지금 할 걸 하자
2021년 9월 7일(화) 돈을 모으는 방법 : 부읽남, 부룡
부동산 읽어주는 남자 채널은 매주 화요일 오후 12시부터 2시 넘어서까지 긴 시간을 라이브로 한다. 중간에 했던 이야기에서 2억 원을 모으는 가장 빠른 방법은 100만 원부터 모으는 것이라는 말에 무릎을 쳤다. 그러니까 지금 자신이 할 수 있는 걸 하라는 게 포인트다. 방송에서 한 예로 6호선 끝쪽 아파트 이야기했는데, 복도식과 지상주차장이 나왔는데 내가 얼마나 현실부정을 한 것인지 또다시 보게 된다.
부룡 채널의 번개 방송에서도 흥미로운 이야기가 많아서 기록했다. 벌써 영상으로 풀버전이 올라왔다.
https://youtu.be/_vUa6z_e6Ik
크게 보면 투자자 두 부류
- 물 들어올 때 노젓는 투자자
- 장기적으로 크게 먹는 투자자
투자할 때는 내가 원하는 것을 먼저 던져놓고 할 수 없습니다.
이렇게 해야 한다는 전제를 걸어놓으면 답이 풀리지 않는 경우가 많습니다.
행동심리학에서는 기준점 효과라고 하는데요.
투자는 '대응'입니다~즉 계획을 세우는 것중에 그대로 진행이 되지 않았을 거예요.
재개발이나 아파트를 사고 싶다고 생각하고 나면 고정값이 있으니 대응이 되지 않는 거죠.
지금 현재 상황에서 세금이 어떻고, 더 좋은 것으로 옮겨갈 수 있을까? 하는 걸 살펴봐야 합니다.
앞으로 시장은 더 급격히 변하게 될 겁니다. 일차적으로 세금과 함께 먼저 어디로 가야 할지 잠시 멈추셔도 될 듯합니다.
투자는 장기적으로 결과로 승부하는 것입니다. 지금 분위기에 휩쓸리는 게 아니겠죠.
조급증
뜨금한 마음을 이용하는 투자자들이 있습니다. 주식에서 말하는 모멘텀 투자죠. 이것은 가치투자 영역에서 매우 안좋을 수도 있어요. 우르르 몰려드니까 이상한 모습이 나타났습니다. 부동산 투자가 단타 모멘텀 분위기가 형성돼있습니다.
모멘텀 투자가 활성화되는 시장, 흔히 말하는 잘 알려진 전문가들이 보수적으로 유지할 때는 그 투자가 활발해집니다. 그런 분을 선호하는 경향도 많죠. 이 상황은 2006년 이후에 심했고 그 분들은 다 사라졌죠.
아직 기회가 많은데 추격매수를 하느냐. 잘못하면 설거지 당할 수 있다고 말씀드리는 거예요. 투자의 기본 원리와 원칙에 맞춰 투자할 수 있습니다.
천안 1억 원 이하 어떤가요?
스스로 천안과 1억 원 이하를 관심을 가지게 된 계기가 무엇이었습니까? 본인이 스스로 판단해서 들어가는 건가요? 그렇다면 괜찮습니다. 누군가가 블로그나 주변에서 여기하면 이렇다더라 해서 내가 관심을 가진 분들이 추격매수와 마음이 급해진 분들이 많아요.
상승 후반부 모멘텀 시장이 오게 되면, 설거지할 투기 대상을 찾는 사람들이 많이 나타납니다. 첫번째, 1억 원 미만 아파트 오릅니다. 오르는 이유가 입주물량 부족 기본적인 원리에 의해 그런 것도 있고, 누군가 들어가서 이야길해서 작전세력이 아니라고 하지만.
만약에 본인이 천안에 관심을 가지게 됐고, 이렇게 움직일 것이란 판단이 서지 않으면, 절대 매매 반대합니다. 앞으로 무슨 호재가 들어올 예정이고, 그것이 확정된다면 장기적으로 오르겠다고 판단해야 합니다!
원래부터 좋아하는 곳이 아니었다면 언젠가는 크게 당하게 됩니다. 지역에 상관없습니다. 1억 원 이하는 원래 사람들이 좋지 않았으니까 가격이 그렇게 형성됐겠죠. 초보자라면 1억 원 이하에는 들어가지 마시라~
천안과 1억 원 이하 물건에 대해 왜 관심을 가지게 됐는지 더 먼저여야 합니다. 1억 원 이하 물건에 들어가는 건 좋지만 설거지 대상이 될 수밖에 없을 가능성이 있습니다. 결과는 2,3년 이후에 나올 테니까요.
수원 아파트에 살고 있습니다. 이사하는 곳이 호재가 터진 신도시라서 고민이에요.
