알고 있다면 오히려 다른 주체들과의 대화가 어려웠을 것 같아요. 저희는 앞단의 개발 부서가 있기 때문에 어떤 일을 진행할 때 저촉되거나 누락된 것이 없는지 확인할 수 있다는 장점도 있어요. 개발 방식에 맞춰 관리 솔루션을 제안하기도 하고요.
Q. 상업시설과 주거시설을 나누어 설명해 주셨어요. 그 둘 사이를 운영하는 데 있어서의 차이점이 있을까요.
박경호 : 시설을 운영한다는 점에서는 근본적으로 비슷하지만, 주거 부문은 사람이 살아가는 곳이다 보니 크고 작은, 생활에 밀착된 사건이 발생하는 것 같아요. 실생활에서 벌어지는 일들에 대한 민원, 개선사항 요구, 그리고 그것을 관리하는 밑단의 업무들이 많이 있는데요. 상업시설은 주거시설처럼 오래 머무는 내밀한 공간은 아니다 보니 그런 부분에서 차이가 있는 것 같아요.
김상용 : 가장 큰 차이는 민원의 성격인 것 같아요. 오피스는 소통을 주로 담당하는 지원부서의 직원이 1~2명으로 정해져 있기도 하고, 민원의 스펙트럼이 그렇게 넓지는 않은 것 같아요. 반면 주거지는 그 안에 살아가는 사람이 다양한 만큼 민원도 다양하죠. 하나하나가 입주자분들의 삶의 질에 직접적으로 영향을 미칠 수도 있다 보니 대응하는 일에 있어 여러모로 조심스러운 것도 사실이에요.
그 안에서 중심을 잘 잡기 위해서는 원칙이 필요하다고 생각해요. 어떤 형태의 자산이든 분명한 원칙을 정하고, 그에 맞춰 탄력적으로 대응하는 태도가 요구된다고 보거든요. 원칙에 어긋나면 분명하게 의사를 표현할 수도 있어야 하고, 반대로 잘못이 있다면 확실하게 인정하고 사과를 하는 행동이 필요하고요. 아무래도 이런 능력은 민원이 특히 많이 발생하는, 주거지에서 많이 요구되는 것 같아요.
김 영 : 상용 실장님이 중심을 잡아주는 역할을 잘해주시는 것 같아요. 원칙은 최대한 보수적으로 잡되, 나머지는 현장 실무자들에게 권한을 주시면서 상황을 유연하게 대처할 수 있는 능력을 기르게 해 주시거든요.
김상용 : 자산운용에서 원칙은 굉장히 중요해요. 정확한 입장을 전달할 수 있기 때문이죠. 입주한 사람들의 입장에서는 처음에 될 것처럼 이야기를 하다가 안된다는 걸 알면 실망감이 더 크게 느껴지거든요. 그렇기 때문에 처음부터 우리의 원칙이 무엇인지를 인지시켜 드리는 것이 중요해요. 그러면서 서로에게 잘 맞는 방법을 찾아가는 거죠. 양보를 하기도 하고요. 원칙도 없이 이야기가 달라지면 나중에 싸우게 되는 수밖에 없어요. 이야기를 하더라도 원칙을 바탕으로 이야기를 해야죠. 관리할 때 가장 중요한 부분인 것 같아요.
그리고 어떤 일이든 생길 수 있기 때문에 미리 대비하는 자세도 필요해요. 무슨 일이 생겼을 때 빨리 대응하면 좋은데, 사전에 준비가 되어 있지 않으면 입주사들의 입장에서는 실망할 수밖에 없겠죠. 좋은 관리자는 일이 터지고 난 다음에 열심히 하는 게 아니라, 앞으로 생겨날 일을 미리 생각해서 대비하는 사람이라고 생각해요.
박경호 : 저는 신 팀장님을 보면서 많이 느끼는데, 오피스나 주거시설을 통틀어 모두 사람이 처리하는 일이기 때문에 관계를 잘 쌓는 일이 무엇보다 중요한 것 같아요. 어떻게 보면 개인 간의 관계라고 보일 수도 있지만, 입주민, 입주사들은 저희를 보고 더함을 판단하실 테니까요. 위스테이의 입주민들과 저희 직원들도 관계가 쌓이고 정이 들면서 서로의 우군이 되는 것 같고요.
신성균 : 잘 지낼 수밖에 없어요. 그리고 여기에는 노하우가 없는 것 같아요. 하루 중에도 여러 번 마주치는데, 다툴 수는 없으니까요. 입주사는 저희의 고객이니 불편한 점이 있다면 최대한 들어드리고, 해결하려고 노력하죠.
Q. 말씀을 듣고 보니 자산운용도 결국 사람이 하는 일이기에 관계가 정말 중요하다는 생각이 드네요.
박경호 : 맞아요. 저희가 운용 중인 곳에 계신 소장님들과 센터장님, 매니저님들 모두 너무 소중해요. 부동산 개발 사업으로 보면 사회적자산운용실이 가장 뒤에 있지만, 개발된 건을 끝까지 끌고 가는 것도 결국 저희거든요. 그래서 초반에 세팅하는 데에 드는 업무량이 상당한데, 그 안에서 현장을 잘 알고 있는 분들이 계시면 일의 부담이 훨씬 줄어드는 것 같아요.