이 동네보다 좋은 동네로 이사가고 싶습니다. 이사가려는데 문제는 그곳에 호재가 생기면서 가격이 급등했습니다. 싸게 살 기회를 놓쳤고 들어갈 수밖에 없는 상황이네요. 영끌해서 들어가야 하나요? 솔직히 가격 차이가 벌어졌으니 답이 없죠.
엄청나게 오른 곳을 영끌해서 가는 걸 반대합니다. 다른 곳을 걸쳐서 기회를 노리는 게 좋습니다. 마음이 조급하니 다른 곳이 안 보일 거예요. 부동산은 내 입장으로 보면 답이 안 보입니다.
무언가 하지 않으면 제로. 조금이라도 수익한다면 대체 지역으로 이동.
그 동네 사는 사람 입장에서 생각하면, 가격을 많이 오르게 되겠죠. 입주 때까지 긴 시간이 남아있는데, 첫 불꽃은 화려하지만 호가는 갈수록 줄어듭니다.
흥분이 가라앉고 주춤할 때 들어가는 것도 방법입니다.
본인 입장에서 이야기하지 않죠. 부동산 투자는 장기적으로 하는 개념입니다.
신혼부부, 영끌해서 재개발 아파트를 구매했습니다. 종착역은 마용성인데, 상급지 이동이 멀어지는 듯합니다. 재개발 투자가 답답하네요.
전형적인 초보자의 모습이죠. 당연한 거니까 고민하지 않으셔도 됩니다. 원리부터 설명해볼게요. 일단 단기적인 시각을 보여주고 계세요. 본인이 원하는 로망은 마포구, 용산구, 성동구인데 그게 먼나라 이야기라고 하신 거죠. 내가 아는 수준과 투자방법과 기술로 세상을 함부로 평가하고 계시네요. 이렇게 말하면 기분이 나쁠 수 있습니다.
시간이 흐릅니다. 상승장이 계속 될 순 없다고 말씀드리죠. 상승이 있으면 하락이 있고, 하락이 있으면 다시 상승이 오듯이 반복됩니다. 그랬을 때 예를 들어서 재개발 구매했으니까 내 기분인 거죠.
예를 들어 하락장이 왔을 때, 가격은 떨어져 있겠죠. 경매라는 투자기술이 있습니다. 15억 원이 10억 원으로 하락할 수도 있고요. 그 시점에 경매를 이용해 무난한 경매권으로 10억 원대 아파트를 8억 원에 샀다고 해볼게요. 내가 샀던 재개발 아파트 자체가 경매를 이용해 마용성으로 충분히 들어갈 수도 있겠죠. 현재 상황으로만 미래에 어떻게 될 지 모르니까요.
시점마다 유용한 투자기술을 찾아서 내가 원하는 목표를 이루면 되는 거예요.
쓸데없는 고민은 하지 않는 게 좋고, 투자는 내 지식을 쌓아가는 과정에서 대응하는 것이라는 걸!
신혼부부 빌라 전세 거주인데요. 지금이라도 매수 추진하는 것이 맞을까요?
다들 자기 상황을 보고 고민합니다. 내가 어떻게 해야 가장 좋은 선택할 수 있을까 접근하기보다 나와 같은 사람이 많겠죠. 이 사람들이 어떤 행동을 하게 될까 이것을 고민하는 게 맞습니다. 의식적으로 생각하셔야 하죠.
마음은 조급하고 전세 가격은 오르고 있고요. 4~6억 원 전후에 해당되는 아파트를 사려고 하면 LTV혜택을 받아야겠다는 심리가 강하겠죠. 그래서 지금 현재 서울이 대세라는 모습들이 집을 사려는 실수요자들이 약간 조금 먼 곳으로 움직이고 있는 것이거든요.
실거주를 고민한다면 가능한 사는 게 맞습니다. 나는 마음에 안들어도 누군가는 그곳을 사야 한다면 그 곳은 오르는 거죠.
목포 매매지수 바닥 다지기를 하고 있는데요. 현 시점에 목포 투자를 어떻게 보시나요?
A와 B중에 어떤 것이 좋아요? 이 질문은 잘못됐습니다. 목포에 관심이 있고 스스로 분석도 들어있죠. 2024년까지 공급이 부족하다고 보고 있는데, 지금 목포 투자를 어떻게 보냐고 질문하면 어느 누구도 알 수 없어요.
부동산 투자 기본 개념 중에 상승이 있으면 하락이 있고, 하락이 있으면 상승이 있습니다.
하락을 다지고 있었던 목포 같은 경우에는 상승의 가능이 높아진 거죠.
공급이 줄어들면 가격이 오르는 건 원리죠. 확률 게임으로 보면 장기적으로 목포를 보면 관심도가 높아질 수밖에 없다는 게 나오죠. 지금 시점에 목포 투자를 하느냐, 마느냐를 맞출 수 없습니다.
사람들이 들어오는 게 보였다면, 목포 이야기가 계속 나올 테고 내가 원하는 흐름이 나왔을 때 들어가는 게 좋죠. 현 시점이 중요한 게 아니죠. 군산도 바닥다지기 하다가 작년 후반부터 지금 상승장이 오고 있죠. 사람들이 만들어 내는 것.
요즘 현금을 모으고 있는 게 맞을까요?
현금, 가지고 있어도 됩니다. 현금은 쓰레기라고 하는 분들이 많죠. 인플레이션 시대에는 현금을 가지고 있으면 안된다고요. 인플레이션 시대에는 자산 투자를 하는 것이 현금 가치가 떨어지니까 내 돈의 가치를 방어하는데 도움이 되는 건 맞아요.
투자의 합리화를 시키는데 사용하는 건 위험합니다. 전액으로 자산투자하는 사람은 없습니다.
문제는 이 시기부터 리스크가 발생합니다. 많은 사람들이 투자해야 하는 걸 알게 됐고, 통장에 돈있는 걸 견뎌내지 못하죠. 과열지구가 나타납니다. 그런 순간, 무너지는 상황이 발생합니다. 상승 후반기에서 쇠퇴기에 나타나는 거죠.
현금을 보유하는 건 맞습니다! 최소한 리스크 관리를 위해 현금 보유는 맞다는 거죠. 투자에 집중하는 건 맞지만 리스크 관리할 수 있을 정도!
일시적 2주택 비과세 실현하는 게 맞나요?
저 역시도, 지금 내가 보유한 것으로 최고 수익을 내야 한다는 강박을 가진 분들이 많습니다. 저는 부동산 투자는 장기적으로 해야 한다고 보는 사람입니다. 수많은 부침이 있어요. 계획 세우고 난 후에 그대로 된 적이 몇 번이나 있으신가요? 계획대로 된 경우가 거의 없죠. 낭패를 겪었고 헉헉대며 대응하고 살았죠.
부동산 투자로 넘어오면 많은 분들이 지금 현재 내가 가둬놓은 내 물건으로 최고 수익을 봐야 한다는 생각을 벗어나지 못하세요. 계획을 세운대로 되지 않을 가능성이 더 높아요. 개인적으로 내가 가진 물건으로 최고의 수익을 내겠다는 건 불가능에 도전하는 거라고 봐요. 내 물건으로 적정하게 수익을 본 상태에서 지켜보고 있다가 굉장히 싸게 나왔거나 그것도 또다른 수익을 낼 수 있는 게 높아지겠죠. 적정하게 수익을 확정시키고 다음 물건에 집중하면서 기회를 봐야겠죠.
상승장이 진행하는 지금, 완화되진 않을 듯해요. 최대한 수익을 만들어놓고 공부하면서 가장 확률이 높은 물건을 그때 구입하는 게 훨씬 유리하다고 봐요.
일산 주엽역 못난이 건물이 오를 것이라고 했는데요. 계속 상승여력이 있을까요?
전문가의 말은 비판적으로 받아들이셔야 합니다. 어떤 지역이든지 중심지에 가까운 곳은 가장 먼저 움직임이 나타납니다. 선호도가 높은 곳에 인프라를 누리려는 사람들 때문에 급등하기 마련이죠.
우리가 살고 있는 자본주의 사회는 경제성장을 기반으로 발전합니다. 인플레이션이 발생되면 돈의 가치가 떨어지면서 명목가격은 단기적으로 올라갑니다. 타이밍 개념을 잡으셔야 해요. 많이 오른 곳은 주춤하죠.
레버리지 투자는 타이밍만 잘 잡으면 OK! 그동안 오르지 않았고, 입지가 좋은 곳! GTX 완공 시점이 가까울수록 가격이 오른다? 지하철과 같은 것은 계획이 발표되고 착공까지 상대적으로 주춤했던 시점에 들어가는 게 가장 좋아요.
1기 신도시는 리모델링 호재 이야기가 많이 나올 거예요. 재건축이 어려운 상황이라 리모델링 추진하는 단지가 무엇인지 공부하셨으면 해요. 리모델링 호재가 나오면 가격이 올라갈 수 있겠죠.
복잡한 질문
부동산은 직관적으로! 많은 사람이 살 수 있는 곳. 초소형 아파트는 배제. 투자자는 일반인이 원하는 것을 생각해야 하죠. 대장주에서 대체재로 찾는 곳으로 가야지. 절대 그렇지 않습니다. 강서구가 좋아 은평구가 좋아? 강서구. 비싸, 안비싸? 비싸...이런 식으로요. 사람들은 이렇게 움직여요. 평수, 교통, 호재, 용적률 다 버리셔도 됩니다. 부동산 시장은 직관적입니다~