김 영 : 어떻게 보면 저희가 운이 좋은 것 같아요. PM들에게는 시설 관리 담당자와의 협력이 굉장히 중요하거든요. 그렇지 않으면 PM이 일일이 신경을 써야 하는 상황이 발생하는데, 현장에 계신 분들이 협조도 잘해주시고, 소통도 원활한 편이에요. 업계 분들께 듣기로, PM사가 중간에 바뀔 경우 현장 소장님들이 기싸움을 한다거나 협조를 안 해주는 경우도 왕왕 있다고는 하더라고요. 저희는 너무 좋은 분들을 만나게 된 거죠.
Q. 아무래도 사람을 많이 만나는 직업이다 보니, 관계에서 오는 스트레스도 있지만, 그만큼 보람도 느끼실 것 같아요. 더함에서 일하며 가장 기억에 남는 순간을 꼽자면요?
신성균 : 페이지 명동 리모델링 때가 가장 기억에 남네요. 같은 건물에서 오랜 시간 일을 해왔다 보니 전기∙설비 같은 것들이 어디에 있는지 다 알거든요. 그래서 작업자들이 굉장히 편했죠. 그렇게 바뀐 모습을 보니 기분이 좋아요. 원래 루프탑에 있는 701호가 이전에는 보일러 연통이 있던 창고였는데, 이렇게 세련된 모습으로 바뀔 줄 몰랐죠.
김상용 : 주변 사람들에게 보람차고 활력 있어 보인다는 이야기를 종종 듣는데요. 개인적으로 추구하는 가치와 하는 일에서 오는 보람이 일치한다는 건 쉽지 않은데, 그런 점에서 저는 운이 좋은 것 같아요. 물론 일을 진행하면서 힘든 때도 더러 있죠. 그래도 페이지 명동을 비롯해 우리가 하나하나 신경을 써서 참 잘 바꿔 놓았고, 가꾸고 있다는 생각이 들어요. 어떻게 보면 여러 사람들에게 좋은 영향력을 끼친 거잖아요.
김 영 : 경영지원팀에서 쌓아 온 업무 역량이 부서 이동 후에도 여전히 도움이 되고, 다른 구성원분들의 필요를 충족시키고 있다 느껴질 때 보람을 느껴요. 어떻게 보면 회사의 살림을 하다가 자산에 대한 살림으로 옮겨 온 건데, 기본기가 있는 상태에서 새로운 것들을 배우게 되니 그 점도 만족스럽고요. 나아가 부서를 이동하면서 입주사, 관계사 등 사람을 만나는 일이 잦아졌는데요. 계약이나 운영에 대한 내용을 협상하고, 조율하는 과정이 제 개인적인 삶에도 도움이 되는 것 같아요.
박경호 : 저도 영 매니저님처럼, 속해 있는 조직 내에서 저의 효능감을 확인할 때 보람을 느끼는 것 같아요. 그런 효능감을 가장 크게 느꼈을 때가 위스테이별내와 지축의 입주 시기였던 것 같은데요. 임대관리 센터에서 처음 세팅할 땐 아무도 없는 텅 빈 단지거든요. 그렇게 바쁘게 지내다가 어느 날 고개를 들어 보면, 어느새 많은 분이 입주를 해서 집집마다 불이 켜 있는 거예요. 단지가 불빛으로 가득 찬 느낌인데 기분이 묘하더라고요.
어쩌면 공간 사업이라는 게 그런 것 같아요. 나는 이 커다란 건물의 일부에 일조했을 뿐이지만, 회사 차원에서 도움 되는 일이었다는 사실을 상기시키면 보람되더라고요. 특히 위스테이에 입주한 분들은 이름도 모르는 사람들, 만나기도 어려운 이들이거든요. 그 안에서도 서로를 모르고 살아가도 될 법한데 회사의 방향에 공감해 주시고, 그분들의 아이가 커가는 모습을 보면서 보람됨을 느껴요. 아까 말씀드린 것처럼 PM으로서 초기 세팅을 하는 게 굉장히 터프한 작업이라 항상 불안감을 느끼는데요. 그럴 때마다 상용 실장님이 옆에서 잘 될 거라고 이야기를 해주세요. 위스테이별내, 지축, 그리고 페이지 명동을 거치면서 이제는 정말 불안감보다는 잘 될 거라는 생각으로 일을 대하게 됐어요.
Q. 다양한 사람들을 만나고, 또 여러 이해 관계를 조율해야 하는 업이다 보니, 어떤 마음가짐으로 일을 대하는지도 정말 중요할 것 같습니다.
김상용 : 우리의 업이 긴 호흡으로 진행되는 거라는 사실을 인지할 필요가 있어요. 조급해하면 안 돼요. 우리가 만나게 되는 분들 중에는 거친 분들도 있을 수 있고, 어떤 판단은 고민이 될 때도 있겠지만 하나씩 하나씩 차근차근 풀어 가야 해요. 그래서 초기 세팅이 중요한데요. 시스템을 잘 잡아 놓으면 안정적으로 길게 갈 수 있어요. 우리가 현장에서 빠지더라도 자체적으로 돌아갈 수 있게 하는 거죠. 저는 큰 이슈가 아닌 이상 키를 쥐고 있는 담당자가 문제를 해결하게 하는데요. 그런 경험들을 직접 부딪히면서 축적해 나가야 개인적인 성장도 가능하다고 생각해요.
